7月28日,，美國(guó)商務(wù)部公布二季度GDP數(shù)據(jù)，環(huán)比下降0.9%,。

而這,，已是美國(guó)GDP連續(xù)兩個(gè)季度的第二次下降。許多媒體與機(jī)構(gòu)表示：美國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了「技術(shù)性衰退」,。

而在可預(yù)期的未來(lái),，美國(guó)是否會(huì)實(shí)質(zhì)性地發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退？

未來(lái)難以預(yù)測(cè),，但我們也許可以從一個(gè)側(cè)面,，窺看美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀。

這就是：房?jī)r(jià),。

過(guò)去幾年,，美國(guó)房?jī)r(jià)史無(wú)前例地瘋狂上漲，如今已達(dá)到了前所未有的水平,。

越來(lái)越多的美國(guó)普通人買不起房子,。

房?jī)r(jià)問(wèn)題如同一座大山，壓在了不少美國(guó)人的頭頂,。

01.

美國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)有多高,？

下面這張圖是Zillow（一家美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)網(wǎng)站）提供的數(shù)據(jù)：

◎ 2013-2022年，美國(guó)整體房屋價(jià)格中位數(shù)曲線,。

圖片來(lái)源：Zillow

可以看到,，2022年6月底，美國(guó)全國(guó)現(xiàn)有房屋價(jià)格中位數(shù)已達(dá)到35.4萬(wàn)美元（約239萬(wàn)元）,。

而疫情前的2020年1月,，價(jià)格中位數(shù)約為25.1萬(wàn)美元（約169萬(wàn)元）,。

這意味著，短短兩年半時(shí)間里,，美國(guó)房?jī)r(jià)總體上漲了超過(guò)40%,。

在一些大城市，疫情前本就昂貴的房?jī)r(jià),，隨著價(jià)格的繼續(xù)攀升,，更令人望而興嘆。

《新聞先驅(qū)報(bào)》在6月中旬采訪了一些在大城市任教的老師,。

在波士頓工作的高中教師瓊斯-盧克（Shirley Jones-Luke）在任教多年的多切斯特（Dorchester）地區(qū)有一間房子,。

但買房的時(shí)間是20年前。

盧克坦言,，如果等到現(xiàn)在,，以她的工資，不可能買得起房,。

◎ 2013-2022年,，波士頓房屋價(jià)格中位數(shù)曲線。

圖片來(lái)源：Zillow

盧克說(shuō)的是實(shí)話,。房地產(chǎn)服務(wù)公司Redfin有過(guò)研究：

2012年,，在美國(guó)主要城市，以普通教師的年平均工資——6.28萬(wàn)美元,，大約買得起34%的待售房屋,。

到了2016年，這一數(shù)字下滑到20%,。

在2016年的加州,，該州教師的平均工資（大約7.4萬(wàn)美元）只能負(fù)擔(dān)得起17%的房屋，低于2012年的30%,。

最近,，在舊金山這樣的城市，以普通教師的平均工資,，他們可能買得起的待售房屋,，只剩0.2%。

舊金山的核心區(qū)硅谷,，這0.2%都沒(méi)有,，直接歸零。極高的房?jī)r(jià),，沒(méi)有任何普通教師負(fù)擔(dān)得起,。

◎ 2013-2022年，舊金山房屋價(jià)格中位數(shù)曲線,。

圖片來(lái)源：Zillow

當(dāng)然,，不只是老師,。ABC還采訪了一群在舊金山工作的司機(jī)。

其中有一位名叫羅林斯（Terrence Rollins）,。他負(fù)責(zé)駕駛公交,，每日穿梭于硅谷的科技園區(qū)，將大公司的員工送至辦公大樓,。

按理說(shuō),，他每天的工作時(shí)間是早高峰和晚高峰的幾個(gè)小時(shí)，中間數(shù)小時(shí)可以回家休息,。

但實(shí)際上,，由于工資負(fù)擔(dān)不起舊金山的房?jī)r(jià)，他只能住在非常遠(yuǎn)的地方,，無(wú)法在兩班之間回家,，只好在車?yán)锏戎蛟诠卉囌敬蝽铩?/p>

