[案例]

　　廣州市筑海大廈的開發(fā)商原系廣州市筑海房產開發(fā)有限公司,，現更名為筑海(集團)房產總公司。廣州筑海物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“筑海物業(yè)公司”)自2005年起受筑海大廈開發(fā)商的委托,，作為大廈的物業(yè)管理公司為大廈提供物業(yè)服務,，并與筑海(集團)房產總公司補簽了《筑海大廈物業(yè)管理委托合同》，合同約定物業(yè)服務期限至業(yè)主委員會重新選聘新的公司之日止。

　　2011年1月,，筑海大廈業(yè)主委員會(下簡稱“業(yè)委會”)取得房管部門頒發(fā)的備案證明,，但未與筑海物業(yè)公司簽訂新的物業(yè)服務合同。

　　2012年3月1日,，筑海物業(yè)公司與業(yè)委會簽訂《筑海大廈物業(yè)服務管理權交接協議書》(以下簡稱《交接協議書》),。該《交接協議書》記載：業(yè)委會于2012年2月21日致函筑海物業(yè)公司，告知筑海大廈已新聘了物業(yè)管理單位,，要求筑海物業(yè)公司向業(yè)委會移交相關資料并撤離筑海大廈,，雙方一致同意2012年3月1日上午10時作為交接時間。

　　劉某是筑海大廈寫字樓1205房的現業(yè)主,，房屋建筑面積為310平方米,。該房屋的一手業(yè)主伍先生與筑海物業(yè)公司簽訂了單獨的《筑海大廈物業(yè)管理委托合同》(以下簡稱物管委托合同)。該合同約定物業(yè)管理費收費標準按每月每平方米建筑面積人民幣12元計,。2006年8月上述物業(yè)管理費收費標準經物價局批復備案,。

　　2010年9月，劉某取得了房屋的產權證后,，向筑海物業(yè)公司郵寄了“業(yè)主聲明”,，表示：拒絕筑海物業(yè)公司的服務，拒絕支付未經自己同意的任何費用,，其自有物業(yè)將自行管理至業(yè)主委員會選聘新的物業(yè)公司,，因業(yè)委會及其本人從未與筑海物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同。

　　經物業(yè)公司多次催交,，劉某拒絕支付自2010年9月至2012年2月的物業(yè)服務費,。筑海物業(yè)公司遂向法院提起訴訟，要求法院判令劉某予以支付,。

　　劉某辯稱,，筑海物業(yè)公司無權對大廈進行物業(yè)管理并收取物業(yè)管理費，因為《筑海大廈物業(yè)管理委托合同》的簽約單位是筑海(集團)房產總公司,，不是筑海大廈的開發(fā)商廣州市筑海房產開發(fā)有限公司,，且《物業(yè)管理委托合同》系事后補簽，因此,，物業(yè)管理合同無效,。大廈的其他業(yè)主都與物業(yè)公司單獨簽訂了物管委托合同，本人對涉案物業(yè)系自行管理,，沒有簽訂相應的物業(yè)服務合同,，無須支付物業(yè)服務費。另外,，根據《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱司法解釋)第十條第二款規(guī)定,，物業(yè)公司強迫業(yè)主接受物業(yè)服務,，不能要求業(yè)主支付物業(yè)服務費。

　　[爭議焦點]

　　一,、物業(yè)公司是否有權對筑海大廈進行物業(yè)管理并收取物業(yè)管理費?

　　二,、本案是否適用司法解釋第十條第二款規(guī)定?

　　[法院判決]

　　法院經審理后認為，物管委托合同的簽約方與筑海大廈建設單位之間具有法律上的承繼關系,。原告自2005年起一直為筑海大廈提供物業(yè)服務,，與大樓業(yè)主存在事實上的物業(yè)服務關系，且其業(yè)已補簽了物管委托合同,。本案原告不存在司法解釋第十條第二款規(guī)定的物業(yè)服務合同權利義務終止后拒絕退出,、移交的情形，故被告認為,，原告強行提供物業(yè)服務,，拒絕支付物業(yè)管理費，缺乏事實和法律依據,，不予支持,。判令被告于本判決生效之日起十日內給付原告筑海物業(yè)公司自2010年9月至2012年2月的物業(yè)服務費。

