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根據(jù)《民法典》第二百零九條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅,，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”之規(guī)定,，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原則上采取的是形式主義立法模式,。[1]另外，在基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中,，我國(guó)并未采用區(qū)分原則,，即無(wú)物權(quán)行為與債權(quán)行為之分。所以,，進(jìn)一步講,，我國(guó)采取的是債權(quán)形式主義立法模式。在這一模式中,，不僅以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的法律行為必須有效,，而且不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)還須登記，方發(fā)生變動(dòng)效力,。如果法律行為無(wú)效,，則由此產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力亦歸于無(wú)效（即使存在登記）。如甲以房屋買賣合同將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓于乙,，并辦理完轉(zhuǎn)移登記,。嗣后該合同依法確認(rèn)為無(wú)效，那么,，甲作為房屋所有權(quán)人,，可申請(qǐng)注銷以乙為登記名義人的轉(zhuǎn)移登記，請(qǐng)求乙返還房屋,。[2]認(rèn)識(shí)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所采取的立法模式,，是有利于正確適用不動(dòng)產(chǎn)登記效力的。[3]但在我國(guó)《民法典》中,，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力的具體規(guī)定是不全面的,，甚至有些條文語(yǔ)焉不詳。這不僅造成認(rèn)識(shí)上的差異,，而且易產(chǎn)生適用上的誤區(qū),。 一、《民法典》第二百一十六條第一款是公示力規(guī)定,，而非推定力規(guī)定 我國(guó)《民法典》第二百一十六條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”,。有學(xué)者則認(rèn)為，該條為不動(dòng)產(chǎn)登記簿之推定力規(guī)定,。其理論依據(jù)為“不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力能夠使得不動(dòng)產(chǎn)上物權(quán)狀態(tài)更加清晰,，為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度奠定了基礎(chǔ)”,。[4]但筆者認(rèn)為，公信力與推定力之間并不存在邏輯關(guān)系,。（一）《德國(guó)民法典》第891條與第892條,、第893條之間是否存在因果關(guān)系？ 有學(xué)者以《德國(guó)民法典》第891條規(guī)定推定力之后,，緊接著于第892,、第893條又規(guī)定了公信力的立法例，來(lái)論證“不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力,，就無(wú)法確立不動(dòng)產(chǎn)的善意取得”,。[5]這實(shí)際是對(duì)法律文本的曲解。首先,，從具體條文分析《德國(guó)民法典》第891條規(guī)定,，“（1）在土地登記簿上，某項(xiàng)權(quán)利被為某人的利益而登記的,，推定此人享有該項(xiàng)權(quán)利,。（2）在土地登記簿上，某項(xiàng)已登記的權(quán)利被涂銷的,，推定該項(xiàng)權(quán)利不存在”,。但該條法定推定是可推翻的推定。[6]隨后的第892條,、第893條是關(guān)于公信力的規(guī)定，其中明確“為以法律行為取得土地上的某項(xiàng)權(quán)利或此種權(quán)利上的某項(xiàng)權(quán)利的人的利益,，土地登記簿的內(nèi)容視為正確,，但對(duì)正確性的異議已被登記或不正確性為取得人所知的除外”。很顯然,，該條中的“土地登記簿的內(nèi)容視為正確”屬于不可推翻的法律擬制,，其與第891條規(guī)定的推定力之性質(zhì)截然不同。在此,，我們看不到第892條,、第893條規(guī)定的公信力以第891條規(guī)定的推定力為基礎(chǔ)的痕跡，更不能得出二者具有因果關(guān)系的結(jié)論,。其次,，德國(guó)物權(quán)法大家鮑爾先生的著作闡述了登記簿必須享有權(quán)利表象作用，尤其是其內(nèi)容（可能）不正確時(shí),，具有推定效力與善意取得效力的一種思想,。而《德國(guó)民法典》第891條（推定效力）與第892條、第893條（善意取得效力）正是這一思想的體現(xiàn),。雖然源于同一思想,，但二者在構(gòu)成要件及效力上,，又有差異：《德國(guó)民法典》第891條為舉證負(fù)擔(dān)規(guī)范；第892條,、第893條為實(shí)體法上的權(quán)利表象要件,。[7] 可見(jiàn)，推定力與公信力是在登記（可能）不正確時(shí)所具有的不同效力,，二者皆源自登記的權(quán)利表象作用（即公示力）,，彼此間不具有因果關(guān)系。