他說(shuō),，他所在的公交車站有兩個(gè)休息室,，一共四張床，但每天需要休息的司機(jī)多達(dá)35到40名,。

因此,，許多司機(jī)選擇用毯子和毛巾蓋住車窗,，在車?yán)锼X(jué),。

等他結(jié)束工作，驅(qū)車數(shù)小時(shí)回家時(shí),，往往已是晚上10點(diǎn)或11點(diǎn),。他得立刻睡覺(jué)，然后在凌晨3,、4點(diǎn)起床,，開(kāi)車回到硅谷。

◎ ABC采訪時(shí),，睡在車內(nèi)的司機(jī)皮布爾斯（Scott Peebles）,。

圖片來(lái)源：ABC News

類似因房?jī)r(jià)高企而導(dǎo)致的種種難題，也發(fā)生在美國(guó)其他城市,。

這意味著,，由于房?jī)r(jià)高漲，數(shù)百萬(wàn)美國(guó)人難以購(gòu)買負(fù)擔(dān)得起的住房,，已成為一個(gè)必須立即正視的問(wèn)題,。

不過(guò)，說(shuō)是立即正視,，其實(shí)問(wèn)題已經(jīng)造成巨大的影響,，大量潛在購(gòu)房者已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)感到悲觀,。

今年2月，紐約聯(lián)儲(chǔ)對(duì)一些沒(méi)有房子的人進(jìn)行調(diào)查,。結(jié)果顯示,，認(rèn)為未來(lái)可能擁有房屋的比例僅有43.3%，低于一年前的51.6%,，是2014年以來(lái)的最低值,。

3月，接受聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)調(diào)查的消費(fèi)者中,，只有24%的人認(rèn)為現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī),，不足一年前的一半，也是2010年中期以來(lái)的最低紀(jì)錄,。

面對(duì)這些情況,，我們不禁要問(wèn)一句，為什么,？

為什么會(huì)發(fā)生這種情況,，美國(guó)的房?jī)r(jià)到底是怎么躥升起來(lái)的？

02.

跟不上需求的供給

對(duì)于一切價(jià)格問(wèn)題,，供需都是我們首要考慮的,。

房?jī)r(jià)問(wèn)題同樣如此。

VOX在一個(gè)視頻中討論了相關(guān)情況,。我們又綜合了其他材料,，給出了更充分的理由：

先來(lái)說(shuō)住房的需求。主要由于三方面原因,，需求在攀升：

第一,，人口因素。

根據(jù)皮尤研究中心的數(shù)據(jù),，千禧一代是美國(guó)人口數(shù)量最多的一代,。

◎ 千禧一代（Millennials），一般指1981至1996年出生的一代人,。這代人的成長(zhǎng)時(shí)期幾乎與互聯(lián)網(wǎng)的形成與高速發(fā)展時(shí)期相吻合,，因此也被稱為數(shù)字原住民。如Facebook的創(chuàng)始人扎克伯格（Mark Zuckerberg,，1984年5月14日出生）,，就是典型的千禧一代。

