當(dāng)前,，各地在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中遇到較多的實(shí)務(wù)問(wèn)題是如何對(duì)分割的宗地進(jìn)行登記，多見(jiàn)于服務(wù)型公寓（公寓式酒店）,、度假村等旅館用地,，以及寫(xiě)字樓、商業(yè)性辦公場(chǎng)所等商務(wù)金融用地及工業(yè)用地,。究其原因,，利益沖動(dòng)是主因。這些用地的地上建筑物較多,，分割及登記后溢價(jià)空間較大,。這就要求在開(kāi)展相關(guān)工作過(guò)程中，要規(guī)范落實(shí)相關(guān)審批要求,，從用地項(xiàng)目的性質(zhì),、出讓合同的約定、不動(dòng)產(chǎn)單元構(gòu)成等方面把握是否能夠分割,、如何分割,。

不得以登記代替分割審批

宗地分割后的登記實(shí)際上屬于變更登記類(lèi)型，有兩種方式：一種是建筑物分棟分層分間登記,，但占有使用的土地不分割,，作為地上物的共有宗地，每個(gè)定著物單元與整塊宗地合并為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元,；另一種是建筑物分棟登記,，所占用的土地也依據(jù)界限進(jìn)行實(shí)體分割。

從法律上說(shuō),，土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓并非完全禁止,。目前,，只有《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定此類(lèi)事項(xiàng)需要經(jīng)過(guò)審批。該條例第二十五條規(guī)定,，土地使用權(quán)和地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市,、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn),。2002年國(guó)務(wù)院《關(guān)于取消第一批行政審批項(xiàng)目的決定》取消了當(dāng)時(shí)住建部門(mén)對(duì)分割轉(zhuǎn)讓的行政審批，但自然資源部保留了土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓審批事項(xiàng),。因此,，從嚴(yán)格意義上說(shuō)，只有土地的實(shí)體分割轉(zhuǎn)讓需要審批,，包括了分割和轉(zhuǎn)移兩種情形,。

土地分割包括兩種情況，空地的分割和包括地上物的不動(dòng)產(chǎn)分割,?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》明確，同一權(quán)利人分割或者合并國(guó)有建設(shè)用地的,，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)變更登記,，并提交自然資源主管部門(mén)同意分割或合并的批準(zhǔn)文件以及變更后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果,。而對(duì)于同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的,，應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定提交相關(guān)部門(mén)同意分割或合并的批準(zhǔn)文件。

因此,，問(wèn)題就變成批準(zhǔn)文件由哪個(gè)部門(mén)來(lái)出具,。從各地實(shí)踐看，鑒于之前的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)已經(jīng)取消了對(duì)房產(chǎn)分割轉(zhuǎn)讓的審批事項(xiàng),，讓住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)出具同意房產(chǎn)分割登記的審批意見(jiàn)是不現(xiàn)實(shí)的,。即使自然資源主管部門(mén)出具同意分割或合并的批準(zhǔn)文件，也要明確由哪個(gè)處室（科室）發(fā)起,，畢竟不動(dòng)產(chǎn)登記屬于行政職權(quán),，行使主體也是自然資源主管部門(mén)。但《自然資源部關(guān)于開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記隊(duì)伍作風(fēng)常態(tài)化建設(shè)的通知》明確,，涉及不動(dòng)產(chǎn)用途變化,、分割或者合并等情形必須依據(jù)相關(guān)批準(zhǔn)文件辦理，不得以不動(dòng)產(chǎn)登記代替審批管理,。由此可見(jiàn),，批準(zhǔn)文件不能由不動(dòng)產(chǎn)登記中心或者不動(dòng)產(chǎn)登記局（處）來(lái)主辦。

自然資源部辦公廳《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引（2019年版）》規(guī)定，對(duì)于限制轉(zhuǎn)讓或分割轉(zhuǎn)讓等規(guī)定應(yīng)寫(xiě)入合同,，落實(shí)分割轉(zhuǎn)讓審批,。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)分割或合并中可能涉及的消防或者結(jié)構(gòu)安全，建議與公安部門(mén)和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)溝通協(xié)調(diào),，如果相關(guān)部門(mén)不要求進(jìn)行審批或者不愿不能出具審批文件,，建議明確在分割或合并不動(dòng)產(chǎn)時(shí)不征求其他部門(mén)的意見(jiàn)。

