轉讓土地使用權增值稅處理

一、轉讓土地使用權增值稅計算

一般納稅人

一般計稅應納稅額=全部價款和價外費用/（1+9%）×9%

簡易計稅應納稅額=（全部價款和價外費用-土地使用權原價）/（1+5%）×5%

小規(guī)模納稅人

全額納稅應納稅額=全部價款和價外費用/（1+3%）×3%

差額納稅應納稅額=（全部價款和價外費用-土地使用權原價）/（1+5%）×5%

財稅[2016]47號規(guī)定,，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權,，可以選擇適用簡易計稅方法,，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅,。

1,、一般納稅人、小規(guī)模納稅人均適用此條計算方法,。

2,、2016年4月30日前，包括4月30日當日,。

是以土地使用權證書載明日期,、還是發(fā)票日期、還是相關政府劃撥文件或投資確認文書日期為準,？未見相關文件明確,。

3、土地使用權原價,，應以發(fā)票,、劃撥文件等注明金額為準。

發(fā)票丟失或相關文件難以查找的,，能否以繳納契稅,、原賬面記載投資或資本公積為準予以扣除？

土地使用權原價,，是否包含取得土地時發(fā)生的相關費用支出和繳納的稅費,？

二、轉讓土地使用權增值稅稅率及征收率

轉讓土地使用權,，按照“無形資產—自然資源使用權（土地使用權）”征收增值稅及開具發(fā)票,，適用稅率為9%，征收率為3%,。

財稅〔2016〕36號附件1第十五條規(guī)定,，轉讓土地使用權，稅率為11%,。

財稅〔2016〕36號附件1第十六條規(guī)定,，增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外,。

1,、除財稅[2016]47號另有規(guī)定的5%情形之外，小規(guī)模納稅人轉讓土地使用權的全額計稅征收率,，適用財稅〔2016〕36號附件1第十六條規(guī)定的3%征收率,。

2、另有規(guī)定的5%征收率

一般納稅人選擇簡易計稅：提供人力資源外包服務，銷售不動產,，出租不動產,，收取試點前開工的一級公路、二級公路,、橋,、閘通行費，轉讓土地使用權,，不動產融資租賃,；

一般納稅人選擇差額計稅：提供勞務派遣、安全保護服務,。

小規(guī)模納稅人選擇差額計稅：轉讓土地使用權,，提供勞務派遣，安全保護服務,。

小規(guī)模納稅人征收率：銷售不動產,，出租不動產。

三,、轉讓土地使用權開具發(fā)票

全額計稅的,，可以開具9%或3%的專票或普票。但是,，差額計稅的如何開具,，差額計稅的能否全額開票，未見相關文件明確規(guī)定,。

一般納稅人甲公司,，以735萬元轉讓2016年4月30日取得的土地使用權，土地原價625萬元,，選擇簡易計稅,。

（735-630）/（1+5%）*5%=5萬元

甲可開具專票銷售額700萬、稅額35萬,，購進方可抵扣35萬元,。

假設甲公司持有多個老廠房地塊，擬以老地塊對外投資或新設子公司,，將只需繳納較少的增值稅稅額而得以在其投資的公司得以較多抵扣,，激活了土地使用權的抵扣利益。當然,，還要綜合考慮其他稅費問題，選擇分立重組更合適,。