二者間關(guān)系絕非“既然已經(jīng)明確承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)善意取得,，勢(shì)必就要承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力”,。[8]（二）二者的效力指向是不一樣的 推定力是在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處于靜態(tài)的情況下，對(duì)登記名義人的權(quán)利推定,。如對(duì)登記權(quán)屬有爭(zhēng)執(zhí)者,，其在訴訟程序中不能證明據(jù)以登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)事實(shí)不存在或不合法，從而不能推翻登記,，則可推定登記名義人適法有此權(quán)利,；而公信力是在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處于動(dòng)態(tài)的情況下，對(duì)第三人善意取得的推定,，倘若登記名義人不能證明第三人有明知原登記不實(shí)（或異議登記存在）之情形,，則第三人不因原登記不實(shí)而受不利影響。如甲在某市欲購(gòu)買一處房屋產(chǎn)權(quán),，經(jīng)與乙商議,，由甲出資，將房產(chǎn)登記在乙之名下,，雙方并簽訂了書(shū)面協(xié)議書(shū),。后甲要求按合同約定將該房屋變更至自己名下，但乙以登記為由主張?jiān)摲课轂槠鋫€(gè)人所有,。對(duì)此,，甲可提起房屋所有權(quán)歸屬之訴，請(qǐng)求法院判令該房屋所有權(quán)歸屬于己,。[9]針對(duì)甲之訴訟主張,，乙可援用登記推定力對(duì)抗之，即乙只需提供該房屋業(yè)經(jīng)登記為自己名下的證明即可,。而甲則須向法院提供約定甲使用乙名義購(gòu)房的書(shū)面協(xié)議,、甲付清房款的票據(jù)等證據(jù)，以形成一條完整的證據(jù)鏈證明乙據(jù)以登記的房屋買賣事實(shí)是不存在的,，自己才是該房屋的真實(shí)買受人,。法院如據(jù)此認(rèn)定甲之反證足夠推翻乙之登記，甲的訴訟主張成立，則做出該房屋所有權(quán)歸甲所有之判決,。值得注意的是：該判決非屬于確認(rèn)判決,，而是形成判決，即甲于該判決生效之日取得該房屋所有權(quán),。[10]若在以乙為登記名義人的不正確登記注銷之前,，丙根據(jù)該登記公示力所提供的信賴——即該房屋所有權(quán)人為乙，而與乙發(fā)生房屋轉(zhuǎn)讓行為,，且完成轉(zhuǎn)移登記,，則丙作為第三人可依據(jù)登記公信力而取得該房屋所有權(quán)，不因原登記不實(shí)而失去該房屋所有權(quán),。登記推定力適用于登記名義人與對(duì)登記權(quán)屬有爭(zhēng)執(zhí)者之間因產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)執(zhí)而發(fā)生的內(nèi)部關(guān)系,，并不涉及第三人，其援用人僅為登記名義人,；[11]而公信力適用于登記名義人與第三人因交易行為而發(fā)生的外部關(guān)系,，其援用人僅為第三人。（三）公信力不以推定力為基礎(chǔ) 第三人并不以推定力為由而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記所表彰的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)現(xiàn)狀,。原因有以下幾項(xiàng),。1.推定力在實(shí)體法中有明確規(guī)定，屬于法律上的推定,，是登記在程序法中的效力,，其適用的主體是司法人員，[12]目的是在訴訟程序中,，免除登記名義人的實(shí)體意義上的舉證責(zé)任,，而要求承擔(dān)法律規(guī)定的不利后果的一方承擔(dān)這種硬性的舉證責(zé)任，[13]即對(duì)登記權(quán)屬有爭(zhēng)執(zhí)者若不能以反證推翻該法律上的推定,，則司法人員可依此登記推定力判定登記名義人的物權(quán)合法性,，而對(duì)登記權(quán)屬有爭(zhēng)執(zhí)者則承擔(dān)敗訴后果。其第三人或不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)[14]絕對(duì)不能適用登記在程序法上的效力可能被推翻的推定力——去從實(shí)體法上推定登記名義人適法有此權(quán)利,，因?yàn)橥贫Τ闪⑴c否須經(jīng)司法人員依法定程序判斷。2.推定力是可以推翻的,，意味著真實(shí)權(quán)利人不能因登記錯(cuò)誤而遭受失權(quán)損失,；而公信力則意味著真實(shí)權(quán)利人因登記不實(shí)而遭受失權(quán)損失，且不可推翻,。二者在本質(zhì)上是相對(duì)立的,。甲之房屋所有權(quán)錯(cuò)誤登記為乙名下，乙將該房屋又轉(zhuǎn)讓于丙,，雙方已辦理完轉(zhuǎn)移登記,。丙針對(duì)甲的權(quán)利主張，以乙為該房屋所有權(quán)的登記名義人推定該房屋為乙所有來(lái)證明其信賴登記，但該推定是可以推翻的,。如果甲提供清晰,、完整的證據(jù)依法推翻以乙為登記名義人的登記推定力，即乙的房屋所有權(quán)登記是錯(cuò)誤登記,，那么這時(shí)第三人丙所取得的物權(quán)會(huì)因原登記推定力被推翻而受不利影響嗎?