對(duì)于建筑物的分割登記問(wèn)題，主要涉及變更登記及因分割而導(dǎo)致權(quán)屬轉(zhuǎn)移的轉(zhuǎn)移登記,。但對(duì)于建筑物實(shí)體分割,，卻因《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)范》）未予以明確之原因，導(dǎo)致在實(shí)務(wù)操作中存在一些疑問(wèn),。筆者本文有意就建筑物實(shí)體分割登記中的幾個(gè)問(wèn)題做一探討,。鑒于純建設(shè)用地使用權(quán)的分割登記需國(guó)土資源主管部門(mén)審批，其較為明確,，故而此文僅討論建設(shè)用地使用權(quán)之上建筑物的實(shí)體分割問(wèn)題。

一,、明確實(shí)體分割的含義,，與非實(shí)體分割相區(qū)別

首先，應(yīng)明確實(shí)體分割的內(nèi)涵,，所謂實(shí)體分割,，顧名思義，可將其拆分為實(shí)體和分割予以理解,，實(shí)體上,，即此種分割重在對(duì)建筑物實(shí)際空間的分割，典型的如于室內(nèi)空間加砌墻體以隔成兩塊獨(dú)立空間,。分割上,，重在通過(guò)分割的行為使得建筑物達(dá)成了各自獨(dú)立的目的。

理解實(shí)體分割,，應(yīng)明確與非實(shí)體分割相區(qū)別,，而非實(shí)體分割最為典型的便是份額之上的分割，其指向標(biāo)的多系建筑物占有份額,，為抽象的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,，如按份共有人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)各占50%的約定。還有集合財(cái)產(chǎn)的分割,，如被繼承人遺產(chǎn)的分割,，遺產(chǎn)的分割又可能包含財(cái)產(chǎn)份額的分割和集合財(cái)產(chǎn)個(gè)體的分割，前者如針對(duì)作為遺產(chǎn)的建筑物分割份額占有,，后者如分割作為遺產(chǎn)的名畫(huà),，或者分割被繼承人名下多處房產(chǎn)，數(shù)個(gè)繼承人各自取得一處的,，此為區(qū)別于建筑物的實(shí)體分割的顯著情形,。

實(shí)踐中有這樣一種情形,，早在房地分別登記的時(shí)代，產(chǎn)權(quán)人擁有一個(gè)單元中兩戶相互獨(dú)立的建筑物并申請(qǐng)登記的,，為了方便記載會(huì)將兩處建筑物登記于一處,，并頒發(fā)一本房產(chǎn)證。此種情形在房改房中尤其常見(jiàn),，因房改建設(shè)單位所建房源面積所限,，而參改人員享受政策待遇所致而分得多套房源的，有些甚至為對(duì)門(mén)東西兩戶,，這些亦登記在了一處,，于一本房產(chǎn)證中體現(xiàn)。此情形十分類(lèi)似現(xiàn)今的集成版證書(shū),，可謂歷史遺留的產(chǎn)物,。但是此類(lèi)建筑物當(dāng)發(fā)生分割時(shí)是否系實(shí)體分割呢？

筆者以為,，此種情形應(yīng)明確與實(shí)體分割相區(qū)分,，一則其兩處建筑物本身便各自獨(dú)立，具有獨(dú)立之進(jìn)戶門(mén),，滿足獨(dú)立使用,、權(quán)屬界線封閉的條件，完全符合《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)于房屋之定義：獨(dú)立成幢,、權(quán)屬界線封閉的空間,，以及區(qū)分套、層,、間等可以獨(dú)立使用,、權(quán)屬界線封閉的空間。且其具有獨(dú)立編號(hào),，區(qū)分東西兩戶,，亦滿足原《房屋登記辦法》第十條對(duì)于房屋基本單元設(shè)置的要求，具有唯一的編號(hào),。

此種基本功用與屬性亦符合不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定規(guī)則,。故而此種分割實(shí)則實(shí)質(zhì)為權(quán)利人集合財(cái)產(chǎn)的分割，而對(duì)其產(chǎn)生爭(zhēng)議的關(guān)鍵在于對(duì)于此類(lèi)類(lèi)似“集成版”建筑物的認(rèn)知上將其視為了一處不動(dòng)產(chǎn),，并蓋因其頒發(fā)一本房產(chǎn)證的假象使得其看似具有了需實(shí)體分割之外觀,，然而其不過(guò)為兩處不動(dòng)產(chǎn)的集合，為各自獨(dú)立,，具有獨(dú)立使用功能并滿足不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)置條件的兩處不動(dòng)產(chǎn),。故而對(duì)于此類(lèi)歷史遺留的原因所致的建筑物聚合或集合于一處的，聚合與集合的多處不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)通過(guò)技術(shù)手段予以分別設(shè)立登記簿加以記載，便于當(dāng)事人因繼承或分割,、轉(zhuǎn)移等需求而換發(fā)多本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū),。

