在實際操作中,，很多企業(yè)存在取得土地使用權后,，未在土地上進行基礎設施和房屋建設，即將受讓土地未進行開發(fā)而直接轉讓,，或者是取得土地使用權后自行開發(fā)建設房屋的,，這兩類轉讓有關涉及繳納增值稅問題，一直也是備受關注,，今天我們就此類問題進行歸納分析，以供參考,。

根據(jù)財稅【2016】47號文,，《財政部國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》中規(guī)定：納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權,，可以選擇適用簡易計稅方法,，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅,。

此條規(guī)定是指：2016年4月30日前取得的土地使用權,，不論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，均可以選擇適用簡易計稅方法,，差額繳納增值稅,，按照5%的征收率計算繳納。如果納稅人不選擇差額計稅的,，則應當按取得的全部價款和價外費用全額計征,，一般納稅人按照稅率9%計算繳納增值稅，小規(guī)模納稅人按照3%征收率計算繳納增值稅,。

舉例：1,、A企業(yè)為一般納稅人，2015年10月取得一塊土地使用權,，價款為800萬元,，未進行開發(fā)建設，2016年8月,，對外轉讓取得收入1800萬元,，則應如何計算繳納增值稅？

分析：A企業(yè)取得土地使用權是在2016年4月30日前,，可選擇簡易計稅方法,，也可采用一般計稅方法。

若采用簡易計稅方法,，則按照差額計算繳納：

應繳增值稅=（1800-800）/（1+5%）*5%=47.62萬元

若采用一般計稅方法,，則按照全額計算繳納：

應繳增值稅=1800/（1+9%）*9%=148.62萬元

舉例：2、B企業(yè)為小規(guī)模納稅人2015年10月取得一塊土地使用權,，價款為800萬元,，未進行開發(fā)建設，2016年8月,，對外轉讓取得收入1800萬元,，則應如何計算繳納增值稅？

分析：B企業(yè)取得土地使用權是在2016年4月30日前,，可選擇簡易計稅方法,，也可采用一般計稅方法。

若采用簡易計稅方法,，則按照差額計算繳納：

應繳增值稅=（1800-800）/（1+5%）*5%=47.62萬元

若采用一般計稅方法,，則按照全額計算繳納：

應繳增值稅=1800/（1+3%）*3%=52.43萬元

特別說明：不論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人,，采用簡易計稅方法差額繳納增值稅的，應注意以下問題：

1,、會計處理原則為：企業(yè)出售無形資產(chǎn),應該將取得的價款與該無形資產(chǎn)賬面價值(成本減去累計攤銷和已計提的減值準備)的差額,作為資產(chǎn)處置利得和損失,計入當期損益(資產(chǎn)處置損益),，分錄如下：

借: 銀行存款

無形資產(chǎn)減值準備

累計攤銷

貸:無形資產(chǎn)

資產(chǎn)處置損益(或借記)

應交稅費--應交增值稅(銷項稅額)

2、差額征稅發(fā)票開具注意事項：

銷售方通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能,，錄入含稅銷售額和扣除額,，系統(tǒng)自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印「差額征稅」字樣,。

因票面稅率,、金額、稅額沒有比例關系,，稅率欄顯示「***」,，稅額欄顯示的金額=（票面價稅合計數(shù)-備注欄差額扣除額）÷（1+5%）×5%。

轉讓2016年5月1日后取得的土地使用權,，則必須使用一般計稅方法，且不適用扣除土地使用權原價的差額計稅,，應當按照轉讓無形資產(chǎn),，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，一般納稅人按照稅率9%計算繳納增值稅,，小規(guī)模納稅人按照3%征收率計算繳納增值稅,。

舉例：3、C企業(yè)為一般納稅人,，2016年10月取得一塊土地使用權,，價款為800萬元，未進行開發(fā)建設,，2017年8月,，對外轉讓取得收入1800萬元，則應如何計算繳納增值稅,？

分析：C企業(yè)取得土地使用權是在2016年4月30日后,，只可采用一般計稅方法，按照全額計算繳納增值稅,。

應繳增值稅=1800/（1+9%）*9%=148.62萬元

舉例：4,、D企業(yè)為小規(guī)模納稅人2016年10月取得一塊土地使用權，價款為800萬元,，未進行開發(fā)建設,，2017年8月，對外轉讓取得收入1800萬元,，則應如何計算繳納增值稅,？

分析：D企業(yè)取得土地使用權是在2016年4月30日后,，只可采用一般計稅方法，按照全額計算繳納增值稅,。

應繳增值稅=1800/（1+3%）*3%=52.43萬元

綜上述一和二項，企業(yè)在申報納稅時,，按照轉讓無形資產(chǎn)進行賬務處理,，填寫申報表按以下規(guī)則填寫：

1、無論一般納稅人還是小規(guī)模納稅人,，選擇簡易計稅,，則在增值稅納稅申報表附列資料（一）（本月銷售情況明細）中9b行進行填列（5%征收率的服務、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)）,；

2,、如果是一般納稅人選擇一般計稅方法，則在增值稅納稅申報表附列資料（一）（本月銷售情況明細）中第4行填列（9%稅率的服務,、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)）,；

3、如果是小規(guī)模納稅人選擇一般計稅方法,，則在增值稅納稅申報表附列資料（一）（本月銷售情況明細）中第12行填列（3%稅率的服務,、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)）。

根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法,，按照取得的全部價款和價外費用,，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

此條規(guī)定明確了：2016年5月1日后取得土地使用權的房企應該按照一般計稅方法繳納增值稅,，取得的土地價款可以進行抵扣,，應當隨著銷售額的確認，逐步扣除：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可售建筑面積）*支付的土地價款

允許抵扣的稅額,，應借記“應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）”,，貸記“主營業(yè)務成本”。

以上是根據(jù)企業(yè)不同的業(yè)務情況進行分析,，企業(yè)在轉讓土地使用權時,，應分清屬于哪種情形，按照不同的要求進行選擇,，做好稅務籌劃工作,。