《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：  

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的,；  

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的,；  

（三）依法收回土地使用權(quán)的,；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的,；  

（五）權(quán)屬有爭議的,；  

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；  

（七）法律,、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形,。”

上述規(guī)定是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制性情形,，如存在上述情形的,，房地產(chǎn)不得整體轉(zhuǎn)讓也不得分割轉(zhuǎn)讓。需要注意的是,，上述規(guī)定第六項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”與在建工程轉(zhuǎn)讓并不矛盾,，合法的在建工程均已取得國有建設(shè)用地使用權(quán)證或不動產(chǎn)登記證，應(yīng)屬已經(jīng)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書,。

1. 自然資源部《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第二十七條第四項規(guī)定：“因下列情形導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的,，當(dāng)事人可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記：……（四）不動產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的,；”  

上述條文說明不動產(chǎn)分割導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的,，當(dāng)事人可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記,，這是關(guān)于不動產(chǎn)分割轉(zhuǎn)讓合法性的直接規(guī)定。

2. 原國土資源部《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》9.3.3規(guī)定的關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記規(guī)定的材料中,，涉及分割轉(zhuǎn)讓的要件規(guī)定為：“不動產(chǎn)分割,、合并導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，提交分割或合并協(xié)議書,，或者記載有關(guān)分割或合并內(nèi)容的生效法律文書,。實體分割或合并的，還應(yīng)提交有權(quán)部門同意實體分割或合并的批準(zhǔn)文件以及分割或合并后的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表,、宗地圖,、宗地界址點坐標(biāo)等不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果?！?/span>

上述操作規(guī)范對《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第二十七條做了細(xì)化,，對于審批不動產(chǎn)分割轉(zhuǎn)讓的要件做了進(jìn)一步的明確。

3. 2021年10月25日,，遼寧省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押二級市場的實施意見》（遼政辦發(fā)〔2021〕27號）提出：“規(guī)范土地分割,、合并轉(zhuǎn)讓,，促進(jìn)合理利用。分割,、合并后的地塊應(yīng)具備獨立分宗條件,，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù),。土地分割,、合并轉(zhuǎn)讓由建設(shè)用地使用權(quán)人申請，經(jīng)市,、縣（市）自然資源主管部門批準(zhǔn),，依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

土地分割轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合土地出讓合同約定,，整宗地投資額達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件方可分割轉(zhuǎn)讓,。土地出讓合同中明確約定不得分割的，應(yīng)從其約定,。擬分割宗地已預(yù)售或存在多個權(quán)利主體的,，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益,。土地分割后的容積率等規(guī)劃條件的計算由各市結(jié)合實際制定具體操作辦法,。多宗地合并，涉及劃撥,、出讓,、作價出資或入股等多種土地使用權(quán)類型的,，原則上統(tǒng)一辦理為出讓，其中的劃撥土地需按土地市場價格補繳土地出讓價款,；合并宗地用途符合《劃撥用地目錄》的,，土地使用權(quán)人可選擇保留劃撥方式；涉及剩余出讓年限不一致的,，可按照等價值有利于使用的原則重新確定剩余的土地出讓年限,，也可補繳一定年限土地出讓金后按較長年限登記?！?/span>

1.  關(guān)于土地使用權(quán)面積,、范圍的約定,。分割轉(zhuǎn)讓后各主體享有的土地使用權(quán)面積是不動產(chǎn)登記部門對分割后雙方土地使用權(quán)登記發(fā)證的基礎(chǔ)內(nèi)容，故轉(zhuǎn)讓方與受讓方應(yīng)當(dāng)明確分割轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)面積以及分割轉(zhuǎn)讓后各自享有的土地使用權(quán)面積,。如屬于實體分割的,，還需明確雙方土地使用權(quán)的四至范圍,。

2.  關(guān)于分割后計容部分不動產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)。雙方應(yīng)當(dāng)明確：分割轉(zhuǎn)讓后對于計容部分不動產(chǎn)由轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自單獨所有,，雙方并非共有關(guān)系,。如果不對此進(jìn)行明確約定，一旦登記機(jī)關(guān)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方與受讓方登記為共有關(guān)系,，按照房地一體的原則,，將來項目建成后的房屋在初始登記時，無法將房屋登記到各自名下,，只能仍按共有登記,，則轉(zhuǎn)讓方與受讓方的真實意思表示可能難以實現(xiàn)。