如果會(huì),，則符合“登記簿的推定力不會(huì)損害真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益”，[15]但以犧牲真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利為代價(jià)的登記簿之公信力[16]便無(wú)從實(shí)現(xiàn),；如果不會(huì),，則只能說(shuō)是公信力阻斷了原登記推定力被推翻的后果，而不能說(shuō)是原登記推定力為第三人提供了積極信賴的基礎(chǔ),，因?yàn)槊鎸?duì)存在被推翻可能性的推定力,，第三人很難做出確定的交易預(yù)期，更不可能以推定力為信賴基礎(chǔ),。[17]可見(jiàn)從推定力來(lái)解釋公信力的存在,，并將二者之間確定為因果關(guān)系，[18]其本身就是典型的“以子之矛,，攻子之盾”,。3.當(dāng)推定力經(jīng)訴訟程序被推翻之后，其對(duì)登記名義人產(chǎn)生實(shí)體法上的不利后果,，即登記名義人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是錯(cuò)誤的,，其并非適法權(quán)利人。但不能由此得出該登記的公示力隨之消滅的結(jié)論,。因?yàn)楣玖εc登記并存,，只要登記存在，其公示力便存在,。公示力自登記完畢之時(shí)起產(chǎn)生,，在登記注銷之時(shí)消滅。所以登記之推定力雖已被推翻,，但在該登記未注銷之前,，其公示力仍然存在。此時(shí),，如果第三人基于該登記公示力所提供的積極信賴——登記名義人即為登記物權(quán)的合法權(quán)利人（而非推定為適法權(quán)利人）,，而與之發(fā)生登記物權(quán)的交易行為，經(jīng)登記,，是受登記公信力保護(hù)的,。[19]這絕不是由于登記推定力的存在導(dǎo)致第三人信賴登記而善意取得的。[20]公示力包括兩個(gè)方面,，其中登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件,，這已在《民法典》第二百零九條中予以明確,，無(wú)任何疑義可言。而對(duì)于登記具有的公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之現(xiàn)狀的作用,，《民法典》第二百一十六條第一款就是對(duì)應(yīng)之規(guī)定——“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”,，即第三人通過(guò)登記的載體——不動(dòng)產(chǎn)登記簿——來(lái)確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，并基于其提供的積極信賴來(lái)決定自己的交易行為,。這恰恰是登記公示力在《民法典》中的具體體現(xiàn),，是為第三人提供積極信賴的實(shí)體法依據(jù)，并不是關(guān)于登記推定力的規(guī)定,。所以,，將《民法典》第二百一十六條第一款界定為推定力之規(guī)定，屬于對(duì)推定力不當(dāng)理解而得出的結(jié)論,，[21]實(shí)有偏頗之處,。二、《民法典》第三百一十一條是善意取得之規(guī)定,，而非公信力規(guī)定 《民法典》第三百一十一條規(guī)定于《民法典》物權(quán)編第九章“所有權(quán)取得的特別規(guī)定”中,。是關(guān)于無(wú)權(quán)處分人將不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)規(guī)定,。該條最后補(bǔ)充規(guī)定：“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,，參照前兩款規(guī)定”。這就意味著不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)及他物權(quán)均可適用該條之善意取得規(guī)定,。但該條規(guī)定絕不意味著其含有公信力內(nèi)容,，雖然善意取得與公信力均含有善意因素。（一）權(quán)利外觀的法律意義不同 對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言,，其權(quán)利外觀為占有,，這是動(dòng)產(chǎn)的自然屬性所決定的。但并非對(duì)動(dòng)產(chǎn)占有,，即對(duì)該動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)或其他物權(quán),。例如，甲根據(jù)租賃合同將其摩托車交付于乙,，乙雖據(jù)此占有該車,，但對(duì)該車并沒(méi)有所有權(quán)?？梢?jiàn)“有占有,，未必即有動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”。因?yàn)閷?duì)于動(dòng)產(chǎn)的占有,，其本權(quán)不僅為物權(quán)，還包括債權(quán),。[22]占有作為物權(quán)的外觀與物權(quán)并不是一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系,。所以，占有雖然為動(dòng)產(chǎn)的公示方式，但不能僅以占有這一權(quán)利外觀作為判斷動(dòng)產(chǎn)歸屬的標(biāo)準(zhǔn),，即占有沒(méi)有公示力,。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，在登記生效要件主義立法模式中,，不僅登記與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系,，即登記的本權(quán)僅為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而且,，作為國(guó)家機(jī)關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律行為予以實(shí)質(zhì)審查,，方才登記，這使得登記不同于具有自然屬性的占有,。