導(dǎo)讀：直管公房承租人的變更,，涉及的不僅僅是國有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，還牽涉到眾多相關(guān)方的利益,。由于歷史遺留原因,，北京市老城區(qū)的房屋權(quán)屬狀況較為復(fù)雜，即使是屬于政府直管的公房也面臨大量的權(quán)屬爭議,。

登記在父親名下的公房,，兒子在父親死后未辦理承租人變更手續(xù)的情況下居住了近二十年.在拆遷前夕前去辦理變更承租人手續(xù),卻被房管部門以原承租人死亡時(shí)其戶籍并未遷到涉案房屋為由拒絕更名。

那么,，直管公房承租人變更的條件究竟是什么,？難道不滿足這些形式條件，父輩的公房孩子就沒有資格繼承了嗎,？

事實(shí)上,，一般情況下公房承租人去世后其子女并不會在第一時(shí)間去變更承租人，只有在遇到拆遷或者騰退涉及具體利益時(shí)才會想到需要變更,。

拆遷律師代理的李先生公房拆遷糾紛一案中,，李先生居住的公房填有其已故父親的名字，李先生自其父親去世后二十余年居住于涉案公房內(nèi),。

2016年房屋將要拆遷,，李先生申請變更承租人卻遭到了西城區(qū)房管局的拒絕，理由是李先生父親去世時(shí),，李先生的戶籍并不與其父親為同一戶籍,。

經(jīng)過了解，李先生系其父親的兒子,，一直居住在其父親的印刷廠的地下室數(shù)年之久,。1991年印刷廠收回地下室,，了解其家庭困難后分配給其一套公房。但是由于其父親才是該廠職工所以填寫的是其父親名字,，李先生則一直居住在涉案房屋內(nèi),，由于歷史原因一直沒有辦理更名手續(xù)。

針對此案,，拆遷律師查閱了大量關(guān)于公房承租人變更的案例和相關(guān)法規(guī),，并根據(jù)本案特點(diǎn)提出了相應(yīng)的辦案思路。

根據(jù)京政發(fā)（1987）109號北京市人民政府《關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》,，承租人外遷或死亡,，原同住者要求繼續(xù)承租的，須經(jīng)出租單位同意,，并新訂租賃合同,。

《北京市公有住宅租賃合同》

第七條

租賃期限內(nèi)，乙方外遷或死亡,，乙方同一戶籍共同居住兩年以上又無其他住房的家庭成員愿意繼續(xù)履行原合同,，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續(xù),。

簡單來說,，變更承租人需要滿足5個(gè)條件：

1、承租人外遷或死亡,。

2,、申請人須與承租人為同一戶籍的家庭成員。

3,、需申請人與承租人共同居住滿兩年以上。

4,、申請人無其他房屋,。

5、申請人其他家庭成員無異議,，且提出異議的家庭成員也具備上述條件,。

進(jìn)行公房承租人變更之時(shí)，房屋主管單位會針對這些形式要件進(jìn)行審查,，形式要件的滿足與否直接決定了公房主管單位是否進(jìn)行承租人變更,。

律師辦案：從實(shí)體條件滿足入手，以實(shí)體勝形式,。

拆遷律師遂指導(dǎo)李先生起訴了西城區(qū)人民政府（根據(jù)行政法相關(guān)規(guī)定,，宣房三分部是被授權(quán)經(jīng)營,、管理直管公房的事業(yè)單位所屬房屋管理分部，因其不具有行政訴訟被告的主體資格,，對事業(yè)單位所屬房屋管理分部的行為不服,，人民法院作為行政案件受理的，應(yīng)由設(shè)立該機(jī)構(gòu)的西城區(qū)人民政府為被告）,。

在訴訟證據(jù)中,，拆遷律師協(xié)助李先生提供了其數(shù)位鄰居的證人證言證明其長期居住在涉案房屋，提供了居委會的證明以及印刷廠出具的證明信,。

然而法院經(jīng)審理后認(rèn)為,，原承租人李先生的父親于1996年10月16日死亡并注銷戶口，2016年李先生向宣房三分部提出書面申請,，要求變更承租人,。宣房三分部經(jīng)調(diào)查認(rèn)定李先生戶口于2014年6月遷入涉案房屋，故于2016年7月作出答復(fù),，不同意原告的更名申請,。

法院依據(jù)此事實(shí)駁回了李先生的訴訟請求。

案件進(jìn)行到此似乎進(jìn)入了僵局,。

拆遷律師此時(shí)想到可以使用李先生母親的身份提起承租人變更的訴訟,。

在案件進(jìn)行過程中，經(jīng)過與西城區(qū)政府的溝通,，我們得知李先生的母親同樣申請過變更承租人,。其母親已無完全民事行為能力，目前由李先生的幾個(gè)姐弟進(jìn)行照看,，西城政府出具了其母親的變更承租人申請書以及相關(guān)證據(jù)材料,。

西城政府在答辯中主張了同住家庭成員的異議，因此并未給李先生辦理承租人變更,。對于李先生一家居住于此的不爭事實(shí),，西城政府表示通過其父親的遺囑、鄰居的證言,、居委會的證明可以予以認(rèn)可,，但是其同住家庭成員的異議不可忽視。

案件到此,，可以說是向前邁進(jìn)了極大的一步,。

經(jīng)過與當(dāng)事人進(jìn)行溝通，拆遷律師把辦案思路放在了解決李先生的家庭內(nèi)部異議糾紛上面,，并進(jìn)行積極協(xié)調(diào)溝通,。2017年12月底,，北京市四中院組織李先生及其妻子、母親,、姐姐進(jìn)行協(xié)商,。雙方經(jīng)過溝通，李先生同意從拆遷補(bǔ)償款中支付給其母親,、姐姐70萬元人民幣,，其母親、姐姐協(xié)助到西城相關(guān)部門辦理變更承租人,，雙方在法院簽訂了協(xié)議書,。

到此，案件在李先生形式要件欠缺但是符合實(shí)質(zhì)要件的情況下順利完成公房承租人變更,，李先生獲得拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)益得以了維護(hù),。雖然此案在進(jìn)行中出現(xiàn)了一個(gè)小插曲，也說明了實(shí)質(zhì)條件與形式條件的不可分性,。李先生具備了辦理承租人變更的文書條件,，但是其母親、姐姐一方卻并沒有同意其進(jìn)行變更,，房管部門以此為依據(jù)遲遲不辦理承租人變更也有其合理因素客觀存在,。

直管公房承租人的變更，涉及的不僅僅是國有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化,，還牽涉到眾多相關(guān)方的利益,。

由于歷史遺留原因，北京市老城區(qū)的房屋權(quán)屬狀況較為復(fù)雜,，即使是屬于政府直管的公房也面臨大量的權(quán)屬爭議,。這樣的權(quán)屬爭議不僅僅來自政府和老百姓之間，也來自同住的家庭成員之間,，這使得直管公房問題始終比較突出,。

拆遷律師最后要提示大家的是：遇到直管公房承租人變更困難，可以先根據(jù)文章歸納的條件審查自身是否符合相關(guān)條件,。如果欠缺某些形式要件,，則需要提供充足的證據(jù)進(jìn)行證明,。同時(shí),，由于房屋管理規(guī)范以及行政訴訟規(guī)范的繁多，遇到自己不能解決的問題時(shí)要及時(shí)咨詢律師,，尋求專業(yè)的法律幫助,。