3.  關(guān)于共用設(shè)施的約定,。在虛擬分割情況下,，房地產(chǎn)項目分割轉(zhuǎn)讓后往往仍存在共用的設(shè)施，如地下室計容的設(shè)備機(jī)房等,。如果不明確約定共用設(shè)施的權(quán)屬,，在項目交付使用后，可能發(fā)生部分業(yè)主因未分?jǐn)偣灿貌糠置娣e而無法行使管理權(quán)的情形,。故雙方應(yīng)當(dāng)明確約定共用設(shè)施由雙方按份共有,，保證共用設(shè)施能作為公攤面積分?jǐn)偨o全部業(yè)主，保障業(yè)主對共有部分的管理權(quán)并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù),。

4.  關(guān)于非計容部分地下車位的約定,。對于非計容的地下車位，系遵循“誰投資,、誰受益”的原則,，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)一般僅登記建設(shè)單位但不發(fā)放所有權(quán)權(quán)屬證書，建設(shè)單位有權(quán)通過轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)或者出租方式獲取收益,。當(dāng)轉(zhuǎn)讓方和受讓方共用地下車庫時,，雙方應(yīng)當(dāng)提前約定各自享有的地下車位的面積，在項目竣工后以按份共有的方式進(jìn)行登記,，保證各自均享有一定的車位可供業(yè)主使用,。

5.  關(guān)于竣工驗收。同一房地產(chǎn)項目如果非實體分割,，分割后由兩家建設(shè)單位進(jìn)行建設(shè),，在驗收環(huán)節(jié)仍有很多事項，如規(guī)劃,、消防等無法單獨驗收,，需要全部完工后一并驗收。故轉(zhuǎn)讓方與受讓方需要明確約定雙方完工報驗的期限，保證同時報驗,。

（一）明確可分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目條件

規(guī)范性文件應(yīng)當(dāng)定義可分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目具體條件，除了房地產(chǎn)管理法規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件以及限制性條件外,，需要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的具體情況,，制定更為詳細(xì)的條件,，如房地產(chǎn)項目的規(guī)模,、類型、區(qū)域,、開發(fā)進(jìn)度等,。

（二）明確審批分割轉(zhuǎn)讓需審查的要件

規(guī)范性文件可在法律授權(quán)范圍內(nèi),，對需要審查的要件進(jìn)行進(jìn)一步的明確，例如分割后的規(guī)劃條件,、已預(yù)售房屋情況,、抵押查封情況等，便于申請人按照要件清單準(zhǔn)備材料,。

（三）明確審批程序

當(dāng)前,，各地政府為營造良好的營商環(huán)境，針對行政審批都出臺了各類便民利民措施,。針對分割轉(zhuǎn)讓的審批程序,，建議不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照“便民利民”原則，結(jié)合“不動產(chǎn)登記+互聯(lián)網(wǎng)”建設(shè),，簡化收件材料,，加快辦理不動產(chǎn)登記各項工作，凡是能通過“共享”獲取的信息,，不再要求申請人提交,。各相關(guān)單位應(yīng)加強協(xié)作，各負(fù)其責(zé)審核確認(rèn)相關(guān)事項,，避免“久拖不決”超期辦理,。各部門單位在辦理過程中需要征求上級或其他部門意見的，自行按程序辦理,，不應(yīng)要求申請人“多次申請”,。

（四）明確監(jiān)管職責(zé)

規(guī)范性文件應(yīng)當(dāng)明確行政機(jī)關(guān)各有關(guān)部門對分割行為及分割轉(zhuǎn)讓企業(yè)的事前、事中,、事后監(jiān)管,。主管部門對于分割轉(zhuǎn)讓后各開發(fā)單位的建設(shè)行為應(yīng)當(dāng)做好監(jiān)督,，嚴(yán)格落實土地用途管制,，未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變用途；在驗收環(huán)節(jié),，主管部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格核實規(guī)劃條件的落實情況,，保證開發(fā)商不出現(xiàn)違反規(guī)劃條件及超出容積率的違法建設(shè)行為。