問：換物業(yè)是種什么體驗(yàn)？

答：業(yè)主好比秦始皇吃花椒——嬴麻了,！

最近幾天,，全國的業(yè)主群都被同一條消息刷屏了：

“上海一小區(qū)業(yè)主委員會起訴物業(yè)公司，法院判決物業(yè)返還小區(qū)全體業(yè)主4000萬元,?！?/strong>

看完這條新聞，有多少業(yè)主都表示羨慕哭了,！

當(dāng)你還在為走廊里那顆壞掉的燈泡,，跟物業(yè)扯皮一個(gè)月的時(shí)候,，已經(jīng)有人達(dá)成了這樣的“壯舉”。

更何況,，上海中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)還是個(gè)有100棟樓的超級大盤,，生活著5萬多名居民，人口相當(dāng)于一個(gè)小縣城,。

眾口難調(diào),，哪怕只是推動一件小事，都是非常不容易的,。

能把如此分散的力量擰成一股繩,，小區(qū)業(yè)委會功不可沒。

上任僅一年,，業(yè)委會牽頭換掉了管理小區(qū)長達(dá)20年,、業(yè)主們頗有怨言的原裝物業(yè)。

之后也沒閑著,，業(yè)委會聘請了專業(yè)的律師團(tuán)隊(duì)和審計(jì)團(tuán)隊(duì),，全面審計(jì)過去20年的小區(qū)賬目，發(fā)現(xiàn)了一堆“糊涂賬”,，于是把原物業(yè)告上法庭,。

同樣原因上熱搜的成都綠地錦都小區(qū)，業(yè)委會也相當(dāng)不簡單,，陣容堪稱“夢之隊(duì)”,。

11名業(yè)委會成員，年齡基本在30至40歲之間,，來自教育,、法律、建筑,、心理咨詢等行業(yè),，都是事業(yè)有成的專業(yè)人士。

在談判桌上,，他們也把“術(shù)業(yè)有專攻”體現(xiàn)得淋漓盡致,。

不僅替業(yè)主們爭取到了更合理的物業(yè)費(fèi)，把價(jià)格從3.2元/平談到了2.81元/平,。

還替業(yè)主把公區(qū)收益67萬元,、差額物業(yè)費(fèi)360萬元討回來了。這意味著小區(qū)每戶業(yè)主至少可以7個(gè)月不用交物業(yè)費(fèi),。

也許,，每個(gè)成功的小區(qū)背后，都有一個(gè)戰(zhàn)斗力爆棚的業(yè)委會吧。

在羨慕別人家的“神仙業(yè)委會”之余,，人們還驚訝地發(fā)現(xiàn)：

物業(yè)公司,，居然這么有錢？

按理說,，小區(qū)一旦交付，物業(yè)費(fèi)基本上是不漲的,。20年前的樓梯房,，物業(yè)費(fèi)還不到1塊錢一平。

物業(yè)費(fèi)不漲,，物價(jià)卻在飛漲,。這就導(dǎo)致物業(yè)普遍積極性不高，特別是老小區(qū),，經(jīng)常都是一群退休大爺大媽在張羅,。

北京衛(wèi)視有一期節(jié)目，面對一眾不滿的居民,，物業(yè)負(fù)責(zé)人對著鏡頭大吐苦水：

物業(yè)費(fèi)10年沒漲,，沒錢發(fā)工資招人啊。

發(fā)現(xiàn)沒有,，矛盾之處正在這里,。

表面上看，物業(yè)是因?yàn)闆]錢才不干事,?？晌飿I(yè)又不是慈善家，既然賺不到錢,，為什么還要留下來呢,？

因?yàn)槟軓膭e處撈油水。

以中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)為例,，作為一個(gè)5萬多居民的超大社區(qū),，每年僅物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)總額就約3600萬元。

可在2017年7月中旬,，物業(yè)公開部分樓棟上半年公共收益,，竟然只有2分錢，業(yè)主們都驚呆了,。

是物業(yè)公司不賺錢嗎,？當(dāng)然不是。

在那份價(jià)值4000萬的判決書里,，我們可以看到：

物業(yè)管理費(fèi)結(jié)余,，返還1500萬元；

地下車庫停車管理費(fèi)結(jié)余,，返還250萬元,；

小區(qū)公共收益中業(yè)主分成部分結(jié)余,，返還2000萬元；

新增車位收入中產(chǎn)權(quán)人共有部分收益結(jié)余,，返還250萬元,。

物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi),、公共區(qū)域收益,，這一筆筆“糊涂賬”，本該屬于業(yè)主的資產(chǎn),，卻進(jìn)了旁人的口袋,。