工作提醒：

由于申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)分割可能會(huì)引起后續(xù)利用上的業(yè)態(tài)變更,、增加使用者等,，甚至出現(xiàn)安全隱患或者消防等風(fēng)險(xiǎn)，在宗地分割審批未完成前,，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得以登記代替分割審批,。

進(jìn)行分割審批時(shí)應(yīng)當(dāng)依據(jù)出讓目的等因素綜合判斷

相關(guān)部門(mén)在進(jìn)行分割宗地審批時(shí)并非任由權(quán)利人隨意申請(qǐng)，需要依據(jù)產(chǎn)業(yè)政策,、出讓合同約定來(lái)確定,。

比如，有地方擅自將旅游用地上的溫泉度假湯屋分割出售,，也有的要求將公寓式酒店分割出售,，這些都不符合產(chǎn)業(yè)政策及出讓合同的約定,。另外,，在出讓金測(cè)算中是否允許分割，會(huì)導(dǎo)致出讓價(jià)格出現(xiàn)變化,，甚至產(chǎn)生上千萬(wàn)元的差價(jià),。這就要求自然資源主管部門(mén)要守住這道防線，進(jìn)一步規(guī)范出讓合同簽訂和分割審批,。

自然資源部在關(guān)于養(yǎng)老服務(wù),、停車(chē)場(chǎng)、工業(yè)配套設(shè)施等土地供應(yīng)的文件中有很多要求不得分割登記的規(guī)定,。各地也相繼出臺(tái)了明確的規(guī)定,，要求土地出讓時(shí)對(duì)于限制分割轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況應(yīng)向社會(huì)公開(kāi),。政府在出讓或者劃撥土地使用權(quán)時(shí),，都會(huì)根據(jù)詳細(xì)規(guī)劃出具規(guī)劃條件；土地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的容積率,、綠地率等規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行建設(shè),；規(guī)劃主管部門(mén)根據(jù)這些指標(biāo)核實(shí)是否按照規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)，并出具規(guī)劃條件核實(shí)意見(jiàn)書(shū),，這屬于申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)符合規(guī)劃的證明材料,。故每塊建設(shè)用地上都存在不同的規(guī)劃建設(shè)條件，不能直接合并或者分割。

各地為改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、打造城市形象,、建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)等，在招商引資出讓土地時(shí),，會(huì)要求引入特定的企業(yè)如高端星級(jí)酒店或者產(chǎn)業(yè)鏈龍頭企業(yè),，或者對(duì)引入企業(yè)在品牌形象、公司實(shí)力等方面提出相應(yīng)要求,，并給予一定扶持政策,。為避免企業(yè)享受完扶持政策后沒(méi)有完成投資建設(shè)等合同約定義務(wù)，將土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓,，一走了之,，很多地方會(huì)在土地出讓合同約定：不能分割，不得分割轉(zhuǎn)讓,、不得分割抵押,，須滿足整體自持年限等要求。某些企業(yè)企圖通過(guò)公司分立等方式,、借口營(yíng)商環(huán)境等名義,，要求地方允許辦理分割登記，實(shí)際上是在打政策的“擦邊球”,。

工作提醒：

在進(jìn)行分割審批時(shí)應(yīng)當(dāng)依據(jù)出讓目的來(lái)判斷,，審查是否存在不允許分割的規(guī)定、出讓合同的約定,、土地供應(yīng)條件和監(jiān)管協(xié)議的規(guī)定等,，并出具分割后的規(guī)劃條件。

綜合考慮不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性

符合產(chǎn)業(yè)政策和出讓合同等約定的不動(dòng)產(chǎn)分割申請(qǐng),，還要考慮如何分割才能成為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn),。按照《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》的要求，不動(dòng)產(chǎn)單元應(yīng)當(dāng)具備構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上的獨(dú)立性,，方可成為登記的不動(dòng)產(chǎn),，即物權(quán)上的獨(dú)立的物。

