土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售,、交換和贈送,。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)，利用土地的,，土地使用權(quán)原則上不得轉(zhuǎn)讓,。根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn),、不動產(chǎn)注釋》(財稅〔2016〕36號附件1）的規(guī)定,，銷售無形資產(chǎn),，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動,。無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài),，但能帶來經(jīng)濟利益的資產(chǎn),，包括技術(shù)、商標,、著作權(quán),、商譽、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn),。其中自然資源使用權(quán),，包括土地使用權(quán),、海域使用權(quán)、探礦權(quán),、采礦權(quán),、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。所以,，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)適用的增值稅稅目為“銷售無形資產(chǎn)”,。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅稅率為9%,。

一,、一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

1.轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可選擇適用一般計稅方法,，一般計稅應(yīng)納增值稅 = 全部價款和價外費用 ÷（1 + 9%）× 9%,。也可以按選擇適用5％的征收率差額簡易計稅，簡易計稅應(yīng)納增值稅 =（全部價款和價外費用-取得該土地使用權(quán)的原價）÷ （1 + 5%）× 5%,。

2.一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán),，則只能采用一般計稅方法。除房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)的土地可以抵減銷售額外,，其他企業(yè)不能抵減銷售額,。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,，適用一般計稅方法計稅,，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額,。這里只規(guī)定了房地產(chǎn)公司銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目可以適用土地差額扣除,，其他沒有差額扣除的文件依據(jù)。

3.一般納稅人轉(zhuǎn)讓小規(guī)模納稅人期間取得的土地使用權(quán)是否可以簡易計稅,？《國家稅務(wù)總局關(guān)于一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)增值稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第1號）規(guī)定,，“納稅人購進或者自制固定資產(chǎn)時為小規(guī)模納稅人，認定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)”可按簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅,，同時不得開具增值稅專用發(fā)票,。雖然小規(guī)模納稅人購進固定資產(chǎn)自然不能抵扣進項稅額，但是條例第十條并沒有包括該項條款,，因此如果嚴格按照文件規(guī)定,，企業(yè)在小規(guī)模納稅人期間購買的固定資產(chǎn)，未來認定為一般納稅人后,，銷售自己使用過的固定資產(chǎn),，就要按照13%征稅。但是,，由于企業(yè)并未抵扣過進項稅額,，如果按照13%征稅顯然是重復納稅,，因此可以簡易計稅。但營改增之后,，對一般納稅人轉(zhuǎn)讓小規(guī)模納稅人期間取得的土地使用權(quán),、不動產(chǎn)等，并沒有文件明確規(guī)定可以按照簡易計稅方法繳稅,。能不能參照執(zhí)行需要與稅務(wù)機管溝通,。

二、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

1.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán),，可以選擇按3％的征收率全額計稅,，全額計稅應(yīng)納增值稅 = 全部價款和價外費用 ÷（1 + 3%）× 3%。也可以選擇采用5％的征收率差額計稅,。差額計稅應(yīng)納增值稅 =（全部價款和價外費用 - 取得該土地使用權(quán)的原價）÷ （1 + 5%）× 5%,。

2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，只能適用3％的征收率全額計稅,。

三,、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)差額扣除的合法憑據(jù)試點納稅人按照規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的價款，應(yīng)當取得符合法律,、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證,。否則，不得扣除,?！盃I改增”差額征稅是原營業(yè)稅差額征稅優(yōu)惠政策的延續(xù)，指營改增試點納稅人在取得符合法律,、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證后,，按照全部價款和價外費用和可扣除的價款的差額征收增值稅的一種征稅方法?！盃I改增”差額征稅應(yīng)做到合法,、真實、完整,，即準予扣除項目必須符合稅收法律,、法規(guī)、規(guī)章和財政部,、國家稅務(wù)總局規(guī)范性文件的規(guī)定,，屬于實際發(fā)生并能提供合法有效憑證,，以清單形式逐筆如實申報,。合法有效憑證包括：1.支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，以發(fā)票為合法有效憑證,；2.支付給境外單位或者個人的款項,，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證,，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑議的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明,；3.繳納的稅款,，以完稅憑證為合法有效憑證；4.扣除的政府性基金,、行政事業(yè)性收費或者向政府支付的土地價款,，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)為合法有效憑證,；5.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證,。

四、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值稅有關(guān)稅收優(yōu)惠

1.將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征增值稅,。

2.涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),、土地使用權(quán)免征增值稅。家庭財產(chǎn)分割,，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割,；無償贈與配偶、父母,、子女,、祖父母、外祖父母,、孫子女,、外孫子女、兄弟姐妹,；無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人,；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人,、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán),。

3.土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。

4.自2023年1月1日至2023年12月31日,，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入,，免征增值稅優(yōu)惠政策不再延續(xù)，改為減按1%征收率征收增值稅,。

5.在資產(chǎn)重組過程中,，通過合并、分立,、出售,、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人,，其中涉及的不動產(chǎn),、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征收增值稅。

6.單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)視同銷售無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外,。因此，單位或個人用于公益事業(yè),、或者以社會公眾為對象的無償捐贈土地使用權(quán)不作視同銷售繳納增值稅,。