借名購房，顧名思義,，指房屋的實際出資人借用他人名義購房,，并將房屋所有權登記在出名人名下，但約定實際出資人享有房屋權益的行為,。在司法實踐中,，我們稱實際出資人為借名人，登記的房屋所有權人為出名人,。由于房屋的實際出資人與登記所有權人不一致,，房屋的真實權利狀態(tài)未如實公示，借名購房行為發(fā)生后,，借名人與出名人,、相對人之間產生糾紛的情況層出不窮。

為了更好的分析借名購房行為出現的原因和法律特點，我們首先對于北京市第一中級人民法院審理此類案件的情況進行了統計分析,。我們發(fā)現,，因為借名購房而產生的糾紛越來越常見，最近幾年來更是逐年大幅上升,。從2005年到2010年,，北京市第一中級人民法院審理的借名購房糾紛僅為7件。而從2010年1月1日至2015年1月1日的五年間,，一中院審理的借名購房糾紛為82件,。而2012年、2013年,、2014年的案件量又分別為4件,、16件和52件。

下面我們通過典型案例對借名購房糾紛的法律特征進行分析,。

案例一:

徐先生與林先生為表兄弟關系,。2005年3月，林先生作為買受人與出賣人北京順天通房地產開發(fā)有限責任公司簽訂《商品房買賣合同》一份,，約定由林先生購買出賣人開發(fā)的位于北京市昌平區(qū)東天通西苑房屋一套,，該房屋性質為經濟適用房。徐先生支付了全部購房款,。房屋交付后,，徐先生進行裝修后入住了訴爭房屋。訴爭房屋于2006年6月取得房屋產權證書,，登記所有權人為林先生,。訴爭房屋的《商品房買賣合同》及購房發(fā)票原件在徐先生處保管。林先生起訴至法院,，主張訴爭房屋是借給徐先生居住的,，自己是房屋的所有權人，要求法院判決徐先生返還房屋,。

案例二:

2013年,，韓女士想在北京買房，但自己不是北京戶口沒有購房資格,，便找到自己的姑姑,，兩人簽訂了一份書面協議，約定由韓女士出資,，以姑姑的名義購買一套普通商品房,，房屋的一切權利屬于韓女士。協議簽訂后,，韓女士支付了首付款,，并以姑姑的名義每月償還銀行貸款,。2014年，韓女士的姑姑突然去世,，姑父不承認房屋是韓女士的財產,，起訴要求法院判令房屋由他繼承。韓女士無奈也起訴,，要求確認房屋所有權歸她所有,。

借名人的動機分析：

借名人出資購房，卻將房屋登記在其他人名下,，歸根結底是為了享受本不應由其享有的利益,，主要有以下幾種情況：

1、規(guī)避因身份帶來的購房限制,。

這是借名購房最常見的情況,，占到了借名購房案件總數的90%以上。前述案例一,、二均屬于此種類型,。在實踐中，不符合條件的購房人為了購買經濟適用房或兩限房等保障性住房,，或為了規(guī)避“限購令”,，或為了享受更低的首付額度、更長的貸款年限,，或為了購買他人單位出售的房改房,、集資建設的房屋，如此種種五花八門,。借名人為了享受出名人的身份帶來的利益,，采取借用他人名義購房的方式。

2,、為了轉移財產或逃避債務。

將房屋登記在其他人名下,，并約定房屋的所有權仍歸自己所有,，能夠滿足一些不愿意“露富”的官員的“需求”；也成為某些債務人逃避債務或執(zhí)行的慣用伎倆,，在離婚訴訟中也會出現夫妻一方主張登記在他人名下的房屋是用夫妻共同財產購買的情形,。

3、為了節(jié)約將來可能發(fā)生的過戶費用,。

父母將自己出資購買的房屋登記在子女名下通常是出于這一考慮,。由于父母子女關系，產生糾紛的情況很少見,。僅有的個別案例均是子女不愿讓父母共同居住在登記在自己名下的房屋,，父母起訴子女要求確認房屋歸自己所有。

借名購房的法律風險分析：

在借名購房法律關系中，借名人由于實際出資卻不享登記的房屋所有權,，通常比出名人要承擔更高的風險,，一旦雙方關系交惡，借名人并非一定能夠依據協議要回房屋,，在無法取得房屋所有權時,，借名人將面臨重大的經濟損失，而出名人也并非只享受權利不承擔風險,。具體而言,，借名購房的風險主要有以下類型：

1、借名購房合同被確認無效,。

在借名購房合同效力的認定問題上,，保障性住房和普通商品房的結果截然不同。2010年12月北京市高級人民法院印發(fā)的《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第15條,、第16條分別針對普通商品房和保障性住房的借名購房合同的明確了處理原則,。根據該兩條規(guī)定，針對普通商品房簽訂的借名購房協議有效,，而購買經濟適用住房等保障性住房的借名購房協議,，因為違反相關政策、法規(guī)的規(guī)定,，侵害其他廣大符合購房資格的購房人的利益,，一般認定為無效。