圖片來(lái)源：Encyclopedia Britannica

這個(gè)群體大約有7210萬(wàn)人,，目前年齡從25到40歲不等,，正是結(jié)婚生子，需要穩(wěn)定住房的時(shí)期,。

◎ 1960-2020年,，美國(guó)大致的人口出生率,。

圖片來(lái)源：World Bank

第二，貸款利率,。

美國(guó)的抵押貸款利率現(xiàn)在正在提升,，但在2021年曾達(dá)到歷史最低水平。

這意味著,，那時(shí)貸款需要負(fù)擔(dān)的利息非常低,，貸款買房相對(duì)便宜，有購(gòu)房意愿的人數(shù)眾多,。

◎ 過(guò)去30年中,，美國(guó)抵押貸款利率曲線。

圖片來(lái)源：Wolf Street

第三,，疫情影響,。

疫情改變了許多人的辦公方式與空間需求。

居家辦公,，使得遠(yuǎn)程工作興起,，變相對(duì)居住條件產(chǎn)生了要求。

此外,，疫情期間對(duì)安全距離的要求,，使得更大的、可以與其他人分隔的居住空間,，成為了一些人的追求,。

由此，購(gòu)房浪潮出現(xiàn),。

但是,，供應(yīng)端卻出了問(wèn)題,，它無(wú)法滿足需求的抬升,。

讓我們來(lái)看一張圖。這是從1920到2019年,，美國(guó)每5年建造的房屋數(shù)量：

◎ 1920-2019年,，美國(guó)每5年建造的房屋數(shù)量。

圖片來(lái)源：Statista

看到了嗎,？2010年到2019年的十年間,，美國(guó)建造的房屋數(shù)量，少于20世紀(jì)之后任何一個(gè)十年,。

這些新建房屋中,，能容納更多住戶的多戶住宅，比例也在迅速下滑,。

所謂多戶住宅,，大多是公寓一類建筑,，建有一戶戶面積在1400平方英尺（約130平方米）或以下，沒(méi)有大空間,、大花園,、大車庫(kù)，只有兩到三個(gè)臥室,，一到兩個(gè)浴室的「入門級(jí)房屋」,。

1982年，美國(guó)新建房屋中有40%是入門級(jí)房屋,。而到2019年,，這一份額已下降到7%左右。

供應(yīng)不足,，使得美國(guó)的住房缺口不斷擴(kuò)大,。

2018年，缺口約250萬(wàn)套,。到2020年底,，缺口已達(dá)到380萬(wàn)套。

正如房地產(chǎn)專家卡特（Sam Khater）所說(shuō),，除了少數(shù)短暫的例外情況外,，這種缺口的擴(kuò)大已經(jīng)像節(jié)拍器一樣穩(wěn)定。

而這種情況扼殺了很多沒(méi)有太多錢,，只希望購(gòu)買方便的小房屋作為棲身之所的人的夢(mèng)想,。

內(nèi)華達(dá)州有位名叫佩根斯（Mat Pergens）的中年男人，在接受NPR采訪時(shí),，就說(shuō)他只希望要一個(gè)900平方英尺（約84平方米）的空間,，只要有：

「簡(jiǎn)單的櫥柜，簡(jiǎn)單的廚房,，普通的沙格地毯,。我只想要四面墻與一個(gè)我能承擔(dān)得起的屋頂?！?/p>

但遺憾的是,，他的愿望完全無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

◎ 佩根斯與他的妻子和女兒,。

圖片來(lái)源：NPR

這種境況令人感到費(fèi)解,。

既然缺口如此之大，那為什么不建造更多房屋,？

只要多建一些多戶住宅,，把缺口添上，不就可以了？

沒(méi)錯(cuò),，理論上的確如此,。

問(wèn)題在于，沒(méi)有辦法直接這么做,。目前很難大規(guī)模興建多戶住宅,。

這一部分是由于疫情以來(lái)，建筑材料的價(jià)格較高,。

另一部分原因則是,，疫情導(dǎo)致很多工人離開(kāi)容易有密切接觸的建筑行業(yè)，勞動(dòng)力成本提升,。建筑商不愿意花費(fèi)大價(jià)錢聘請(qǐng)他們,，建設(shè)周期較長(zhǎng)的多戶住宅。

不過(guò),，這兩點(diǎn)并非核心原因,。

影響美國(guó)房?jī)r(jià)的最核心的因素是，美國(guó)的分區(qū)法規(guī),。

03.