故登記相對(duì)于占有而言,，作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示，具有公示力,。登記提供的信賴是“有登記,，即有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”。（二）善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)不同 善意取得是指占有動(dòng)產(chǎn)的讓與人基于轉(zhuǎn)移或成立動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之合意,，將動(dòng)產(chǎn)交付于受讓人,，縱使讓與人無(wú)處分動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利，受讓人系善意時(shí)仍取得其物權(quán)的法律行為,。[23]由于占有沒(méi)有公示力,，善意取得人的善意須為不存在明知或因重大過(guò)失而不知讓與人無(wú)處分權(quán)的情形，即受讓人不應(yīng)過(guò)分信賴“占有”這一權(quán)利外觀,，還應(yīng)當(dāng)盡到適當(dāng)?shù)膶彶榱x務(wù),。[24]無(wú)處分權(quán)人乙將該車出售給丙，若丙僅以乙對(duì)該車占有為其權(quán)利外觀而受讓該車,，則不能認(rèn)定其善意,。因?yàn)楸恢覠o(wú)處分權(quán)系因其未查驗(yàn)該車行駛執(zhí)照之重大過(guò)失所導(dǎo)致，丙本身具有過(guò)失,。當(dāng)然,，受讓人是否屬于善意還須以轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、交易的場(chǎng)所和環(huán)境等客觀因素來(lái)確定,。[25]假設(shè)丙系無(wú)償受讓,，則不能適用善意取得而成為該車的所有權(quán)人，其對(duì)甲負(fù)有返還該車的義務(wù),。[26]而在公信力中,，由于登記提供的信賴是“有登記，即有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”,，故當(dāng)?shù)谌艘蛐刨嚨怯浂婪尚袨橥瓿刹粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)時(shí),，其善意僅以對(duì)登記的認(rèn)知作為判斷標(biāo)準(zhǔn),，即只要第三人不明知登記不實(shí)（或未有異議登記），便可認(rèn)定其為善意,。（三）讓與人的法律定性不同 善意取得制度與無(wú)權(quán)處分相伴隨,，故善意取得的構(gòu)成要件之一是讓與人為無(wú)權(quán)處分人。無(wú)權(quán)處分人雖然對(duì)動(dòng)產(chǎn)具有足有使受讓人信賴的權(quán)利外觀——占有,，但其對(duì)該動(dòng)產(chǎn)依法無(wú)處分權(quán),。典型的無(wú)權(quán)處分人包括承租人、借用人等,。在登記公信力中,，與受讓人發(fā)生交易行為的讓與人是登記名義人。[27]由于登記具有公示力,，其是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù),，所以第三人是通過(guò)登記的載體——不動(dòng)產(chǎn)登記簿——來(lái)判斷登記名義人即是登記物權(quán)的合法權(quán)利人的。即使登記的權(quán)利狀態(tài)與真實(shí)物權(quán)現(xiàn)狀不一致,，在該登記被依法更正之前,，登記名義人也仍然為合法權(quán)利人，其當(dāng)然有權(quán)將登記物權(quán)讓與受讓人,。這其中存在著法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)的沖突,，[28]這正是公信力在這種情況下為受讓人提供對(duì)抗真實(shí)權(quán)利人的原因所在。所以,，在公信力中,，讓與人雖非真實(shí)權(quán)利人，但由于其為登記名義人,，故享有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利表象作用,，其做出的處分依法屬于有權(quán)處分。[29]基于以上分析,，《民法典》第三百一十一條是關(guān)于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的善意取得,，沒(méi)有規(guī)定公信力，更不能從中解釋出公信力,。如此規(guī)定與我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記體系現(xiàn)狀有關(guān),。[30]但以農(nóng)村存在房地產(chǎn)未登記的現(xiàn)象為理由，而將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)一并納入善意取得的適用范圍,，筆者認(rèn)為,，實(shí)有因噎廢食之感。首先,，在登記生效要件主義立法模式中,，登記具有公信力，依此維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全,，乃該模式下各國(guó)立法之通例,。我國(guó)業(yè)已采取該立法模式,，不應(yīng)逆此潮流。