編者按：（一）歡迎訂閱《民商事裁判規(guī)則》,，這里集合了幾十萬對民商法感興趣的優(yōu)秀讀者,！每天利用10分鐘閑暇時間閱讀，長期堅持必定受益匪淺,。我們推出的系列文章即將集結(jié)在中國法制出版社出版，敬請關注,。

（二）作者團隊是戰(zhàn)斗在第一線的法律專業(yè)人士,，每天推送干貨文章,，深度分析和解讀真實判決。從他人的敗訴中吸取教訓,、總結(jié)經(jīng)驗,，通過敗訴案例解讀，幫助企業(yè)家,、公司股東,、高管和公司法律顧問，從他人的血淚教訓中不斷總結(jié)與提高,，避免掉進相同的“坑”里面,。

（三）歡迎轉(zhuǎn)發(fā)文章到您朋友圈,也許您的朋友正需要相關資訊。您也可以掃描文末二維碼,添加作者為微信好友,。

（四）公眾號轉(zhuǎn)載請與責任編輯聯(lián)系授權(quán)（微信號Lawyer100872）,。轉(zhuǎn)載請在文首醒目處完整注明作者和來源，并附本公號二維碼（見文末）,，侵權(quán)必究,。

承租人將房屋整體轉(zhuǎn)租后，不再享有優(yōu)先購買權(quán),，出租人可不經(jīng)提前通知直接出售租賃房屋

閱讀提示：我國法律規(guī)定,，出租人出賣租賃房屋的，應當事先通知承租人,，承租人可以在同等條件下優(yōu)先購買租賃房屋,，此即為承租人的優(yōu)先購買權(quán)。但是在一些特殊情況下,，承租人會將租賃房屋部分或者全部轉(zhuǎn)租出去,，此種情況下承租人是否還享有優(yōu)先購買權(quán)呢？

本文引用的案例中,，承租人經(jīng)出租人同意將房屋整體轉(zhuǎn)租給案外人,，出租人出賣租賃房屋時沒有事先通知承租人，承租人得知情況后向法院起訴主張優(yōu)先購買權(quán),，最終法院以其并非房屋的實際承租人為由,，判決駁回其訴訟請求。

出租人出賣租賃房屋的,，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,，承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。但優(yōu)先購買權(quán)不能脫離承租權(quán)而單獨存在,，承租人將租賃房屋轉(zhuǎn)租后即不再主張優(yōu)先購買權(quán),。

一、2014年4月1日，李某與王麗簽訂《房屋租賃協(xié)議》,，約定李某將涉案房屋出租給王麗,，租期5年，自2014年4月1日至2019年3月31日,。同年5月,，雙方簽訂補充協(xié)議，約定在主合同租賃期間李某同意王麗享有轉(zhuǎn)租權(quán),。

二,、2014年8月，王麗與高某簽訂租賃合同,，將涉案房屋出租給高某使用,，租期兩年，自2014年9月1日至2016年8月30日,。

三,、2015年6月，涉案房屋所有權(quán)人變更為楊陽（李某之妻）,。同年12月27日,，楊陽與朱某簽訂房屋買賣合同，將涉案房屋以312萬元出售給朱某,。2016年5月27日,，楊陽才將出售房屋事宜告知王麗，王麗于當天要求優(yōu)先購買涉案房屋,。

四,、王麗以楊陽出售涉案房屋違反合同法關于承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定為由向法院起訴，要求優(yōu)先購買涉案房屋,。

五,、北京市朝陽區(qū)法院經(jīng)審理認為，楊陽出售房屋時涉案房屋的實際承租人為高某,，王麗不應再享有優(yōu)先購買權(quán),，最終判決駁回王麗的全部訴訟請求。

我國法律規(guī)定,，出租人出賣租賃房屋的,，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利,。法律賦予房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的目的在于減少糾紛,、降低交易成本，以承租人對房屋的實際占有使用為前提,，優(yōu)先購買權(quán)不能脫離承租權(quán)而單獨存在,。

本案中，楊陽出售案涉房屋之前，王麗已經(jīng)將該房屋整體轉(zhuǎn)租出去,，即王麗實際上已經(jīng)不享有案涉房屋的承租權(quán),，因此,，基于承租權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)同時也應同時轉(zhuǎn)移給次承租人,。在此情況下，王麗向法院起訴要求優(yōu)先購買案涉房屋已經(jīng)沒有事實和法律基礎,。綜上,，法院最終沒有支持王麗的訴訟請求。

前事不忘,、后事之師,。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

1,、承租人將租賃房屋轉(zhuǎn)租后即不再享有優(yōu)先購買權(quán),。即便是將房屋部分轉(zhuǎn)租的，因其對轉(zhuǎn)租部分的優(yōu)先購買權(quán)隨承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移,，此時出租人出賣租賃房屋的,，承租人仍不得主張對房屋整體的優(yōu)先購買權(quán)。

2,、出租人同意承租人整體轉(zhuǎn)租后,，出賣租賃房屋時應注意在合理期限內(nèi)將房屋出售事宜通知次承租人，否則將侵犯次承租人的優(yōu)先購買權(quán),。但承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租或者僅將房屋部分轉(zhuǎn)租的,，此時無論是承租人還是次承租人均不享有優(yōu)先購買權(quán)，因此出租人無需履行事先通知的義務,。

《合同法》

第二百三十條  出租人出賣租賃房屋的,，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利,。

《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》

30,、轉(zhuǎn)租房屋的優(yōu)先購買權(quán)行使主體如何確定？

承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的,，承租人不再享有優(yōu)先購買權(quán),，次承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，應予支持,；未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋,，承租人或者次承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，均不予支持,。

本院認為：優(yōu)先購買權(quán)是指房屋租賃關系中,，承租人按照法律規(guī)定所享有的，在出租人出賣租賃房屋給第三人時，得以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權(quán)利,。該制度設立的立法目的在于減少糾紛,，降低交易成本，同時便于房屋的占有,、管理和使用,，以發(fā)揮其最大效用。承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能離開房屋租賃權(quán)而單獨存在,，也不得與所依附的原權(quán)利分割而單獨轉(zhuǎn)讓,，承租人行使同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)的首要法定條件是承租人和出租人存在合法有效的房屋租賃關系。本案中,，根據(jù)王麗提交的證據(jù)顯示,，楊陽在向朱XX出售涉案房屋時，涉案房屋的實際承租人為高X,，王麗并未占有和使用涉案房屋,，其不應再享有承租人的優(yōu)先購買權(quán)，故王麗的訴訟請求,，沒有事實和法律依據(jù),，本院不予支持。

王麗訴楊陽等租賃合同糾紛一案一審民事判決書[北京市朝陽區(qū)人民法院 (2016)京0105民初61656號]

（本文責任編輯：張德榮）