有利于富裕者的住房規(guī)劃

所謂的分區(qū)法規(guī),，簡(jiǎn)單來(lái)講，就是某一地區(qū)什么類型的房屋可以建在哪里的法規(guī),。

比如這張圖,，是灣區(qū)的大致區(qū)劃情況：

◎ 加州大學(xué)伯克利分校統(tǒng)計(jì)的灣區(qū)區(qū)劃情況。

圖片來(lái)源：Columbia Political Review

可以看到,，圖中灰色部分是非住宅用地,。而粉色和藍(lán)色都是住宅用地。

其中,，粉色區(qū)域是單戶住宅,，也就是電影中常常出現(xiàn)的那種一層或兩層，只住一家人的住宅,，占灣區(qū)全部住宅區(qū)的85%,。

剩下15%的藍(lán)色區(qū)域，才是多戶住宅,，才能蓋高一點(diǎn)的公寓之類的住宅,。

在很多地方，即便可以蓋多戶住宅,，也不是毫無(wú)限制的。

以加州的庫(kù)比蒂諾市為例,。

首先,，這里存在樓房的高度限制。

部分地區(qū)被劃為多戶建筑區(qū)，卻不允許修蓋兩層以上的建筑,。

其次,，有配套設(shè)施限制。

庫(kù)比蒂諾市要求開(kāi)發(fā)商,，多戶住宅中的每一戶,，至少要擁有兩個(gè)停車位的空間。

這意味著,，如果一棟樓有50戶,，就得建100個(gè)配套停車位。

第三,，有房屋的占地尺寸大小限制,。

一棟多戶住宅的總占地面積，至少要是戶數(shù)乘以1000平方英尺（約93平方米）,。

如果開(kāi)發(fā)商要蓋一棟容納50戶的公寓,，他就得購(gòu)買一片50000平方英尺（約4645平方米）的土地。

◎ 庫(kù)比蒂諾市的一片單戶住宅,。

圖片來(lái)源：Trulia

因此,，與限制頗多的「入門級(jí)」多戶住宅相比，開(kāi)發(fā)商自然更愿意修筑豪華又寬敞的單戶住宅,，出售給有錢人,。

這就是美國(guó)住房供應(yīng)短缺的主要原因。

那么,，美國(guó)諸多城市為什么要采取這樣的分區(qū)方式,？

事實(shí)上，這種區(qū)域劃分上的限制,，一般被稱為「排他性分區(qū)」,。

之所以叫做「排他」，是因?yàn)榉謪^(qū)法在19世紀(jì)曾被用作一種工具,，來(lái)防止某些種族或不體面的窮人進(jìn)入到某些白人社區(qū)當(dāng)中,。

換句話說(shuō)，分區(qū)法最初有維護(hù)種族隔離與經(jīng)濟(jì)隔離的目的,。

即便1917年,，美國(guó)最高法院明確禁止基于種族的分區(qū)后，分區(qū)隔離依然存在,。

例如,，圣路易斯1919年的分區(qū)法中，就提出如果有太多黑人家庭搬入某一住宅區(qū),，這一地區(qū)就會(huì)從住宅區(qū)改為工業(yè)區(qū),。

同樣，在西雅圖1923年的分區(qū)法中，黑人或華裔大量居住的地區(qū),，也往往被劃為商業(yè)區(qū)中,。

直到20世紀(jì)下半葉，隨著種族平等的進(jìn)一步推進(jìn),，分區(qū)法開(kāi)始不再出于種族隔離的目的,，但經(jīng)濟(jì)隔離的作用依然實(shí)質(zhì)上存在。

◎ 一幅關(guān)于排他性分區(qū)的漫畫,。

圖片來(lái)源：LA Progressive

一個(gè)以單戶住宅為主的中產(chǎn)或富人社區(qū),，往往會(huì)嚴(yán)詞反對(duì)社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)多戶住宅。

一個(gè)典型案例,，是2018年加州圣何塞部分居民堅(jiān)決反對(duì)該市的教師廉價(jià)公寓建造計(jì)劃,。

那時(shí)，圣何塞的房?jī)r(jià)中位數(shù)約為110萬(wàn)美元,，每月租金中位數(shù)約為3500美元,。

而圣何塞聯(lián)合學(xué)區(qū)的教師平均工資為7.1萬(wàn)美元，很難負(fù)擔(dān)得起當(dāng)?shù)刈》俊?/p>

當(dāng)?shù)匾凰鶎W(xué)校的副校長(zhǎng)麥克馬洪（Stephen McMahon）表示,，學(xué)區(qū)內(nèi)雇用的大約1400名教師中,，每年有七分之一會(huì)離職，離職的主要原因就是住房和生活成本太高,。他還說(shuō)：

「我們希望學(xué)生能擁有長(zhǎng)期而穩(wěn)定的教師,。我們也希望能夠幫助教師，支持他們的家庭,?！?/p>

因此，當(dāng)?shù)貙W(xué)校系統(tǒng)開(kāi)始考慮為教師在附近社區(qū)提供一些廉價(jià)公寓,。

但是,，一些居民對(duì)此反應(yīng)激烈。富有社區(qū)阿爾馬登谷甚至發(fā)起了請(qǐng)?jiān)笗?shū),，表示當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)提供廉價(jià)教師公寓的前景感到「不安和擔(dān)憂」,。一些人對(duì)記者說(shuō)：