構(gòu)造上的獨(dú)立性,，比如一排店面以墻壁間隔成獨(dú)立的一戶,，一棟樓房以固定樓板分隔為獨(dú)立的一層，均具備構(gòu)造上的獨(dú)立性,，大廈的套房也是如此,。但寫(xiě)字樓里用屏風(fēng)隔成的格子間、地下車(chē)庫(kù)或路面車(chē)位以線條所劃分的停車(chē)單位,，不具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,。

建筑物被分割后,，每一個(gè)單位必須可作為一個(gè)建筑物單獨(dú)使用，與獨(dú)立的建筑物相同,，能夠被獨(dú)立使用或具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用,。可以由規(guī)劃部門(mén)出具相應(yīng)的規(guī)劃意見(jiàn),，明確是否具有獨(dú)立的使用功能,。

是否具有使用上的獨(dú)立性，一般認(rèn)為,，主要在于該區(qū)分單位有無(wú)獨(dú)立的出入門(mén)戶,。如果該區(qū)分單位必須利用相鄰的區(qū)分單位的門(mén)戶方可出入，則該區(qū)分單位不具有使用上的獨(dú)立性,。除非各區(qū)分單位需共用一個(gè)樓梯或大門(mén)進(jìn)出的,，可視為具有使用上的獨(dú)立性，可以作為區(qū)分所有權(quán)的客體,。

依此標(biāo)準(zhǔn),，寫(xiě)字樓只可按層分割，除繼承導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)移外自建房不能分割,，除了標(biāo)準(zhǔn)廠房,，獨(dú)棟工業(yè)廠房不得分割，因其是以各棟配套作為該工業(yè)項(xiàng)目整體功能使用的,。工業(yè)用地上有辦公,、宿舍、生產(chǎn)車(chē)間,、鍋爐房等供氣供暖設(shè)施,、消防設(shè)施等等,，如果予以分割,，明顯不符合出讓目的，分割后的設(shè)施也無(wú)法獨(dú)立使用,。

因此,，一些地方如上海明確禁止自建房、工業(yè)廠房分割登記,，就是為了防止出現(xiàn)變相的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)等情況,。有的地方認(rèn)為分割登記是為了抵押融資，打著解決融資難的旗號(hào),，認(rèn)為抵押不是用于轉(zhuǎn)讓,。殊不知抵押就是處分行為，只要分割登記,，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)就可以法院拍賣(mài)變賣(mài)等方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,，實(shí)現(xiàn)變相分割轉(zhuǎn)讓的目的,。地方已經(jīng)發(fā)現(xiàn)多起此類(lèi)情形。

商品住宅小區(qū)在設(shè)計(jì)上就是以成套住宅為設(shè)計(jì)和使用單元的,，基本不存在分割登記的情形,。但申請(qǐng)合并及登記的情況時(shí)有出現(xiàn)，比如2006年為調(diào)控樓市過(guò)快上漲,，政府出臺(tái)調(diào)控樓市措施,，其中對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)比例作出規(guī)定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重,，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上,。由于歷史政策的影響，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)規(guī)劃的時(shí)候,，就是采用兩個(gè)產(chǎn)權(quán)證,，但是對(duì)外銷(xiāo)售的時(shí)候要求一戶人家同時(shí)購(gòu)買(mǎi)兩套，其房屋雖有兩本產(chǎn)權(quán)證,，但無(wú)論是在購(gòu)買(mǎi)交易時(shí)還是在后期的裝修,、入住過(guò)程中均為一套使用，在產(chǎn)權(quán)交易中心辦理登記手續(xù)時(shí)也是兩本產(chǎn)權(quán)證同時(shí)辦理的,，且日常的生活繳費(fèi)也均按一戶處理,。但是二套房交易契稅較高，現(xiàn)在有很多人要求兩套房子合并為一套以享受優(yōu)惠稅率,。

工作提醒：

由于物權(quán)具有對(duì)世性,，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在審核分割申請(qǐng)時(shí)還要注意分割后是否符合不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，能否獨(dú)立使用,，是否有明顯的隔斷,。