 盤點房地產(chǎn)稅收20個熱點問題匯總（2022-5）四川：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳增值稅能否全額退稅？ 以上這則問答在當前房企利潤式微甚至虧損的情況下還是蠻有典型意義的，財稅評論盤點房地產(chǎn)稅收20個熱點問題匯總（2022-5）第一個問題就是增值稅超稅負預(yù)繳處理： 目前從整個集團層面稅收管理來分析,，增值稅,、土增稅、企業(yè)所得稅無疑是地產(chǎn)企業(yè)的三大稅，占比一般達到了90%左右,，且各占1/3的趨勢,。由于房地產(chǎn)進入相對微利時代，以往那種動輒毛利率百分之四五十甚至翻倍的項目已經(jīng)非常少見,，從集團稅務(wù)管理角度,，如何防止三大稅溢繳成了重中之重，控制好繳稅進度不僅能降低資金時間成本,，更能防止多交稅款導(dǎo)致的項目全周期稅金損失,。 三大稅溢繳都分兩類，一塊是預(yù)繳或預(yù)征時的溢價,，一塊是清算后的溢繳,。各有不同的處理方式。 增值稅在三大稅比例中甚至占比最高,。究其原因,，可能主要還是因為3%的預(yù)繳，以及項目收入結(jié)轉(zhuǎn)時可能到票率不高,、且沒有整盤退稅機制等原因?qū)е隆?/p> 由于增值稅納稅義務(wù)在交房后,，先是土地成本抵減銷售額后計算銷項稅額、然后是抵減進項稅額,，最后再抵減前期預(yù)繳增值稅,，如果項目增值稅實際稅負低于3%甚至為負，則可能造成多交的永久性損失,。
（據(jù)說某地前兩年財政狀況還行的時候有過退稅） 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的,，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和9%的適用稅率計算當期應(yīng)納稅額,，抵減已預(yù)繳稅款后,，向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減,。 比如,，某個一般計稅項目有1090含稅收入，增值稅預(yù)繳了1000*3%=30,，進項留抵稅額43,，土地成本327，那么最后交房時計算順序是 先計算銷項稅額（1090-327）/1.09*9%=700*9%=63 再抵減進項后計算應(yīng)納稅額63-43=20 再抵減前期預(yù)繳增值稅20-30=-10 這就會導(dǎo)致多預(yù)交10無法退回,。 實操上主要解決方法有： 1,、 提前開具正式發(fā)票。部分地產(chǎn)公司在收到預(yù)收款時采用提前開具正式發(fā)票的形式,，以期提前觸發(fā)增值稅納稅義務(wù)時點,，抵扣已有進項稅額,，達到不預(yù)繳增值稅、以少交或不交增值稅的目的,。但至少有兩個條件,，一是稅局認可，否則后期檢查還是有被要求補預(yù)繳,、滯納金甚至罰款的風(fēng)險,；二是企業(yè)進項到票能達到測算預(yù)期。 當然,，如果是竣備后現(xiàn)房銷售,，我認為不再需要預(yù)繳，只需要在交房后一并計算繳納增值稅即可,。（中國稅務(wù)報：銷售完工現(xiàn)房取得首付款,，要不要預(yù)繳稅款？） 比如去年某地口徑也蠻有參考意義：
 3,、申請降低增值稅預(yù)繳率或零預(yù)繳、不預(yù)繳,。由于現(xiàn)行政策并不明確,，基本無可能，主要適用保障房,、回遷房等,。 4、正式申報后產(chǎn)生多繳申請退稅,。征管法第51條規(guī)定：納稅人超過應(yīng)納稅額繳納的稅款,，稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)后應(yīng)當立即退還；納稅人自結(jié)算繳納稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的,，可以向稅務(wù)機關(guān)要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息,，稅務(wù)機關(guān)及時查實后應(yīng)當立即退還；涉及從國庫中退庫的,，依照法律,、行政法規(guī)有關(guān)國庫管理的規(guī)定退還。 征管法第78條規(guī)定,，稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人多繳稅款的,，應(yīng)當自發(fā)現(xiàn)之日起10日內(nèi)辦理退還手續(xù)；納稅人發(fā)現(xiàn)多繳稅款,，要求退還的,，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當自接到納稅人退還申請之日起30日內(nèi)查實并辦理退還手續(xù)。 稅收征管法第51條規(guī)定的加算銀行同期存款利息的多繳稅款退稅,，不包括依法預(yù)繳稅款形成的結(jié)算退稅,、出口退稅和各種減免退稅。 5,、項目公司后續(xù)作為代建,、出租等收入主體，利用留抵進項,、預(yù)繳稅額,。 |
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