文\潘永堂

5月房企銷售榜如何，數(shù)據(jù)說話,！

億翰智庫

分析總結(jié)2019年前5月之變，你會發(fā)現(xiàn),，房地產(chǎn)“政策,、銷售、土地,、政策,、資金、投資”6者之變,，表現(xiàn)出很大的關(guān)聯(lián)度,，堪稱“6位一體”效應(yīng)！

• 2019年底來的融資松動,，銷售加速,，讓地產(chǎn)投資增速前4月達到近5年歷史高位！

• 3月,、4月包含5月迎來了銷售的小陽春,，讓房企2018年731會議后活下去“焦慮病”好了很多,，大家“心病”好了很多！

• 同時全國主要城市土地市場3,、4,、5月也迎來讓房企焦慮的“小陽春”！

但無論如何,，樓市的“大陽春”——在2019年穩(wěn)字當頭的政策大旋律下基本沒有可能,。

今天老潘也總結(jié)一下房企前5月的樓市之變，分別從業(yè)績月度之變,、政策之變,、房企之變、土地之變,、融資之變,、投資之變等6大維度進行粗略的解讀。

2019年整體市場表現(xiàn)如何了,？

2019年即將過半，1月的環(huán)比下降,、2月春節(jié)低迷效應(yīng),，3、4月份樓市“小陽春”,，5月份房地產(chǎn)市場的熱度似乎得以延續(xù),，但5月全國主要城市成交下滑影響，雖然一線城市需求相對旺盛,，但多數(shù)二,、三線城市市場明顯降溫，成交量均有不同程度的回落,，百強房企5月銷售業(yè)績相對4月單月銷售高峰增速下落,。

具體根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年1-5月,，TOP100房企整體操盤銷售業(yè)績規(guī)模近3.5萬億元,，同比微增4.1%。

同時,，5月,，市場總體表現(xiàn)延續(xù)了2019年初以來的降溫。在權(quán)益口徑下,，從單月來看,，百強房企5月的整體銷售規(guī)模較上月環(huán)比增長8.8%。但單月業(yè)績同比增速較3、4兩月的12.2%和16.6%有明顯回落,，僅在5.7%左右,，5月下滑力度顯著！

6月考慮到是房企沖刺半年業(yè)績關(guān)鍵節(jié)點,，預計房企將加大供貨力度和促銷力度,，預計銷售額將會相對5月增長。

同時有一種趨勢,，即“沖刺每一天,，每個月”逐漸成為房企營銷管理部的“口號”，核心有2大變化,，其一,，業(yè)績不再押寶下半年的黃金期和大部分貨值，不少房企比如陽光城開始全年均勻化供貨,，避免業(yè)績過于波動,。其二，業(yè)績沖刺常態(tài)化,、銷售不再過度基于營銷節(jié)點,，房企每個季度、每個月的誓師大會屢見不鮮,。

大方向,，2019年房地產(chǎn)市場以“穩(wěn)”為主，穩(wěn)是主旋律,！加上放權(quán)地方因城施策和整體房住不炒的高壓下,，地方政策對房價調(diào)控的敏感度在提升。

在一個穩(wěn)字之下,，所有房價微漲一定程度就會有“退燒”政策,，當然房價下降到一定幅度地方政府也會馬上吃”補藥”刺激。

但相對而言,，房價微漲地方政府不怕，因為容易采用行政舉措直接控制,，但如果房價下滑較大幅度,，可能“補藥”也不管用。

相對而言,，政府更怕樓市過度低迷,，熱其實容易控且也部分有利于城市稅收等。

土地與銷售兩大市場的“業(yè)績”，3,、4,、5月相對1、2月都在顯著上升,，都有小陽春的感覺,。但無論銷售市場還是土地市場，政策依然只允許出現(xiàn)小陽春,，而不允許“大陽春”,，一旦土地市場、銷售市場過熱,，不排除升級政策的大概率性,。

房企銷售有什么變化,？

其一，7家房企破千億,。2019年1-5月,，百強房企各梯隊的銷售額門檻持續(xù)提升，百強企業(yè)超級陣營形成,，千億陣營大幅擴容,。保利、綠地,、中海,、新城、華潤等房企銷售表現(xiàn)較為突出,，累計業(yè)績增速明顯高于行業(yè)平均水平,。同時，碧桂園1-5月實現(xiàn)全口徑銷售金額3075.4億元,，5月單月實現(xiàn)720億元,，環(huán)比小幅提升。萬科,、恒大5月單月的業(yè)績規(guī)模也分別達到了585.2億元和535億元,，較上月有所下滑。

其次,，20強到30強房企跑得最快,。作為中型房企，對規(guī)模的沖動比大型房企會更有動力和焦慮感,。1-5月各梯隊門檻值同比增長均超26%,，其中TOP30門檻值提升速度最快，預計2019年上半年，銷售金額TOP10門檻值將突破1000億,。

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其三,，2019年下半年中型房企預計有部分會調(diào)整2019年銷售目標。

一則考慮到2017,、2018年大中型房企普遍銷售金額的快速提升,，使得預收賬款科目出現(xiàn)大幅增加，未來1-2年項目結(jié)轉(zhuǎn)時可轉(zhuǎn)為營業(yè)收入,，為企業(yè)未來業(yè)績提供保障,。比如碧桂園2018年預收賬款更是達到5628億元；

