案情回放

法制晚報(bào)訊 王女士和李女士是一個(gè)單位的同事，1990年單位分房時(shí),，兩人分別承租了單位分配的同一套房子內(nèi)的一間,。之后二人共同在此居住。

2012年,，李女士退休,，因兩家人在此居住，多有不便,，就想著把自己承租的西間使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給王女士,，王女士給自己一部分錢(qián)，自己拿著這筆錢(qián)在郊區(qū)買(mǎi)個(gè)小房子養(yǎng)老,。

王女士也認(rèn)為這樣比較方便,，于是二人簽訂了房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定：李女士將其承租的西間轉(zhuǎn)讓給王女士,，王女士支付李女士50萬(wàn)元,，于協(xié)議簽訂后10日內(nèi)支付。待單位同意變更后,，李女士配合王女士到單位辦理承租人更名手續(xù),。

協(xié)議簽訂第二日，王女士將50萬(wàn)元通過(guò)轉(zhuǎn)賬的形式支付給了李女士,，李女士給王女士打了收條,。之后李女士在外地購(gòu)買(mǎi)了一套二手房養(yǎng)老。

2015年,，李女士的兒子從國(guó)外回來(lái),，得知母親以50萬(wàn)元的價(jià)格將西間轉(zhuǎn)讓給了王女士,，覺(jué)得母親受騙了,，認(rèn)為該房是學(xué)區(qū)房，價(jià)值遠(yuǎn)高于50萬(wàn)元,。他找到王女士要求再補(bǔ)50萬(wàn)元,，否則要回房屋，不賣了。

王女士不同意加錢(qián),。雙方協(xié)商不妥,，李女士的兒子就到單位舉報(bào)王女士霸占了自家的房子。

王女士拿著協(xié)議和收條到單位說(shuō)明情況后,，單位同意西間的承租人變更到王女士名下,，得王女士和李女士共同過(guò)來(lái)辦理相應(yīng)的手續(xù)。李女士的兒子認(rèn)為王女士和單位串通,，之后作為李女士的委托代理人起訴到法院要求確認(rèn)王女士和李女士簽訂的房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效,，并要求王女士騰房。王女士認(rèn)為對(duì)方不履行協(xié)議還惡人先告狀,，于是咨詢律師代理自己維護(hù)權(quán)益,。

律師解讀

北京市東元律師事務(wù)所合伙人李松律師認(rèn)為，王女士和李女士簽訂的房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效,。

承租的公房能否上市交易,，要看產(chǎn)權(quán)單位的意見(jiàn)。如果產(chǎn)權(quán)單位同意變更承租人,，那么該公房的使用權(quán)可以交易,，但買(mǎi)方也要符合對(duì)承租人的要求，比如要求承租人為北京市戶籍等,。由單位自主管理的公房,，需要滿足單位規(guī)定的條件，例如有些單位規(guī)定只能由本單位職工承租,。

本案中,，王女士和李女士單位同意將西間的承租人變更,因此轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效。

李松律師建議,，王女士在訴訟中可以提出反訴,，要求李女士繼續(xù)履行合同義務(wù)，配合王女士到單位辦理承租人變更手續(xù),。

訴訟中,，李女士的兒子提出李女士是承租西間，只有使用權(quán),，因此不能夠轉(zhuǎn)讓,。李律師表示承租公房的使用權(quán)是否能轉(zhuǎn)讓取決于產(chǎn)權(quán)單位，如果產(chǎn)權(quán)單位不限制雙方使用權(quán)買(mǎi)賣的話,，則雙方的買(mǎi)賣合同就合法有效,。在該案中主審法官到產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行了調(diào)查，單位房管科負(fù)責(zé)人表示承租的公房可以在本單位職工內(nèi)部流轉(zhuǎn),，只要雙方達(dá)成一致,，并共同到房管科辦理相關(guān)變更手續(xù),，房管科同意對(duì)承租人予以變更。

此外,，李女士的兒子指出使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定的價(jià)款明顯低于市價(jià),，合同顯失公平。李松律師認(rèn)為,，使用權(quán)不同于房屋的產(chǎn)權(quán),，不能按照產(chǎn)權(quán)房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，李女士和王女士達(dá)成一致約定50萬(wàn)元是雙方的真實(shí)意思表示,，不存在明顯低于市場(chǎng)價(jià)的問(wèn)題,。李女士的兒子認(rèn)為明顯低于市場(chǎng)價(jià)值沒(méi)有相應(yīng)的事實(shí)根據(jù)。最終,，法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為,，王女士和李女士簽訂的房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，現(xiàn)王女士已經(jīng)履行完付款義務(wù),，李女士應(yīng)履行其義務(wù),，配合王女士到單位辦理相應(yīng)的承租人變更手續(xù)。

李松律師指出,，如果產(chǎn)權(quán)單位不同意變更承租人,，那么王女士和李女士簽訂的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議因合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，可以解除,。