另一個(gè)小區(qū)的經(jīng)歷，或許會更加直觀,。

湖南長沙建安新商匯小區(qū),，2019年底炒掉原有物業(yè)后，居民們成立了自管的物業(yè)公司,，每年光是“業(yè)主紅包”就有30多萬元,。

去年9月接受采訪時(shí)，小區(qū)業(yè)委會主任介紹說,，除去發(fā)紅包的30多萬,，賬面資金還剩100多萬元。

別看人家只是個(gè)“自管小區(qū)”,，不知道強(qiáng)過了多少“物業(yè)小區(qū)”,！

不光吃掉了本該屬于業(yè)主的收益，甚至還會吃掉房子應(yīng)有的價(jià)值,！

這才是“垃圾物業(yè)”最可怕的地方,。

我聽情報(bào)哥說，在廣州就有不少活生生的例子,。

2014年開盤的新福港鼎峰,，是黃埔區(qū)府板塊的高端改善盤，2萬/平的價(jià)格也遠(yuǎn)超同區(qū)域其他樓盤,。

當(dāng)業(yè)主們期待滿滿地住進(jìn)新房,，卻被糟心的物業(yè)戳破了美夢。小區(qū)老化破損,、車庫臟亂差,，排水溝堵塞嚴(yán)重……

好好的一個(gè)次新小區(qū)，新貴豪宅,，愣是被折騰成了“老破小”,。不光小區(qū)居民怨聲載道，來看房的購房者也直搖頭。

看著這樣一副面孔,，說再多也是徒勞的,。

（圖源：鼎峰花園公眾號）

在業(yè)主們的不懈努力下，2019年6月,，成功將原來的高力物業(yè)換成萬科物業(yè),，小區(qū)才終于煥發(fā)“第二春”。

車庫,、綠化,、電梯全部煥然一新，房價(jià)也按捺不住激動心情,，開始蹭蹭蹭地補(bǔ)漲。

情報(bào)哥告訴我,，換物業(yè)一年后,，鼎峰成交均價(jià)上漲了7328元/平。同期另一個(gè)標(biāo)桿改善盤隔壁科城山莊三期,，只漲了4405元/平,。

在業(yè)內(nèi)以品質(zhì)著稱的杭州，物業(yè)的影響力似乎更加明顯,。

2007年開盤的風(fēng)雅錢塘小區(qū),，在杭州市區(qū)也算是高檔住宅項(xiàng)目。

杭州風(fēng)雅錢塘小區(qū),，來源：貝殼找房

結(jié)果在物業(yè)的“悉心照料”下,，沒過幾年就出現(xiàn)了路面破損、毀綠化種菜,、排污不暢等“老年病”,。

直到2017年，小區(qū)把物業(yè)換成了大名鼎鼎的綠城,，才重新奪回豪宅顏面,。僅一年時(shí)間，房價(jià)上漲了13493元/平,。

一位濱江物業(yè)的業(yè)主直言,，自家小區(qū)雖然物業(yè)費(fèi)比隔壁稍高一點(diǎn)，但外立面等各方面品質(zhì),，包括物業(yè)管理,，都明顯優(yōu)于對方。

更重要的是,，自家小區(qū)的房價(jià)每平方米要高出三五千元,。

如果每年多交點(diǎn)物業(yè)費(fèi)，房價(jià)能比周邊小區(qū)高，相信沒有業(yè)主會拒絕吧,。

這么多成功的案例,，都能引起廣泛共鳴，恰恰說明了一件事,。

換物業(yè),，真的太難了。

有業(yè)主曾直言,，“換物管比離婚還難”,。在很多時(shí)候，和平分手只是美好愿望,，結(jié)局往往兩敗俱傷,，雙方都得脫層皮。

對物業(yè)來說,，吃進(jìn)嘴里的肥肉,，怎肯輕易吐出來？不給你搞破壞就不錯(cuò)了,。

比如舊物業(yè)明明已被“罷免”,，卻堅(jiān)持不肯退位。

上個(gè)月,，杭州蕭山的美哉美城小區(qū),，就發(fā)生了戲劇性的一幕：

約定交接的時(shí)間到了，老物業(yè)拒不退場,，幾十個(gè)保安手挽手牢牢把住大門,，組成一堵人墻，將新物業(yè)工作人員堵在了小區(qū)門口,。

一般來說,，更換物業(yè)大致需要以下四個(gè)步驟：

1、成立業(yè)委會,；

2,、和老物業(yè)解約；

3,、公開聘選新物業(yè),；

4、業(yè)主投票選出新物業(yè),。

這只是簡單的流程介紹,，實(shí)際上工作量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止。

光是一份物業(yè)選聘方案,，可能就有幾十頁那么厚,，基本都要靠業(yè)委會成員幾個(gè)人搞定,。

要知道，業(yè)委會只是兼職,，成員們大多有正職工作,，必須要拿出足夠的耐心和細(xì)心，才能堅(jiān)持不懈推動一件件事情解決,。

在這期間,，可能還要面對物業(yè)的阻撓，其他業(yè)主甚至自家人的不理解……

說實(shí)話,，這份工作太需要責(zé)任了,，甚至有那么一些吃力不討好。

不僅如此,，選聘和解聘物業(yè)公司,，都需要召開業(yè)主大會。這就需要通知到所有業(yè)主,，其次要保證到場參會人數(shù),。

如果是幾千甚至上萬人的大型社區(qū)，或者很多老年居民的老舊小區(qū),，工作難度不是一般的大。

還有很多實(shí)際工作中會遇到的困難,，此處我不再做詳細(xì)說明,。

其實(shí)小區(qū)里每一件事情的推動解決，背后都少不了幾個(gè)“愛管閑事”的鄰居,。也許我們正需要這樣的人,。

我們祝愿所有努力換掉物業(yè)，改善自身生活的業(yè)主,，能夠早日成功,。

當(dāng)然了，你也可以從源頭上解決問題,，直接買配套優(yōu)質(zhì)物業(yè)的小區(qū),。