其次,，在我國(guó)，城市已建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系,。雖然農(nóng)村由于過(guò)去法律或政策的缺失,，其不動(dòng)產(chǎn)登記體系不健全，但《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》均已將集體土地使用權(quán)及其范圍內(nèi)的房屋納入登記適用范圍,，對(duì)農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)登記已有明確規(guī)范,。所以，對(duì)登記公信力的明確可使世人堅(jiān)信登記在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中具有絕對(duì)效力,，利于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的健全,。最后，雖然善意取得亦會(huì)為不動(dòng)產(chǎn)受讓人提供保障,，但其對(duì)受讓人善意的判斷,，不能僅以對(duì)登記的認(rèn)知作為標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)然亦不能僅憑信賴登記這一權(quán)利外觀而確認(rèn)登記名義人為合法權(quán)利人,。這勢(shì)必使登記公示力失去其應(yīng)有的作用,。不動(dòng)產(chǎn)登記亦將失去在其登記生效要件主義立法模式中的積極意義。 所以,，筆者認(rèn)為,，為了完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律制度，應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)從《民法典》第三百一十一條中排除,，在《民法典》中另行明確規(guī)定適用于不動(dòng)產(chǎn)的登記公信力和推定力,，以完善不動(dòng)產(chǎn)登記的效力規(guī)范。
[1]但土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和地役權(quán)除外,，這兩種物權(quán)變動(dòng)實(shí)行登記對(duì)抗主義模式,，即其自合同生效之時(shí)則發(fā)生變動(dòng)效果，未經(jīng)登記,，不得對(duì)抗善意第三人,。[2]如采取物權(quán)行為無(wú)因性理論，則會(huì)發(fā)生截然不同的法律效果,。這時(shí)雖然債權(quán)合同無(wú)效,，但如果雙方的物權(quán)行為有效，則乙不因債權(quán)合同無(wú)效而失去該房屋所有權(quán),。甲只能作為債權(quán)人,，依不當(dāng)?shù)美鲝堃曳颠€房屋所有權(quán)。[3]如有文章認(rèn)為推定力的效力范圍僅及于某種權(quán)利的存在或某種權(quán)利的不存在,，但不及于登記原因行為（例如買賣,、贈(zèng)與等債權(quán)行為）的真實(shí)與否,。王忠《登記簿的推定效力僅及于權(quán)利客體而不及于事實(shí)——析鄭某訴吳某財(cái)產(chǎn)權(quán)屬案》，《中國(guó)房地產(chǎn)》2011年第6期,。筆者認(rèn)為,，由于我國(guó)《物權(quán)法》采取債權(quán)形式主義立法模式，對(duì)于引起物權(quán)變動(dòng)的法律行為并未采用區(qū)分原則,，即無(wú)物權(quán)行為與債權(quán)行為之分,，所以將登記原因行為再予以區(qū)分顯然不符合我國(guó)的立法模式。另外,，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在登記時(shí),，須實(shí)質(zhì)審查引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)（當(dāng)然包括法律行為），尤其是債權(quán)合同,。只有在確認(rèn)法律行為的合法性,、真實(shí)性之后，才對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)予以登記,?？梢?jiàn)，登記是以引起物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)之合法存在為基礎(chǔ)的,。當(dāng)?shù)怯浢x人僅以登記為據(jù)證明其為適法權(quán)利人時(shí),，該等證明并非單純地局限于證明權(quán)利本身，還應(yīng)包括其權(quán)利得以變動(dòng)的法律行為（即登記原因行為）的真實(shí)存在,，這也是確權(quán)之訴的事實(shí)焦點(diǎn)所在,。而對(duì)登記有爭(zhēng)議者應(yīng)針對(duì)此登記原因行為提出反證，證明此登記原因行為是不真實(shí)的,、不合法的,，以推翻登記推定力。所以,，登記推定力的效力范圍不僅包括權(quán)利的存在,，而且包括引起該權(quán)利變動(dòng)的法律行為（例如買賣、贈(zèng)與等）的真實(shí)存在,。[4]程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記簿之推定力》,，《法學(xué)研究》2010年第3期。[5]程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》,，法律出版社,，2011，第184頁(yè),。[6][德]鮑爾,、施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法》（上冊(cè)），張雙根譯，法律出版社,，2004,，第181頁(yè).