在司法實踐中,，針對經濟適用房的借名購房合同,，法院會進行更為細致的審查與區(qū)分，滿足下列條件的借名購房合同可以認定為有效：

（1）借名購買的經濟適用房的原購房合同是在2008年4月11日之前簽訂的,；（2）當事人明確約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權轉移登記,，或在一審法庭辯論終結前已經具備上市交易條件；（3）登記人并非通過搖號取得購房資格的,。此類借名購房合同因不具有對社會公共利益的損害,，從而可以得到法院的認可。

在案例一中,，林先生與徐先生之間就購買經濟適用房存在借名購房協議,，訴爭的商品房買賣合同簽訂于2005年3月，2006年取得房屋所有權證后五年,，即至2011年6月,，限制上市交易期限屆滿，若林先生的房屋并非通過搖號而取得購房資格,，則應當認定借名購房協議有效,。

2,、借名購房的事實認定困難。

借名購房多發(fā)于具有親屬或朋友關系的雙方之間,，也正是由于雙方關系密切,，基于相互信任，簽署書面協議的情況并不多見,。當出名人不承認借名購房關系時,，依據舉證責任的規(guī)定，借名人需要證明雙方之間的借名購房關系存在,。法院通常會綜合房屋的出資情況,、房屋的占有使用情況、購房票據,、合同,、房屋產權證的持有情況以及對于借名購房的事實有無合理解釋等因素綜合判斷。對于借名人而言,，其提交的證據必須能夠形成一個完整的證據鏈,，這對于欠缺自我保護意識的當事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相關的證據,，無法完成舉證責任,，要回房屋的所有權將變得十分困難。在一中院2014年審理的52件借名購房糾紛中,，因證據不足,，有10件案件法院沒有認定借名購房的合同關系存在。

3,、出名人惡意處分房屋,，房屋無法追回。

根據公示公信原則,，出名人可以不經過借名人而直接處分訴爭房屋,。若相對人基于對于房屋所有權登記的信任而與出名人發(fā)生了交易，支付對價從而導致房屋所有權的變動,，或出名人在房屋上設立了抵押等他物權,，或因為出名人的債務而被查封等情況，法律基于保護交易安全的價值取向,，會優(yōu)先保護相對人的權利。即使借名人能夠證明借名購房合同真實有效,，仍然會造成借名人無法辦理房屋所有權的轉移登記,，甚至房屋永遠無法追回的結果。

4,、出名人的購房資質受到影響,。

對于出名人而言,，允許他人以自己名義購房，會在房屋產權登記部門及銀行征信系統留下記錄,，即使網簽已經撤銷或房屋已經過戶,，自己在將來購房時也將無法享受首套房的優(yōu)惠政策。

借名人的救濟路徑：

發(fā)生糾紛后,，借名人基于對法律關系的認識所選擇的救濟路徑對于自身權益的保護有很大影響,。訴訟請求選擇不當可能會導致得不到法院支持，延長訴訟時間,，增加維權成本,。雙方的訴訟主張具體有以下情形：在2014年一中院審理的52件與借名購房有關的案件中，由借名人提起訴訟的為31件,，由出名人提起訴訟的為16件,，另有5件存在反訴，即雙方均提出了訴訟主張,。

1,、借名人主動起訴的情形：

借名購房關系中，房屋所有權登記在出名人的名下,，借名人對于房屋不享有所有權,，而僅對于出名人享有合同權利，即要求出名人將房屋過戶至自己名下的債權,。故借名人不應直接起訴要求確認房屋所有權歸自己所有,，而應當以借名購房合同為依據，要求出名人協助辦理過戶手續(xù),。若借名人經法院釋明后仍然要求確認房屋所有權歸自己所有,，法院將駁回其訴訟請求。在前述借名人主動起訴的31件案件中,，有5件案件因訴訟請求選擇不當而被駁回,。

2、出名人起訴的情形：

出名人以自己為所有權人為由要求借名人返還房屋的場合,，借名人可以以雙方存在借名購房合同作為抗辯,，亦可以提出反訴，要求辦理房屋過戶登記手續(xù),，法院在同一案件中合并審理,，可以節(jié)約借名人的訴訟成本。若經過法院釋明,，借名人堅持不反訴的,，法院僅就其抗辯是否成立進行審理，此時,，借名人的舉證情況至關重要,，若借名人能夠提出充分的證據證明借名購房關系的存在,，法院將判決駁回出名人關于騰房的訴訟請求。

法官建議：

借名購房看似一種能夠規(guī)避法律限制的變通做法,，能夠獲取眼前的利益,，但實際上卻暗藏著許多意想不到的風險，建議當事人盡量不要采用,。如果確實需要采取借名方式購房的話,，借名人要注意和出名人簽訂書面協議，明確該房屋的實際出資人和實際權利人,。同時,，實際出資人有證據意識，注意保存付款憑證,、房屋買賣合同原件等相關材料,。為了防止出名人擅自處分房屋，借名人還可以要求出名人到房屋管理部門就該房屋作抵押登記,，由出名人作抵押人,，將該房屋抵押給借名人。