　　[律師意見]

　　物業(yè)公司有權對筑海大廈進行物業(yè)管理并收取物業(yè)管理費

　　本案所涉的物管委托合同,，其性質屬于前期物業(yè)服務合同,。根據《物業(yè)管理條例》規(guī)定，前期物業(yè)服務合同由建設單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂,。本案中,，筑海(集團)房產總公司與開發(fā)商廣州市筑海房產開發(fā)有限公司之間具有法律上的承繼性，有權作為開發(fā)商的代表選聘前期物業(yè)服務公司,。雖然《物業(yè)管理委托合同》系事后補簽,，但事實上筑海物業(yè)公司自2005年起一直作為大廈的物業(yè)服務方為大廈提供物業(yè)服務，與大廈的業(yè)主存在事實上的物業(yè)服務關系,。

　　物業(yè)管理是對管理區(qū)域內的業(yè)主及物業(yè)使用人提供的公共,、整體服務，包括保安,、綠化,、清潔、公共設施及設備維護等內容,。雖然被告劉某與筑海物業(yè)公司之間未同其他業(yè)主一樣簽訂單獨的物管委托合同,，但被告實際享受到了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務。根據司法解釋第一條規(guī)定：“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同,，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力,。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,，人民法院不予支持。”雖然業(yè)主非前期物業(yè)服務合同形式上的當事人,，但業(yè)主是該合同項下權利義務的實際享有者和承擔者,，因此前期物業(yè)服務合同對全體業(yè)主具有約束力。物管委托合同約定了物業(yè)服務期限至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同并提供物業(yè)服務之日止,。根據《物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定,，前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是，期限未滿,、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的,，前期物業(yè)服務合同終止。本案中,，雖然筑海大廈業(yè)主委員會于2011年1月成立,，但業(yè)委會成立后至2012年2月期間沒有選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，也沒有重新簽訂物業(yè)服務合同,，物管委托合同尚在有效期限內,，被告作為筑海大廈的業(yè)主之一，當然也受物管委托合同的約束,。

　　那么,，被告能否拒絕原告提供的物業(yè)服務呢?由于建筑物區(qū)分所有權不同于普通的所有權，其包括專有所有權,、共有所有權和共同管理權三方面內容,，而不是單個業(yè)主的絕對支配權。建筑物區(qū)分所有權中共有部分的利用和管理必須由全體共有人以團體意思決議,，而不能以單個所有權人的個體意思為準,。每個所有權人之間，不再是簡單的財產共有關系,，而是相互依存,、相互協助、相互制約之共同生活關系,。因此被告作為單個的業(yè)主,，不得以無需接受物業(yè)公司的物業(yè)服務為由進行抗辯，更何況物業(yè)服務對業(yè)主提供的是公共,、整體服務,，被告實際享受到了原告提供的物業(yè)服務，故被告關于其物業(yè)自行管理的抗辯缺乏法律依據,。

　　本案不能適用司法解釋第十條第二款規(guī)定

　　司法解釋第十條第二款規(guī)定,，物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交,，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由,，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的,，人民法院不予支持。

　　根據上述規(guī)定,，本條適用的前提是基于物業(yè)服務合同的權利義務終止后,，物業(yè)服務公司“強行”提供物業(yè)服務。本案中,，業(yè)委會于2012年2月21日致函,，告知筑海大廈已新聘了物業(yè)管理單位，要求筑海物業(yè)公司向業(yè)委會移交相關資料并撤離筑海大廈,，且原告與業(yè)委會在《交接協議書》中約定2012年3月1日作為物業(yè)服務管理的交接時間,。因此在2012年3月1日前原告并非“強行”服務，并不存在物業(yè)服務合同權利義務終止后拒絕退出,、移交的情形,，因此，不適用司法解釋第十條第二款的有關規(guī)定,。被告關于原告強行提供物業(yè)服務的意見沒有事實和法律依據,，故原告有權對該期間的物業(yè)管理服務收取相應的物業(yè)管理費。