[7][德]鮑爾、施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法》（上冊(cè)）,，張雙根譯,，法律出版社，2004,，第488-489頁(yè),。[8]程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》，法律出版社,，2011，第184頁(yè),。[9]于此情況,，甲可否行使登記更正請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求注銷乙的房屋所有權(quán)登記,？筆者認(rèn)為不能,。因?yàn)榈怯浉?qǐng)求權(quán)作為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，須派生于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),。而在本案中,，即使該房屋的真實(shí)買受人為甲，但在其辦理取得登記完畢之前,，甲不能成為該房屋的所有權(quán)人,，故其無(wú)權(quán)主張登記更正請(qǐng)求權(quán)。[10]史尚寬：《物權(quán)法論》,，榮泰印書(shū)館,，1979，第32-33頁(yè),。[11]瑞士《民法典》第937條第1款規(guī)定：已經(jīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的不動(dòng)產(chǎn),，對(duì)其權(quán)利的推定及占有訴權(quán)，僅屬于登記人,。[12]宋朝武：《民事證據(jù)法學(xué)》,，高等教育出版社，2003,，第98頁(yè),。[13]陳衛(wèi)東、謝佑平主編《證據(jù)法學(xué)》,，廈門(mén)大學(xué)出版社,，2005，第236頁(yè),。[14]有文章認(rèn)為“登記機(jī)構(gòu)可以援引登記的推定效力”,。程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記簿之推定力》,，《法學(xué)研究》2010年第3期。按此說(shuō)法,，則登記的更正制度以及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的賠償制度勢(shì)必形同虛設(shè),。[15]程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》，法律出版社,，2011,，第189頁(yè)[16]程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》，法律出版社,，2011,，第189頁(yè)。[17]有文章認(rèn)為：“倘若不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)不能推定為存在,，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上注銷的物權(quán)不能依法推定為不存在,，第三人就沒(méi)有信賴的基礎(chǔ)，其不應(yīng)對(duì)登記簿的正確性產(chǎn)生信賴”,。程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記簿之推定力》,，《法學(xué)研究》2010年第3期。[18]有學(xué)者認(rèn)為“不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力,，就無(wú)法確立不動(dòng)產(chǎn)的善意取得”,。程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》，法律出版社,，2011,，第184頁(yè)。更有觀點(diǎn)認(rèn)為：“登記公信力,，系登記推定力的邏輯展開(kāi)”,。李昊、常鵬翱,、葉金強(qiáng),、高潤(rùn)恒：《不動(dòng)產(chǎn)登記程序的制度建構(gòu)》，北京大學(xué)出版社,，2005,，第164頁(yè)。這種因果關(guān)系無(wú)法解釋同樣確認(rèn)登記推定力的登記對(duì)抗主義立法模式（如日本）,，為何不能確認(rèn)登記公信力的問(wèn)題,。我們不能簡(jiǎn)單地將其歸結(jié)為“法律政策上的問(wèn)題”。這實(shí)質(zhì)是法律邏輯上的問(wèn)題,，即登記沒(méi)有公示力,，故無(wú)法談及公信力。[19]當(dāng)然，為了防止這種真實(shí)權(quán)利人失權(quán)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn),，法律制度為其設(shè)計(jì)了一種保護(hù)措施——異議,，以擊破登記公信力。[20]有文章認(rèn)為,，“即使法院生效的判決已經(jīng)確定了真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利,，倘未進(jìn)行更正登記，登記簿的推定力依然存在,。由于登記簿推定力之存在,，所以（除非登記簿上有異議登記）交易中的第三人仍可以信賴登記簿之記載，其可依善意取得制度而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),，真實(shí)權(quán)利人會(huì)因此喪失權(quán)利”,。程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》，法律出版社,，2011,，第185-186頁(yè)。若效果如前所述,，關(guān)于推定力已被推翻的既判力又有何現(xiàn)實(shí)意義？因?yàn)橥贫﹄m然被推翻,，但其效力卻依然存在,。 [21]有學(xué)者認(rèn)為，“既然《物權(quán)法》第16條第一句（筆者注：現(xiàn)《民法典》第二百一十六條,。）已明確規(guī)定了登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù),，承認(rèn)了登記簿具有推定力，交易當(dāng)事人當(dāng)然完全可以信賴登記簿所具有的權(quán)利表象作用,，他只需要根據(jù)登記簿的記載去判斷不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人即可”,。程嘯：《論不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的區(qū)分》，《中外法學(xué)》2010年第4期,。