二、實(shí)體分割的審批疑惑

對(duì)于確屬實(shí)體分割的,，且導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的,，依據(jù)《規(guī)范》9.3.3申請(qǐng)材料第4項(xiàng)第（6）條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的,，提交分割或合并協(xié)議書(shū),，或者記載有關(guān)分割或合并內(nèi)容的生效法律文書(shū)。實(shí)體分割或合并的,，還應(yīng)提交有權(quán)部門(mén)同意實(shí)體分割或合并的批準(zhǔn)文件以及分割或合并后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表,、宗地圖、宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果”,。

可見(jiàn)此條中對(duì)于實(shí)體分割的要求提供有權(quán)部門(mén)同意實(shí)體分割或合并的批準(zhǔn)文件,，但是令人疑惑的是有權(quán)部門(mén)到底系何部門(mén)？是否如《規(guī)范》中明確的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)分割,、合并審批時(shí)由國(guó)土資源主管部門(mén)批準(zhǔn)同意,？還是由規(guī)劃主管部門(mén)予以審批。但是實(shí)務(wù)中對(duì)于房屋實(shí)體進(jìn)行分割的,，并不造成規(guī)劃控制指標(biāo)的變化，故而規(guī)劃部門(mén)對(duì)于此疑問(wèn)之答復(fù)多為否定答復(fù),，即其不負(fù)責(zé)審批此類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)部實(shí)體分割,，那么對(duì)于此類(lèi)實(shí)體分割究竟應(yīng)由哪一個(gè)部門(mén)審批呢？

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》）第二十五條規(guī)定：“土地使用權(quán)和地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn),，并依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記,。”原國(guó)家土地管理局曾有《關(guān)于如何理解分割轉(zhuǎn)讓形式的答復(fù)》,，其指出：“《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條所指的土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑸榉钦诘氐耐恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓行為,，即將受讓的一宗地分為二宗或二宗以上后，再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為,?！辈⑻岢銎鋺?yīng)包括浙江土地管理局于請(qǐng)示函中明確的兩種形式：“分割轉(zhuǎn)讓至少有兩種形式：一是某幢建筑物分別轉(zhuǎn)讓給多個(gè)使用者，從而也可能使該建筑物范圍內(nèi)的土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)欢沁M(jìn)行大面積開(kāi)發(fā)的土地使用者在開(kāi)發(fā)后,，將其使用權(quán)再分割轉(zhuǎn)讓給其他多個(gè)使用者,。”

此兩種情形如一幢建筑物分割為多個(gè)單元，并轉(zhuǎn)讓給多人的,，再如開(kāi)發(fā)商建設(shè)商品房后轉(zhuǎn)讓的,。此批復(fù)中規(guī)定為房地分別登記時(shí)代針對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)登記之規(guī)定，其中內(nèi)含土地的分?jǐn)倖?wèn)題,，即所涉國(guó)有建設(shè)用地之上建設(shè)建筑物的,，建筑物分割造成的權(quán)屬轉(zhuǎn)移，勢(shì)必造成分?jǐn)偼恋氐霓D(zhuǎn)移,，而此種轉(zhuǎn)移在房產(chǎn)管理部門(mén)審批之后并辦理完房產(chǎn)證后再行向土地管理部門(mén)申請(qǐng)審批并申請(qǐng)頒發(fā)土地權(quán)屬證書(shū),，這也契合了《城市房地產(chǎn)管理法》及《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定。

即建筑物分割的,，造成權(quán)屬轉(zhuǎn)移的,，由房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)審批，然而此種審批其系基于權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)登記部門(mén)主體的不同而加以規(guī)定的,，在現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記模式下,，應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作為宜，即不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)此項(xiàng)工作的審批為對(duì)原來(lái)房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)工作的繼受,。依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定,，國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作,。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門(mén)為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)的指導(dǎo),、監(jiān)督,。故而審批機(jī)構(gòu)并非一定系國(guó)土資源主管部門(mén)，但應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),，由其負(fù)責(zé)建筑物實(shí)體分割的審查,，其知悉不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)置的規(guī)則和是否滿足不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)立的條件，具有天然的優(yōu)勢(shì),，更能保障請(qǐng)求分割不動(dòng)產(chǎn)的登記落實(shí),。同時(shí)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在分割審核之時(shí)盡量會(huì)同權(quán)籍調(diào)查機(jī)構(gòu)予以核實(shí)調(diào)查，在明確可以重新測(cè)繪并設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)單元之后方能予以受理,。

綜上所述,，涉及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地上建筑物實(shí)體分割的，應(yīng)在明確排除非實(shí)體分割情形后,，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)自主審查為宜,，并且應(yīng)予以實(shí)地查看，排除經(jīng)分割后各自不動(dòng)產(chǎn)不滿足不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)置的情形,，如此保障實(shí)體分割的順利登記,。

（文/崔文強(qiáng)）