物權(quán)變動,,指不動產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅;所稱物權(quán)變動生效的三種情形,,指不動產(chǎn)權(quán)利的登記生效情形,、登記對抗情形、不登記生效情形,。 一,、登記生效情形 登記生效,是指不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,,發(fā)生效力的主張和據(jù)此主張制定的法律制度,。 依據(jù)《民法典》規(guī)定,登記生效有五類情形:一是依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀那樾?;二是物?quán)變動自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力,;三是建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立;四是抵押權(quán)自登記時設(shè)立,;五是贈與不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),。 二、登記對抗情形 登記對抗,,是指不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,,以當(dāng)事人的法律行為為生效的充分必要條件,,是否登記不決定物權(quán)變動的效力;未經(jīng)登記的,,不得對抗善意第三人的主張和據(jù)此主張制定的法律制度,。 《民法典》中有關(guān)登記對抗的相關(guān)規(guī)定如下。 互換,、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)未經(jīng)登記不得對抗善意第三人,。《民法典》規(guī)定,未經(jīng)登記,,互換,、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)的,不得對抗善意第三人,。 五年以上流轉(zhuǎn)合同未經(jīng)登記不得對抗善意第三人,。《民法典》規(guī)定,流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同,未經(jīng)登記,,不得對抗善意第三人,。 新修訂的《農(nóng)村土地承包法》的決定,其中一項重要內(nèi)容就是將農(nóng)村集體土地“兩權(quán)”變?yōu)椤叭龣?quán)”,,即“三權(quán)分置”,,是指在原有的農(nóng)村集體土地所有權(quán)和農(nóng)村土地承包權(quán)基礎(chǔ)上,增加了一項“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)”,。需要注意的是,,農(nóng)村集體承包土地的流轉(zhuǎn),不是流轉(zhuǎn)土地承包權(quán),,而是流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán),。 地役權(quán)未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。《民法典》規(guī)定,,地役權(quán)合同,,未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人,。 保留所有權(quán)未經(jīng)登記不得對抗善意第三人,。《民法典》規(guī)定,出賣人對標(biāo)的物保留的所有權(quán),,未經(jīng)登記,,不得對抗善意第三人。 需要注意的是,,民法上的擔(dān)保,,依其是否為《民法典》所明文規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn),可以劃分為典型擔(dān)保與非典型擔(dān)保,。近現(xiàn)代各國民法所規(guī)定的抵押權(quán),、質(zhì)權(quán)和留置權(quán),屬于典型擔(dān)保,。非典型擔(dān)保,,則是指由社會交易自發(fā)產(chǎn)生,而后逐漸被承認(rèn),、利用的擔(dān)保,。主要包括所有權(quán)保留和讓與擔(dān)保。 需要補(bǔ)充一點(diǎn),,《民法典》第641條規(guī)定的所有權(quán)保留制度中,,出賣人在將出賣標(biāo)的物交付給買受人后,該標(biāo)的物的所有權(quán)仍然保留在出賣人手中,,待買受人全部償付了價款或履行了其他約定義務(wù)后,,標(biāo)的物的所有權(quán)才轉(zhuǎn)移至買受人,。因為所有權(quán)保留未經(jīng)登記不得對抗善意第三人,從這個意義上說,,《民法典》為不動產(chǎn)登記又新增了一個登記類型。 租賃物所有權(quán)未經(jīng)登記不得對抗善意第三人,。《民法典》規(guī)定,,出租人對租賃物享有的所有權(quán),未經(jīng)登記,,不得對抗善意第三人,。 三、不登記生效情形 不登記生效情形,,是指不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,,不經(jīng)登記,,直接依據(jù)法律條文的規(guī)定,或者生效法律文書,、征收決定,,或者已經(jīng)成就的事實行為生效。不登記生效情形包括以下八種法定事由,。 國家所有的自然資源所有權(quán)不經(jīng)登記生效,。《民法典》規(guī)定,依法屬于國家所有的自然資源,,所有權(quán)可以不登記生效,。 物權(quán)變動自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力。《民法典》規(guī)定,,因人民法院,、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力,。 《民法典》將《物權(quán)法》所稱“仲裁委員會”修改為“仲裁機(jī)構(gòu)”,,將“自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”修改為“自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力”。 因繼承取得物權(quán)自繼承開始時發(fā)生效力,?!睹穹ǖ洹返?30條規(guī)定:“因繼承取得物權(quán)的,自繼承開始時發(fā)生效力,?!薄睹穹ǖ洹返?30條刪除了《物權(quán)法》第29條規(guī)定的“或者受遺贈”。