二則與2018年同期相比,，2019年1-5月銷售目標完成率普遍較高,。2019年1-5月，已有7家房企銷售目標完成率超40%,。

三則2019年開發(fā)商心態(tài),、信心比2018年好了很多。2018年731億會議之后很多房企對2019年銷售目標制定時候缺乏信心,，普遍都在10%到25%之內(nèi),，但事實上伴隨2019年上半年的資金松動、土地升溫,、銷售小陽春……一些優(yōu)秀房企基于上半年的超出預期的業(yè)績表現(xiàn),，以及對類似旭輝為代表對2019年低開高走的預判，未來2019年年中不排除部分優(yōu)秀中型房企挑高銷售目標,。比如進取者正榮地產(chǎn),、世茂、新城等都表現(xiàn)出一定程度的樂觀,。

土地市場2019年一改2018年下半年的頹廢、流拍,，底價成交,，2019年3、4月開始的土地升溫現(xiàn)象,，在5月繼續(xù)在蔓延,。

最近2個多月，大部分城市的土地市場相比1-2月的低迷有所恢復和升溫,。的確,，1-2月份各地土地市場的低迷的，但隨著春節(jié)后信貸市場增量增加,，房企融資難度降低，部分城市在4月份開始土地市場再次出現(xiàn)了復蘇苗頭。整體看,，出現(xiàn)拿地升溫的主要原因有幾點,；資金面的相對寬松，傳遞到了樓市,，也傳遞到了土地市場,。

從熱點城市土地成交情況看，住宅類全國單宗地塊超過20億的多達35宗,。主要分布在華東區(qū)域,，其中杭州依然占據(jù)了賣地單宗最高的保持者。整體看,，底價拿地已經(jīng)越來越難,。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國50大城市合計在2019年前5月賣地1.59萬億,，同比2018年同期上漲了12.3%,。其中賣地最多的城市分別是杭州、天津,、武漢,、蘇州、北京,、重慶,。9個城市賣地高達500億以上！30個城市賣地超過200億以上,！

其一,，過去自2016年以來，中國幾乎所有一二三線城市房價大部分都至少提升了50%左右,，加上房住不炒大政策下,，再刺激樓市大漲絕對不可能。事實上,，就在2019年4月,，中共中央政治局會議重申“房住不炒”！

其二,，就房地產(chǎn)行業(yè)而言，房地產(chǎn)投資增速,、施工面積增速兩個關(guān)鍵指標,，已經(jīng)到達5年來的最高點,。2019年1到4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速11.9%,，施工面積增幅8.8%,，均為近5年新高。

其三,、 很多配套松動政策其實已經(jīng)在推行,，3到4月城市房價開始上漲，目前百城統(tǒng)計有60多家城市都在房價上漲,。同時,，2019年1季度發(fā)布人才引進與落戶等便利政策的城市已經(jīng)超過50個。

雖然房企銷售增速在下滑,，但作為發(fā)改委去評判一個行業(yè)更多看的是投資,，而不僅僅是銷售，目前銷售增速雖然是下降的,，但投資是上升的,，如此形勢下，發(fā)改委對房地產(chǎn)的刺激與否,，就不會啟動,。

對于政策出臺背后的邏輯，發(fā)改委的邏輯是“當房地產(chǎn)投資下降幅度很多,，絕對值很大,，外圍出現(xiàn)不好的影響，那么穩(wěn)定房地產(chǎn)政策會用,?！保?/span>但目前為止,，發(fā)改委還沒有看到,。

融資在2019年前5月有什么變化,？

2018年年底,，房企融資環(huán)境的冰凍期解封，從去年底開始,，房企融資環(huán)境有所回暖,，而到2019年前4月，則一直延續(xù)了回暖的趨勢,。但在整體回暖格局下,，前幾個月依舊波動性很大。繼2019年2月融資總額大幅下降,、3月融資總額顯著增長后,，4月房企融資金額有所回落,。

但整體而言房企融資規(guī)模穩(wěn)步增長，2019年前1-5月份,，房企融資規(guī)模超9500億元,；

圖：2019年1-5月房企融資結(jié)構(gòu)情況

其次，從融資結(jié)構(gòu)和渠道來分析,，根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計

• 房企首選的融資工具目前是“信用債”，整體占比29.3%,；

• 其次海外債占比為23.1%,，票面利率均值為8.91%，融資成本進一步提高,；

• 超短期融資券5個月內(nèi)融資總額超600億元,，主要用于償還債務(wù)利息。

值得一提的是,，房企積極推進資產(chǎn)證券化,，前五月通過資產(chǎn)證券化獲取超1000億元的資金，占全部融資規(guī)模的10.4%,，有效補充房企的資金來源,。

整體而言，2019年融資環(huán)境比2018年好了很多,，同時現(xiàn)金流管控,，資金鏈安全，50強房企普遍重視度和體系管控能力都有所提升,。

小結(jié)

未來如何,，房企該何去何從？這里借用中南置地高管一句話,，無論時代如何變化,，不確定如何進化，企業(yè)的增長不能過度依賴外部環(huán)境,，而更要依賴于內(nèi)在的力量,；也不能源于趨勢預測，而要源于價值創(chuàng)造,。這或許是房企以不變應(yīng)萬變的正確態(tài)度和邏輯,！

 專注地產(chǎn)30強之變