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財稅評論汪道平注：
國家稅務總局公告2016年第14號《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》規(guī)定： 第三條一般納稅人轉讓其取得的不動產,，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（一）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產,，可以選擇適用簡易計稅方法計稅,，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額,，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款,，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。（二）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產,，可以選擇適用簡易計稅方法計稅,，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額,。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅,。（三）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的,，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額,。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額,，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅,。（四）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的,，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用,，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款,，向機構所在地主管國稅機關申報納稅,。（五）一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法,，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款,，向機構所在地主管國稅機關申報納稅,。（六）一般納稅人轉讓其2016年5月1日后自建的不動產,，適用一般計稅方法,，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用,，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅,。
（《國家稅務總局關于修改部分稅收規(guī)范性文件的公告》（國家稅務總局公告2018年第31號）對本文進行了修改。） 在國稅總局解讀的立法背景中提到,， “但除自然人以外的納稅人,，都有機構所在地，納稅人需要向機構所在地主管稅務機關就其全部經營業(yè)務進行納稅申報,，主管稅務機關才可以全面掌握、了解納稅人的經營行為,，納稅人也只有回到機構所在地申報納稅，才可以完整的核算全部業(yè)務的進項稅額和銷項稅額,，準確計算應繳稅款。因此,，除自然人以外的納稅人,，發(fā)生銷售不動產業(yè)務,，需在不動產所在地預繳稅款，而后回機構所在地申報納稅,，納稅人在不動產所在地已經預繳的稅款，可以在應納稅額中抵減,。”但其實,，2016年第14號公告設定預繳的目的，除了稅源分配因素外,，更大的因素是基于當時國地稅尚未合并，地稅機關有其征稅的優(yōu)勢決定的,。材料中提到,， “（2016年）5月1日起,，建筑業(yè)、房地產業(yè),、金融業(yè)和生活服務業(yè)等全部納入營業(yè)稅改征增值稅試點，我們的準備時間不到2個月,，在2個月時間內,，讓國稅部門開發(fā)信息系統(tǒng),，進行不動產交易增值稅的智能化操作，基本是不可能實現的,。而且，納稅人銷售取得的不動產業(yè)務,，絕大多數都為自然人銷售二手房，自然人數量眾多,，業(yè)務量巨大，自然人對稅收知識的掌握程度也較低,。改為國稅機關征收后,，如果在稅收宣傳、大廳服務,、開具發(fā)票等等環(huán)節(jié)，出現一點延遲或者不到位,，可能帶來極為負面的社會影響,。地稅部門已經對二手房交易有成熟的流程安排,，部分還委托房產部門代征，以減少納稅人的辦稅成本,。自然人對現有的二手房交易業(yè)務流程也比較熟悉，為保證營改增平穩(wěn)過渡,，我們將納稅人銷售不動產業(yè)務，委托地方稅務局代為征收,。”“《試點實施辦法》第五十一條明確：營業(yè)稅改征的增值稅,，由國家稅務局負責征收,。納稅人銷售取得的不動產和其他個人出租不動產的增值稅,，國家稅務局暫委托地方稅務局代為征收,。委托地方稅務局代為征收增值稅的具體業(yè)務范疇，為納稅人銷售取得的不動產,，是所有納稅人，包括單位和個人,，銷售其取得的不動產，不動產包括房屋,、商鋪、樓堂館所,，還包括路、橋,、道,、壩等等,，是比較大的范疇?！?/span>隨著國地稅合并，2018年第31號公告對全文中“地稅機關”“國稅機關”的內容修改為“稅務機關”,，文字修改了，卻忽略了之前國地稅分別征收的立法背景,，特別是碰上轉讓不動產所在地與注冊地為同一稅局的情況時，如果還機械的先預征后申報繳稅,，必然會帶來操作上的麻煩甚至多交稅,。以下兩個咨詢問答就是這樣的情況,。 正如以下咨詢中所說，由于非房企不動產交易一般在合同簽訂后直接到交易大廳辦理,，并不存在房地產開發(fā)企業(yè)先預售后交房這樣長周期的交易過程，如企業(yè)的注冊地和不動產所在地為同一個主管稅局,，除非企業(yè)沒有任何增值稅進項稅額，否則很大可能會出現咨詢中所列的多繳稅的問題,。 舉個例子：