繼承屬于法律事實,受遺贈屬于法律行為,,兩者生效始期不同,,不能混為一談。 建造或者拆除房屋自事實行為成就時發(fā)生效力,。《民法典》規(guī)定,,因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,,自事實行為成就時發(fā)生效力,,不經(jīng)登記生效。 夫妻法定共有的不動產(chǎn)不經(jīng)登記生效,。《民法典》規(guī)定,,夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的工資、獎金,、勞務(wù)報酬,,生產(chǎn)、經(jīng)營,、投資的收益,,知識產(chǎn)權(quán)的收益,非遺囑或者贈與合同中確定只歸一方的財產(chǎn),,其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn),,歸夫妻共同所有,不經(jīng)登記生效,。 夫妻法定一方所有的不動產(chǎn)不經(jīng)登記生效,。《民法典》規(guī)定,一方的婚前財產(chǎn),,一方因受到人身損害獲得的賠償或者補(bǔ)償,,遺囑或者贈與合同中確定只歸一方的財產(chǎn),一方專用的生活用品,,其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財產(chǎn),,為夫妻一方的個人財產(chǎn),不經(jīng)登記生效,。 夫妻約定所有的不動產(chǎn)不經(jīng)登記生效,。《民法典》規(guī)定,男女雙方可以不經(jīng)登記,,直接約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有,、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有,。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式,。沒有約定或者約定不明確的,,適用《民法典》第1062、1063條的規(guī)定,。 另外補(bǔ)充一點(diǎn),,《民法典》第1065條規(guī)定的是涉婚不動產(chǎn)的“約定所有”制,第1062條,、第1063條規(guī)定的是涉婚不動產(chǎn)的“法定所有”制,。《民法典》規(guī)定的涉婚不動產(chǎn)“約定所有”的效力,,應(yīng)高于該法規(guī)定的“法定所有”的效力。是否“約定所有”,,是斷定是否“法定所有”的前提,。 在不動產(chǎn)登記后的任何時點(diǎn),夫妻雙方均可以再行書面約定,,改變不動產(chǎn)登記簿記載的不動產(chǎn)權(quán)利歸屬,。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理當(dāng)事人申請時,對前述情形應(yīng)當(dāng)盡夠注意義務(wù),。也就是說,,原來登記在夫妻一方所有的不動產(chǎn),可能已經(jīng)被夫妻雙方重新書面約定歸另一方所有,,或者歸夫妻共有,。換句話說,對于涉婚不動產(chǎn)而言,,不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利歸屬,,不一定與夫妻雙方書面約定的不動產(chǎn)權(quán)利歸屬相一致。 不僅如此,,《民法典》第1065條將《婚姻法》第19條第1款規(guī)定的“夫妻可以約定”修改為“男女雙方可以約定”,,意在強(qiáng)調(diào),《民法典》所稱婚姻,,是指異性婚姻,,非同性婚姻。 債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)的,,受讓人取得的從權(quán)利不因未辦理轉(zhuǎn)移登記無效,。依據(jù)《民法典》規(guī)定,債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)的,,受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利,,但是該從權(quán)利專屬于債權(quán)人自身的除外。受讓人取得從權(quán)利不因該從權(quán)利未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)或者未轉(zhuǎn)移占有而受到影響,。 四,、對物權(quán)不登記生效情形的限制 對普通不動產(chǎn)的限制措施,。《民法典》第232條體現(xiàn)了不動產(chǎn)登記的“連續(xù)登記原則”?!斑B續(xù)登記原則”包括兩層含義:第一,,未辦理不動產(chǎn)首次登記的,不得辦理不動產(chǎn)的其他登記,;第二,,因處分不動產(chǎn)而登記的,被處分的不動產(chǎn)權(quán)利應(yīng)已登記,。 《民法典》第232條規(guī)定的“登記”,,首先包括“宣示登記”,其次包括“處分登記”,。不動產(chǎn)權(quán)屬的“宣示登記”,,是指將效力已經(jīng)成立、非基于法律行為的物權(quán)變動,,記載于不動產(chǎn)登記簿,,昭示于人的登記。不動產(chǎn)權(quán)屬的“處分登記”,,又稱“設(shè)權(quán)登記”,,是指基于法律行為,導(dǎo)致創(chuàng)設(shè)物權(quán)效力的登記,。非基于法律行為,,僅憑法律事實取得不動產(chǎn)權(quán)利的當(dāng)事人,處分該不動產(chǎn)時,,應(yīng)當(dāng)先由讓渡不動產(chǎn)權(quán)利的一方申請“宣示登記”,,再由讓渡不動產(chǎn)權(quán)利的一方和取得不動產(chǎn)權(quán)利的一方共同申請“處分登記”。 對涉婚不動產(chǎn)的限制措施,。夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間“約定取得”或者“法定取得”的不動產(chǎn)不經(jīng)登記,,自書面約定成立并且生效或者自法律規(guī)定的事實成就時發(fā)生物權(quán)效力。但是,,取得該不動產(chǎn)定著物所有權(quán)和土地使用權(quán)的一方在登記前,,不得對抗善意第三人;取得該不動產(chǎn)定著物所有權(quán)和土地使用權(quán)的一方處分該物權(quán)時,,未經(jīng)登記的,,不發(fā)生物權(quán)效力。 |
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