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一,、房屋產(chǎn)權(quán)三種類型 我國(guó)目前城鎮(zhèn)居民所擁有的房屋產(chǎn)權(quán)證書基本有三種:普通商品房,、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房,。這三種產(chǎn)權(quán)證書在本質(zhì)上是沒(méi)有區(qū)別的,，都是購(gòu)房者擁有房屋所有權(quán)的物權(quán)憑證，其財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到國(guó)家相應(yīng)法律法規(guī)的保護(hù)和規(guī)范,，但在權(quán)利所有人行使對(duì)于房屋的收益和處分權(quán)時(shí)有一定的區(qū)別,。 商品房：的房屋所有權(quán)包括占有、使用,、收益,、處分四項(xiàng)權(quán)能。在不違反法律規(guī)定情況下,，可以自由轉(zhuǎn)讓,、出租或贈(zèng)與，不受任何單位或個(gè)人的限制和干涉,，其收益全部歸個(gè)人所有,。 經(jīng)濟(jì)適用房：是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格,，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),，面向城市低收人住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房,是國(guó)家為照顧中低收人居民購(gòu)房而實(shí)施的優(yōu)惠措施,建造經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是國(guó)家以劃撥方式無(wú)償提供的,。經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)證書所代表的權(quán)利和普通商品房—樣,，不同的是經(jīng)濟(jì)適用房在出售時(shí)，購(gòu)買人要按經(jīng)濟(jì)適用房所在地標(biāo)定地價(jià)的10％交納土地出讓金,。 房改房：根據(jù)國(guó)家房改政策規(guī)定,，一般應(yīng)登記于參加房改的職工名下。房改房根據(jù)購(gòu)買價(jià)格及擁有產(chǎn)權(quán)權(quán)利范圍不同又可分為市場(chǎng)價(jià)房,、成本價(jià)房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房,，符合相應(yīng)條件的房改房也可買賣和贈(zèng)與。二,、司法實(shí)務(wù)案例 1,、案號(hào)：蘇01民終1303號(hào)（裁判日期:2019.03.25）一審法院認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房是政府提供政策優(yōu)惠,，無(wú)償劃撥建設(shè)用地,，減免相關(guān)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)費(fèi),，嚴(yán)格限定銷售價(jià)格，用于解決城市低收入家庭的住房困難,，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》及住建部等七部委發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定,，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年不得直接上市交易,。被告張某智與被告張某美、王某文在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí),，均知曉涉案房屋系經(jīng)濟(jì)適用房,，且購(gòu)買房屋時(shí)間不滿5年。因此,，三被告簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了經(jīng)濟(jì)適用房管理規(guī)定,，破壞了經(jīng)濟(jì)適用房管理秩序，損害了社會(huì)公共利益,，屬于《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)規(guī)定的合同無(wú)效的法定情形,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。二審法院認(rèn)為,，本案涉案房屋系張某智因拆遷安置而獲得的經(jīng)濟(jì)適用房,，雖然具有一定的政策性，但明顯不具有《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》及住建部等七部委發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中規(guī)定的救助城市低收入住房困難群體的社會(huì)保障性,。上訴人與被上訴人之間關(guān)于涉案房屋的轉(zhuǎn)讓合同系雙方真實(shí)意思表示,，并不涉及損害社會(huì)公共利益問(wèn)題，不違反法律法規(guī)關(guān)于效力性的強(qiáng)制性規(guī)定,，現(xiàn)涉案房屋已具備上市交易的條件,，涉案房屋的轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬有效。2,、案號(hào)：蘇01民終1886號(hào) （裁判日期：2020.06.18）一審法院認(rèn)為,，案涉購(gòu)房協(xié)議內(nèi)容系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，協(xié)議合法有效,，應(yīng)受法律保護(hù),。