「坦率地說(shuō)，廉價(jià)公寓與社區(qū)的其他部分不相稱,?！?/p>

「這絕對(duì)是荒謬的......這將使該地區(qū)的房屋價(jià)格大幅貶值?！?/p>

「這樣做,，『經(jīng)濟(jì)適用房』將淹沒(méi)阿爾馬登谷?！?/p>

很多教師對(duì)此予以反駁,，他們說(shuō)：

「我是一個(gè)每天和你的孩子在一起的人,。你相信我,，將你的孩子交給我教育,，卻又認(rèn)為我不夠好，不能成為你的鄰居,？」

但這樣的反駁并不能改變當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民的想法,。

◎ 2018年1月11日，圣何塞一個(gè)小學(xué)學(xué)區(qū)會(huì)議上,，教師和學(xué)生家長(zhǎng)排隊(duì)等候發(fā)表意見(jiàn),。

圖片來(lái)源：The Mercury News

他們絕不愿意自己所在的社區(qū)出現(xiàn)便宜的多戶住宅，那意味著窮人的進(jìn)入與社區(qū)價(jià)值的下降,，意味著自身利益的受損,。

他們只歡迎那些受過(guò)高等教育、有良好的高收入工作,，并負(fù)擔(dān)得起獨(dú)棟建筑的精英,，住在自己的社區(qū)。

于是,，他們成為了興建多戶住宅的最大阻礙,。

而這一問(wèn)題又是全國(guó)性的。這意味著想要改變分區(qū)法非常困難,。

改變過(guò)程中,，無(wú)論是誰(shuí)在推行改革，都必然會(huì)很大程度上侵犯這些單戶住宅居民的利益,，從而失去他們的支持和選票,。

這些人又大多是中產(chǎn)以上的精英，有著廣泛的人脈和社會(huì)影響力,，令人投鼠忌器,。

但房?jī)r(jià)問(wèn)題又不得不解決，要不然它可能愈演愈烈,，最后鬧到難以收?qǐng)?。況且，正如建筑師阿洛夫辛（Anthony Alofsin）所說(shuō)：

「買房不僅是為了獲得一個(gè)經(jīng)濟(jì)上的立足點(diǎn),，還是一個(gè)標(biāo)志,，是心理和情感安全的標(biāo)志?！?/p>

因此,，拜登政府還是進(jìn)行了嘗試，在2021年通過(guò)了一項(xiàng)計(jì)劃,，向取消排他性分區(qū)政策的地方提供總共50億美元的援助資金,。

一些城市,，諸如伯克利、明尼阿波利斯和波特蘭,，已經(jīng)開(kāi)始采取相關(guān)措施,，允許在不大的土地上建設(shè)小型多戶住宅，或是建造復(fù)式建筑,，以增加地區(qū)的住房容量,。

不過(guò)，已經(jīng)有人開(kāi)始抨擊,，拜登依然沒(méi)有真正改變政策方針,，提供資金不過(guò)是權(quán)宜之計(jì)，是民主黨的又一次作秀,。

但無(wú)論是不是作秀,，我們可以清楚的是，局部援助與全國(guó)性的變革之間,，距離仍舊遙遠(yuǎn),。

美國(guó)房?jī)r(jià)所蘊(yùn)含的問(wèn)題，要遠(yuǎn)比它顯現(xiàn)出來(lái)得復(fù)雜,。

它實(shí)際上是一個(gè)歷史與現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的交織,，涉及到實(shí)質(zhì)上不同經(jīng)濟(jì)階層的碰撞，是經(jīng)濟(jì)隔離的潛在延續(xù),。

光憑借一項(xiàng)計(jì)劃的撥款,，很難起到什么根本作用。

既得利益者從來(lái)都是改革的最大阻力,。如果想要解決問(wèn)題,，必須要有真正的政治手腕與改革魄力?！?/p>

參考資料

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