■本文作者：白琳 北京在明律師事務(wù)所

導語：

公房作為我國特殊經(jīng)濟時期的產(chǎn)物，該類房屋一般地理位置都比較優(yōu)越,，但該類房屋往往居住條件差,，人員密集。雖然相關(guān)人員的征收拆遷意愿強,，但是改造難度大,，各方的矛盾突出，涉及的法律問題也較為復雜,。

案例：

家住西城區(qū)某公房的李先生說,，他居住的公房已被納入征收范圍。該公房的原承租人為其父李甲,。李先生為照顧其父,，在其父生前一直與其共同居住，后李父去世后,，李先生便繼續(xù)在公房中居住,，但未及時變更承租人。李先生還有一個兄弟名李乙,，李乙的戶口也在該處公房上,。李先生高興的是終于有機會改善居住環(huán)境了,，擔憂的是其弟弟李乙已經(jīng)多次與其交涉，表示有權(quán)分割公房的拆遷利益,。李先生不知該怎么辦,，遂來到本所咨詢。

律師分析：

李先生遇到的問題主要涉及以下幾點：

1,、李先生沒有變更為公房承租人,，其是否有權(quán)利獲得拆遷補償利益？

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定,，被征收人是房屋所有權(quán)人,。如果拆遷公房的，根據(jù)相關(guān)規(guī)定,，對直管公房,，房管所須將房屋產(chǎn)權(quán)向承租人出售，才能進行征收,；對于自管公房,，一般是單位自愿放棄產(chǎn)權(quán)，采取房改加危改模式,，向承租人協(xié)議出售產(chǎn)權(quán)。在本案中李先生的父親已經(jīng)去世,，這就涉及到一個重新確定承租人的問題,。根據(jù)京建發(fā)〔2017〕206號第一條規(guī)定，

直管公房變更承租人須符合以下條件：

（1）原承租人遷出本市或死亡,；

（2）與原承租人同一戶籍并共同居住兩年以上,；

（3）無其他住房的家庭成員愿意繼續(xù)履行合同；

（4）符合承租條件的其他家庭成員無異議,。

李先生均符合上述條件,，但是他有疑慮的是其弟弟要是不同意怎么辦？這里需要解釋一下第四點,，無異議的其他家庭成員,，是需要符合前面三點的，而李先生的弟弟只是在此處空掛戶,，并未實際居住,，故而李先生可以變更案涉房屋的承租人，享有拆遷利益,。

如果符合承租的人比較多,，又協(xié)商不一致的時，一般依據(jù)下列的順序進行確定,，

（1）原承租人的配偶,；

（2）原承租人的子女（按在本處居住時間長短，有無他處住房）；

（3）原承租人的父母,；

（4）其他人（按本處居住時間長短,，有無他處住房）。

2,、空掛戶的弟弟能否獲得補償,，自己的補償份額是否需要分給弟弟？

上面提到了李先生的弟弟只是空掛戶,，不屬于同住人,，而本案的征收補償安置方案是對房屋面積進行補償，不考慮戶籍,，故李乙無法獲得拆遷補償利益,，而在案涉房屋是在李先生父親去世后開始征收的，因此在李先生變更為案涉房屋的新承租人之后,，該房屋的拆遷利益可由李先生“獨享”,。

但是，關(guān)于空掛戶是否能獲得拆遷補償,，需要結(jié)合當?shù)氐男姓ㄒ?guī),，例如《上海市高院關(guān)于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》（滬高法民一〔2004〕3號中的列舉的如下情形：

1、知青,、支內(nèi),、支邊職工及其配偶、子女如果按照相應(yīng)政策回滬的,；

2,、被住房保障局認定的居住困難（托底保障）人員；

3,、在拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口,，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住,，他處也未取得福利性房屋的等,。

結(jié)合前述分析，可以得知,，涉及公房拆遷,，司法實踐中的情形特別復雜。涉及到承租人,、同住人,、空掛戶、承租人變更,、公房拆遷利益分割等情形,，因此在遇到拆遷案件時,，不論是當事人還是律師需要對案件事實層層剖析。

律師還需要做大量的司法案例分析和法規(guī)梳理,，才能做出對當事人最有利的解答,，以便在訴訟過程中找準爭議焦點，以維護當事人的最大權(quán)益,。我們作為專業(yè)為被征拆人服務(wù)的律所,，歡迎更多有相關(guān)公房征拆法律問題的人士前來咨詢。