關(guān)于戴某辯稱案涉房產(chǎn)因系經(jīng)濟(jì)適用房，購(gòu)房協(xié)議是在限制交易期限內(nèi)簽訂,，購(gòu)房協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效的意見(jiàn),，一審法院認(rèn)為，雖然在簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)案涉房屋尚不能上市交易,，但在本案審理時(shí),，戴某取得該房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證已滿5年，符合上市交易的條件,。且經(jīng)濟(jì)適用房五年之內(nèi)不得直接上市交易的目的是保護(hù)城市低收入家庭享受保障性住房的權(quán)益,，而本案訟爭(zhēng)房屋系因拆遷安置所申購(gòu)，雖然該安置房屋亦屬經(jīng)濟(jì)適用房，但并非用于解決城市低收入家庭住房困難的房屋,，因此,，案涉房屋的交易不對(duì)城市低收入家庭的住房權(quán)益構(gòu)成損害，故該合同有效,。二審法院認(rèn)為,，人民法院確認(rèn)合同效力，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),，不得以地方性法規(guī),、行政規(guī)章為依據(jù)。本案中,，上訴人戴某因原房屋拆遷,，符合南京市申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的地方政策，申購(gòu)取得案涉房屋,。但戴某的申購(gòu)行為并不符合建設(shè)部等七部委頒發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中城市低收入家庭申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的條件,，實(shí)際上系南京市對(duì)部分被拆遷人提供的拆遷安置方式，現(xiàn)并無(wú)相關(guān)的法律,、行政法規(guī)禁止當(dāng)事人對(duì)此類拆遷安置房屋進(jìn)行買賣交易,，故上訴人以案涉房屋系經(jīng)濟(jì)適用住房為由，主張其與被上訴人之間的房屋買賣合同無(wú)效,，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù),，本院不予采納。案涉房屋款項(xiàng)早已付清,，2007年12月即已經(jīng)交付被上訴人使用,，在房屋交易及符合過(guò)戶條件時(shí)，南京市尚未出臺(tái)限購(gòu)政策,，故上訴人以被上訴人不符合過(guò)戶政策為由不履行過(guò)戶手續(xù),，本院不予采納。3,、案號(hào),；蘇01民終90號(hào)（裁判日期:2020.07.01）一審法院認(rèn)為，關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二涉案房屋買賣效力問(wèn)題,，經(jīng)濟(jì)適用房買賣必須具備上市交易條件,。張某在涉案房屋未滿五年內(nèi)即將房票出售給周某，未達(dá)到國(guó)家允許交易的條件,，屬于國(guó)家禁止交易的事項(xiàng),，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，該交易無(wú)效,。合同無(wú)效或者被撤銷后,，因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。二審法院認(rèn)為,，涉案房屋系張某單位分配的房屋拆遷后所得,，系張某與馬某婚姻關(guān)系存續(xù)期間獲得的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。相關(guān)證據(jù),，可以推定馬某與張某對(duì)涉案房屋歸屬已作出約定,。相關(guān)書面材料可以證明，馬某同意配合房屋過(guò)戶附有前提條件,。但馬某協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)的條件未成就。在張某與周某對(duì)房屋買賣關(guān)系均確認(rèn),，馬某與周某約定的協(xié)助配合房屋過(guò)戶的條件沒(méi)有成就的情況下,，張某與周某之間的房屋買賣關(guān)系成立。涉案房屋雖名為經(jīng)濟(jì)適用房,，但系拆遷所得,，故張某將涉案房屋出售給周某并不違反法律規(guī)定，合同應(yīng)屬有效,。一審法院對(duì)此認(rèn)定有誤,，本院予以糾正。4,、案號(hào)：蘇01民終8428號(hào)（裁判日期：2020.12.08）一審法院認(rèn)為,，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行義務(wù)。劉某與單某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書系雙方真實(shí)意思表示,，雙方均應(yīng)當(dāng)按約履行,。劉某要求單某、劉某娟,、單某2將南京市建鄴區(qū)蓮池路101室不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變更登記為劉某所有,，符合雙方約定，一審法院予以支持,。二審法院認(rèn)為,，綜合案涉安置房來(lái)源、雙方曾為姻親關(guān)系,、離婚協(xié)議財(cái)產(chǎn)分配等情況,，被上訴人認(rèn)為該協(xié)議屬于雙方家庭對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)及離婚財(cái)產(chǎn)整體分配方案的解釋，更為合理,。5,、案號(hào)：蘇01民終10960號(hào)（裁判日期：2021.02.04 ）一審法院認(rèn)為，依法成立的合同,，自成立時(shí)生效,，雙方均應(yīng)依約履行,。關(guān)于房屋買賣合同是否有效。