（總局輔導材料）例14：北京西城區(qū)某納稅人為增值稅一般納稅人,，2018 年10月30日轉讓其2016年6月購買的寫字樓一層，取得轉讓收入1000萬元,。寫字樓位于北京西城區(qū)。納稅人購買時價格為777萬元,，取得了增值稅專用發(fā)票，注明稅款為77 萬元,。該納稅人2018年10月份的其他銷項稅額為70萬元，進項稅額為30萬元,，留抵稅額為33萬元,。問,，納稅人對此轉讓不動產業(yè)務應如何在不動產所在地地稅機關計算預繳稅額？應如何在機構所在地申報納稅,？因該房產屬于外購的非自建不動產,，按照規(guī)定,，在北京西城區(qū)地稅機關預繳稅款時：預繳稅款=（1000-777）÷（1+5%）×5%=10.62萬元。納稅人向北京市西城區(qū)國稅局申報納稅時,，將所有業(yè)務合并申報應納稅款=1000÷（1+11%）×11%（轉讓不動產）+70（其他業(yè)務銷項稅額）—30（進項稅額）—33（留抵稅額）=106.10 萬元,。納稅人在2018年11月申報期內,，將轉讓不動產及其他業(yè)務應共同申報納稅，應納稅額合計為106.10萬元,。納稅人可憑在北京西城地稅機關繳納稅款的完稅憑證，抵減納稅人應納稅額的10.62萬元,，納稅人仍需繳納增值稅95.48萬元,。例14正好是不動產所在地和企業(yè)注冊地一致的情況,，在后續(xù)銷售時增值足夠大的情況下，除了兩次申報麻煩些并不影響最后交稅總額,。不過如果企業(yè)留抵稅額有133萬的情況下，納稅人11月申報期申報時,，應納稅額為0。預繳的10.62萬將繼續(xù)留抵,。 這種情況下，由于不動產所在地和企業(yè)注冊地均在西城區(qū),，主管稅務機關完全可以全面掌握、了解納稅人的經營行為,，如果判斷企業(yè)信用等級良好，并不存在偷逃稅款的情況,，即使有其他情況,，企業(yè)也可以通過在申報期內自行申報或其他方式向稅局證明無需預繳或不需要預繳5%這么多,。
那么,，這種情況有什么解決方法嗎？根據我們的經驗，可以通過以下方式爭取不預繳或少預繳： 1,、在申報期內對該筆不動產轉讓自行申報后,，憑相關申報記錄去交易（申報可能不需交稅或不需交5%這么多）。但這一般需要和主管稅局提前溝通和同意,。 2,、當地相關實操口徑允許,。但問答中提到的情況就陷入死循環(huán)了，浙江省的稅務12366已經解答可以不預繳5%的增值稅,，但是后續(xù)我方辦事人員在與主管稅務機關有關人員進行溝通時對方需要我方提供相應的可以不預繳的文件號,。 3,、一定要預繳的情況，充分利用留抵退稅政策,。 多預交后續(xù)無法退稅導致項目整體多交稅的情況，房地產企業(yè)更加普遍,，我在盤點房地產稅收20個熱點問題匯總（2022-5）中分了三個熱點問題進行詳細解讀，感興趣的讀者也可以看看,。 你怎么看呢？
注冊地與轉讓不動產所在地為相同主管稅局的增值稅預繳問題公司屬于普通非房地產地企,，于2017年在自有的工業(yè)用地上建造廠房，目前處于未完工狀態(tài),，企業(yè)的注冊地和廠房的所在地為同一個主管稅務分局。現在公司的全部土地連同在建工程轉讓給其他企業(yè),，公司處理停業(yè)狀態(tài),。由于公司在土地購入和廠房建造過程中有大量進項稅，如果按照2016年 14號文件的要求的話預繳5%的增值稅會占用企業(yè)大量的資金,，而且企業(yè)面臨停業(yè)破產，多預繳的增值稅無法由新產生的銷項稅來抵減,，也沒有明確的退稅文件,。由于企業(yè)注冊地和廠房所在地為同一個主管稅務機關,，不預繳稅款既不會造成國家稅款實質性的流失，也不會造成廠房所在地財政收入的流失,。公司可否向主管稅務機關申請在建工程轉讓環(huán)節(jié)不預繳增值稅,？主管稅務機關要求我方提供相應的可以不預繳的文件號。請問題總局有針對此種情況非房地產企業(yè)轉讓注冊地和不動房所在地在同一個主管稅務機關的,，可以暫不預繳5%增值稅有關的文件出具過，如果有能否提供一下相應的文件號,，如果沒有總局能否出具相應的稅法解釋,，謝謝2023-06-13浙江12366中心答復：您好：您在網站上反映的問題已經提交處理，結果由處理部門反饋,。謝謝！非房地產企業(yè)銷售注冊地和房產所在地一致的不動產的增值稅預繳問題你好關于我于2023年4月26日咨詢的我企業(yè)于2022年買入工業(yè)用地后建了6棟廠房,，企業(yè)的注冊地和廠房的所在地為同一個主管稅務機關?，F在我企業(yè)需要出售其中的一部分廠房補充現金流,。由于我企業(yè)在土地購入和廠房建造過程中有大量進項稅，現如果按照2016年 14號文件的要求的話預繳5%的增值稅會占用企業(yè)大量的資金,。由于企業(yè)注冊地和廠房所在地為同一個主管稅務機關,，不預繳稅款既不會造成國家稅款實質性的流失，也不會造成廠房所在地財政收入的流失,。我企業(yè)可否向主管稅務機關申請本次部分廠房轉讓不預繳增值稅,？的問題,，浙江省的稅務12366已經解答可以不預繳5%的增值稅，但是后續(xù)我方辦事人員在與主管稅務機關有關人員進行溝通時對方需要我方提供相應的可以不預繳的文件號,。請問題總局有針對此種情況非房地產企業(yè)轉讓注冊地和不動房所在地在同一個主管稅務機關的,，可以暫不預繳5%增值稅有關的文件出具過，如果有能否提供一下相應的文件號,，如果沒有總局能否出具相應的稅法解釋,，謝謝您好：您在網站上反映的問題已經提交處理,，結果由處理部門反饋。謝謝,！
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盤點房地產稅收20個熱點問題匯總（2022-5）
