【案情】 原告：X物業(yè)管理有限公司  被告：X實業(yè)總公司 原告X物業(yè)管理有限公司以被告X實業(yè)總公司拖欠物業(yè)管理費,、及代墊水電費為由訴至X市X區(qū)人民法院,。

原告訴稱,，X年X月X日,，原告受X大廈籌建處委托對該大廈進(jìn)行物業(yè)管理,，后又接愛該大廈業(yè)主委員會的委托繼續(xù)管理該大廈,。被告于X年X月X日向大廈籌建處購買該大廈寫字樓18層及地下車位3 個,，該大廈于X年X月通過驗收,，交付使用,。交付不久，因被告涉及“4.20專案”該房產(chǎn)被查封,。X年,，被告亦以業(yè)主身份派員參加X大廈業(yè)主會議。被告1999年10月起拖欠物業(yè)管理費,、水電費,，經(jīng)多次催討未付，現(xiàn)要求被告支付物業(yè)管理費人民幣140,，588.18元,、代墊水電費人民幣70,596.29元及滯納金人民幣279,424.76元。

被告辯稱：被告雖向X大廈籌建處購買該大廈寫字樓18層及地下車位3 個,，但至今未辦理交房手續(xù),，未實際獲得該商品房的控制權(quán)或使用權(quán)，因而原告要求被告支付物業(yè)管理費等的請求不能成立,。

【審判】 X區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：被告雖與X大廈籌建處簽訂了《商品房預(yù)售合同》,，并支付了購房款,，但其并未從X大廈籌建處取得所購房產(chǎn)，該房產(chǎn)至今未登記到被告名下,，因而不能確定被告系X大廈寫字樓18層及地下一層56,、57、58號車位的所有權(quán)人或業(yè)主,，原告亦未證明被告已實際使用了該房產(chǎn),，因而其也非該房產(chǎn)的使用人。被告由于自身認(rèn)識上的錯誤,，曾將自已作為房產(chǎn)的業(yè)主,，但并沒有因此改變被告未取得上述房產(chǎn)所有權(quán)的事實。有關(guān)部門雖然出具扣押清單扣押上述房產(chǎn),，從法律原理及相關(guān)法律規(guī)定看,，其所扣押的只是一種合同權(quán)利而非房屋這一特定物的所有權(quán)。

據(jù)此,，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條,、《中華人民共和國民法通則》第七十一條、第七十二條,、《中華人民共和國合同法》第一百三十三條,、《X市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第二十二條之規(guī)定，判決如下： 駁回原告的訴訟請求,。

一審判決后,，原告不服該判決，而向X市中級人民法院提起上訴,。訴稱,，一審判決認(rèn)定的事實不清，適用法律錯誤,；一審判決置查明的事實不顧,，簡單地認(rèn)定：被上訴人并未從皇達(dá)大廈籌建處取得所購房產(chǎn)，其所扣押的只是一種合同權(quán)利而非房屋這一特定物的所有權(quán),。這純屬認(rèn)定錯誤,；查封是對被上訴人房產(chǎn)一定期間所有權(quán)的限制，被上訴人是被查封的司法制裁相對人,，也就是上述房產(chǎn)相應(yīng)期間的使用人,，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費用；一審法院未能顧及已查清的大量事實作出綜合判斷,，對被上訴人系業(yè)主及使用人的一系列旁證沒有采納,，也不作出任何說明。請求依法撤銷一審的判決,；請求依法改判被上訴人給付拖欠上訴人的物業(yè)管理費用14,588.18元,，代墊水電費用70,596.29元及滯納金279427元,。

X中級人民法院在審理過程中，經(jīng)主持調(diào)解,，雙方當(dāng)事自原達(dá)成如下協(xié)議： 一,、 上訴人不收取訟爭費用的滯納金；二,、 訟爭的物業(yè)管理費用,，上訴人按總金額的80%向被上訴人收取,；

【本案爭議焦點】 X實業(yè)有限公司是否是X大廈18層商品房及地下一層56,、57、58號車庫的業(yè)主,，是否有義務(wù)繳交物業(yè)管理費,。

【評析】 本案涉及物業(yè)法律關(guān)系中由于新型糾紛,，立法不完備,，而導(dǎo)致的一些有爭議的法律問題，如購房人在何種情況下才能成為業(yè)主（物權(quán)法不完備）,，物業(yè)被查封,，能否被視為使用。本所程律師在辦理本案中,，能夠抓住要害,，充分表述己方觀點，在一審己方敗訴的情況下,，二審成功讓對方讓步,，最終和解，充分發(fā)揮執(zhí)業(yè)技巧,，保護(hù)了當(dāng)事人的利益,，促成糾紛解決。