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黃璞琳有關(guān)“杭州最優(yōu)炒貨”“魏則西”“加拿大鵝”“索尼”等廣告典型案例的點評文章2021 房地產(chǎn)廣告中對規(guī)劃或建設(shè)中的市政設(shè)施作誤導(dǎo)宣傳,，是否虛假廣告,？——違法廣告單雖消亡也可補(bǔ)證認(rèn)定事實 —————— 對規(guī)劃或建設(shè)中的市政設(shè)施作誤導(dǎo)宣傳的房地產(chǎn)廣告,，是否虛假廣告？ 黃璞琳 《廣告法》第二十六條第四項規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告,，房源信息應(yīng)當(dāng)真實,，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：……（四）對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通,、商業(yè),、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳?！薄稄V告法》第五十八條第八項,，對違反本法第二十六條規(guī)定發(fā)布房地產(chǎn)廣告的行為，設(shè)定了行政處罰：“由市場監(jiān)督管理部門責(zé)令停止發(fā)布廣告,，責(zé)令廣告主在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響,，處廣告費用一倍以上三倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的,，處十萬元以上二十萬元以下的罰款；……”,。 《廣告法》第四條第一款規(guī)定,，“廣告不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙,、誤導(dǎo)消費者,。”《廣告法》第二十八條第一款規(guī)定，“廣告以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙,、誤導(dǎo)消費者的,，構(gòu)成虛假廣告?！?span style="font-family: 宋體;">《廣告法》第二十八條第二款列舉了五類以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙,、誤導(dǎo)消費者的虛假廣告情形，其中第二項是指廣告中與商品或者服務(wù)有關(guān)的信息,，“與實際情況不符,，對購買行為有實質(zhì)性影響的”情形。《廣告法》第五十五條,，對發(fā)布虛假廣告的行為,，設(shè)定了遠(yuǎn)重于第五十八條的行政處罰。 房地產(chǎn)廣告違反《廣告法》第二十六條第四項之規(guī)定,，對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通,、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳的,，是否會構(gòu)成虛假廣告,？是否會存在與《國廣告法》第四條、第二十八條及第五十五條的法條競合違法,？二者又該如何區(qū)別,？ 本文認(rèn)為，房地產(chǎn)廣告違反《廣告法》第二十六條第四項之規(guī)定,，對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通,、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳的,，一般情況下應(yīng)當(dāng)同時認(rèn)定為虛假廣告,。因為交通、商業(yè),、文化教育設(shè)施以及其他市政條件,，有利于改善居住條件，提高房地產(chǎn)的吸引力和價格,。房地產(chǎn)廣告中,，對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè),、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳的,，一般應(yīng)認(rèn)定為“對購買行為有實質(zhì)性影響”，應(yīng)該認(rèn)定為虛假廣告,。此類競合違法情形下,，根據(jù)《行政處罰法》（2021）第二十九條有關(guān)“對當(dāng)事人的同一個違法行為,，不得給予兩次以上罰款的行政處罰。同一個違法行為違反多個法律規(guī)范應(yīng)當(dāng)給予罰款處罰的,，按照罰款數(shù)額高的規(guī)定處罰”之規(guī)定,，更宜適用《廣告法》第四條、第二十八條及第五十五條實施行政處罰,。 不過,，在特定的房地產(chǎn)廣告中，也可能出現(xiàn)雖然對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通,、商業(yè),、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作了不準(zhǔn)確的宣傳介紹，甚至?xí)屖鼙妼ο嚓P(guān)市政條件產(chǎn)生某種誤導(dǎo),，但相關(guān)市政信息的不準(zhǔn)確或者誤導(dǎo)宣傳,，不足以對房地產(chǎn)交易行為產(chǎn)生實質(zhì)性影響（包括是否購買、以何種價格或方式購買,、何時購買等影響）的,，就不認(rèn)定為虛假廣告。這種情形下,，就直接適用《廣告法》第二十六條第四項,、第五十八條第八項實施行政處罰。 |
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