案涉房屋系李某因拆遷而申購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用房,，申購(gòu)依據(jù)是《南京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施細(xì)則》,，該實(shí)施細(xì)則系南京市為解決國(guó)有土地上被拆遷家庭居住困難而制定，與七部委《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定的申購(gòu)條件及程序并不相同,，雖冠以“經(jīng)濟(jì)適用房”名義,，實(shí)為拆遷安置房。故案涉房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示,，且不違反國(guó)家法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦未損害社會(huì)公共利益,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效,。二審法院認(rèn)為，依法成立的合同,，受法律保護(hù),。關(guān)于周某與李某簽訂的案涉協(xié)議書的效力,。根據(jù)法院查明的事實(shí)，案涉房屋系李某因拆遷安置取得,，李某與周某簽訂案涉協(xié)議書將案涉房屋出售,，不違反國(guó)家法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦未損害社會(huì)公共利益,。6,、案號(hào)：蘇01民終328號(hào)（裁判日期：2021-3-25）一審法院認(rèn)為,，本案中，雙方所買賣的房屋性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房,。經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠,，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格,，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房,。從主體角度而言，經(jīng)濟(jì)適用住房的申購(gòu)主體應(yīng)當(dāng)以家庭為單位,，在本市實(shí)際居住的一對(duì)夫婦為一個(gè)申購(gòu)家庭。本案中,，劉某,、韓某無(wú)任何親屬關(guān)系,，非同一申購(gòu)家庭，韓某并不具備經(jīng)濟(jì)適用房的申購(gòu)主體資格,。劉某與韓某以二人名義購(gòu)買案涉經(jīng)濟(jì)適用房的行為，違反行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,。從上市出售角度而言,，經(jīng)濟(jì)適用住房在取得《房屋權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》5年后,，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售。本案中,，案涉房屋的《房屋所有權(quán)證》《國(guó)有土地使用證》登記日期均系2010年，而劉某,、韓某于2004年11月3日簽訂《房屋買賣協(xié)議》,，約定將案涉經(jīng)濟(jì)適用住房出售。綜上,，劉某,、韓某之間的房屋買賣合同無(wú)效。二審法院認(rèn)為,，經(jīng)濟(jì)適用住房,，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格,，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房,。由此,，經(jīng)濟(jì)適用住房具有一定社會(huì)公共利益的屬性。經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán),。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,，不得直接上市交易,，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu),。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款,，具體交納比例由市、縣人民政府確定,，政府可優(yōu)先回購(gòu),；購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán),。據(jù)此可以認(rèn)定,，保障型經(jīng)濟(jì)適用房，如果當(dāng)事人在5年內(nèi)進(jìn)行買賣,，則其買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,，所約定的能夠過(guò)戶時(shí)配合過(guò)戶的條款也無(wú)效。通過(guò)以上六個(gè)案例,，兩個(gè)改判案例,，一個(gè)二審無(wú)效案例，可以看出經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同效力問(wèn)題在司法實(shí)踐中偶有不同觀點(diǎn)判決出現(xiàn),。經(jīng)濟(jì)適用房買賣是否有效，筆者整理案例后認(rèn)為,，法院態(tài)度有逐漸明朗化的過(guò)程，現(xiàn)階段整體傾向還是認(rèn)定經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同有效,。但具體到個(gè)案特殊情況存在時(shí)，偶有個(gè)案可能會(huì)存在合同無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn),，比如親屬之間的買賣更容易認(rèn)定為有效，純粹投機(jī)商業(yè)性買賣則有無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn),。如您有二審,、再審復(fù)雜疑難民刑案件，
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