[22]王澤鑒：《民法物權(quán)（第二冊(cè)）用益物權(quán)·占有》,，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001,，第171頁(yè),。[23]謝在全：《民法物權(quán)論》（上），新學(xué)林出版股份有限公司,，2010,，第400-401頁(yè)。[24]程嘯：《論不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的區(qū)分》,，《中外法學(xué)》2010年第4期,。[25]王利明：《物權(quán)法論》（修訂本），中國(guó)政法大學(xué)出版社，2003,，第213頁(yè),。[26]在德國(guó)，對(duì)于無(wú)權(quán)利人的無(wú)償處分,，依據(jù)《德國(guó)民法典》第816條,，受讓人對(duì)權(quán)利人負(fù)有返還義務(wù)。[27]在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中,，非經(jīng)登記,，不僅基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不生效力，而且非基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也不得處分,。所以,，即使真實(shí)權(quán)利人是處分自己的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，也須先行辦理以自己為登記名義人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記,。否則,，真實(shí)權(quán)利人因缺失登記要件屬于非登記名義人而不能辦理其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之處分登記。[28]孫憲忠：《物權(quán)法》,，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社,，2005，第41頁(yè),。[29]王利明：《物權(quán)法論》（修訂本）,，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2003,，第167頁(yè),。[30]由于“我國(guó)尚未建立起健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系的現(xiàn)狀，農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn),，尤其是農(nóng)民私有房屋及其宅基地使用權(quán)未進(jìn)行登記的現(xiàn)象較為普遍”,，“農(nóng)村房屋權(quán)屬變動(dòng)狀況復(fù)雜，而又缺乏明確的公示,。因而應(yīng)考慮允許有善意取得制度的準(zhǔn)用,，使善意受讓人根據(jù)房產(chǎn)占有人來(lái)判斷房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。當(dāng)然,，受讓人在進(jìn)行交易前,，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查工作。……若未進(jìn)行上述調(diào)查工作,，逕行受讓房屋的,，應(yīng)認(rèn)其有重大過(guò)失，不準(zhǔn)用善意取得制度,?！比珖?guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)法制工作委員會(huì)民法室編著《物權(quán)法立法背景與觀點(diǎn)全集》,，法律出版社，2007,，第443-446頁(yè) 王興敏,，北京京師（天津）律師事務(wù)所律師，中國(guó)政法大學(xué)法律碩士學(xué)位,，具有高級(jí)經(jīng)濟(jì)師,、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格。主要從事民商事案件,，尤其專注房地產(chǎn)領(lǐng)域,。在《中國(guó)房地產(chǎn)》《中國(guó)物業(yè)管理》《現(xiàn)代物業(yè)》發(fā)表專業(yè)論文多篇。出版《房地產(chǎn)法實(shí)務(wù)問(wèn)題解析：熱點(diǎn)與難點(diǎn)》（法律出版社）,、《不動(dòng)產(chǎn)登記概論》（社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社）等專著,。曾獲得中國(guó)政法大學(xué)第四屆優(yōu)秀碩士學(xué)位論文獎(jiǎng)勵(lì)。
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