1,、轉(zhuǎn)讓取得時間在2016年5月1日之后的土地使用權(quán)，一般納稅人只能按一般計稅方法計稅,，適用9%的稅率,，小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法，適用3%的征收率（不考慮疫情期間降低征收率政策）,。即,，轉(zhuǎn)讓「新」土地使用權(quán)計稅方法具備唯一性。

2,、轉(zhuǎn)讓取得時間在2016年4月30日之前的土地使用權(quán),，根據(jù)財稅〔2016〕47號的規(guī)定，無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人,，均可選擇適用差額5%簡易計稅,。

當(dāng)然，小規(guī)模納稅人也可以放棄差額5%,，適用3%全額計稅,，即，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓「老」土地使用權(quán),，至少有兩個交稅方案,。這里面就有點名堂了。

3,、例  甲公司小規(guī)模納稅人2016年4月8日通過招拍掛取得一宗土地使用權(quán),，原價200萬元，2020年6月1日擬轉(zhuǎn)讓給乙公司一般納稅人,，轉(zhuǎn)讓價格為400萬元,。

方案一：全額3%,，應(yīng)納稅額=400÷1.03×3%=11.65萬元

方案二：差額5%，應(yīng)納稅額=（400-200）÷1.05×5%=9.52萬元

對甲公司而言,，方案二優(yōu)于方案一,。

4、接下來的一個問題是,，差額征稅,，專用發(fā)票如何開具？根據(jù)現(xiàn)行增值稅政策的規(guī)定,，差額征稅項目,，只要沒有明文規(guī)定差額扣除部分不得開具專用發(fā)票，均可全額開票,，也就是說上例中的兩個方案,，甲公司均可全額開具專票。

方案一：

方案二：

對乙公司而言,，方案二同樣優(yōu)于方案一,。

5、從增值稅的特性來看,，正常情況下,，購銷雙方屬于對立方，上家交多少,，下家抵多少,，然鵝，這個例子卻實現(xiàn)了甲乙雙方愉快的雙贏,，這到底是咋回事,？

6、奧妙就在于小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓「老」土地使用權(quán)稅款計算方法的特殊性,，以及「差額征稅,、全額開票」的特殊規(guī)則。

結(jié)論一：對購買方一般納稅人而言,，轉(zhuǎn)讓方小規(guī)模納稅人選擇差額5%計稅,，永遠(yuǎn)優(yōu)于全額3%計稅。

結(jié)論二：對轉(zhuǎn)讓方小規(guī)模納稅人而言,，全額3%交稅和差額5%交稅,，孰優(yōu)孰劣關(guān)鍵要看土地使用權(quán)原價占轉(zhuǎn)讓價格的比例。

當(dāng)土地使用權(quán)原價/轉(zhuǎn)讓價格≥38.87%時,，差額5%交稅優(yōu)于全額3%交稅,。愉快雙贏區(qū)

當(dāng)土地使用權(quán)原價/轉(zhuǎn)讓價格<38.87%時，全額3%交稅優(yōu)于差額5%交稅,。零和博弈區(qū)

附：某省稅務(wù)局口徑

十一,、納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)選擇差額征稅后,，是否可以全額開具增值稅專用發(fā)票？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù),、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條第（二）項規(guī)定,，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法,，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額,，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按規(guī)定選擇差額納稅,，現(xiàn)行政策未規(guī)定差額部分不得開具增值稅專用發(fā)票，因此可按取得的全部價款和價外費用開具增值稅專用發(fā)票,。