上半年經(jīng)歷了復(fù)蘇、小陽春,、5-6 月狂奔,，百強房企銷售穩(wěn)步增長， 千億規(guī)模房企擴大至 12 家,。

記者丨林立 北京報道

來源丨中國房地產(chǎn)金融

2019 年過半,，房企交出了上半年的成績單。

今年上半年經(jīng)歷了復(fù)蘇,、小陽春,、5-6 月狂奔，房企的規(guī)模無論是銷售還是拿地規(guī)模,，繼續(xù)保持增長勢頭,， 但是增速難掩疲態(tài),，較前兩年降速明顯?？硕鸨O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，TOP100 房企 2019 年上半年累計權(quán)益銷售規(guī)模近 3.9 萬億元，僅同比微增 4%,。

房企集中度進一步提升,，前100 房企按銷售規(guī)模來計算，百強房企的市場份額接近七成,，TOP20 房企規(guī)模占比市場份額 31%,，凸顯了當(dāng)前房企競爭格局，特別是規(guī)模千億以上的房企競爭,。TOP10 房企門檻提升到 736 億元,，TOP50 房企門檻提升到 217 億元。

受限于上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市分化,、棚改政策的變動,，房企在土地儲備上，逐漸回歸一二線,，三四線拿地積極性減弱,。從拿地的集中度來看，新增土地儲備逐漸向龍頭一線房企靠攏,，這成為房企“加速跑”最為明顯的特征,，這也預(yù)示房企未來競爭更趨向于大型房企。

從公布銷售目標(biāo)的房企完成進度來看,，中國指數(shù)研究院統(tǒng)計的 39 家房企中,，上半年完成任務(wù) 50% 的僅有14 家，下半年面臨“競跑”壓力將凸顯銷售提速和供貨力度,。

整體來看，百強房企總體銷售規(guī)模保持增長勢態(tài),，銷售規(guī)模增速較2018 年同期有所放緩,，房企整體表現(xiàn)趨于平穩(wěn)，TOP 陣營內(nèi)分化顯現(xiàn),。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,，2019 年上半年，139 家跨過 50 億元門檻的房企中,，千億規(guī)模房企數(shù)據(jù)增加到 12個,，相比 2018 年和 2017 年的 7 家， 數(shù)量大幅增加,。

房企恒者恒強的格局繼續(xù)強化,， TOP10 房企的銷售額與 50 億元規(guī)模以上的房企相比占比     36.%,，占前30強份額 61%。

從銷售陣營來看,，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,，銷售規(guī)模在 1000 億元以上、500 億 -1000 億元,、200-500 億元,、100-200 億元、50-100 億元,，對應(yīng)的企業(yè)數(shù)量分別為 12 家,、21 家、37 家,、51 家,、26 家。按銷售金融均值計算,，上述區(qū)間對應(yīng)的增長率為16%,、23.8%、39.1%,、30%,、25.9%。

頭部陣營中,，銷售增長放緩,，碧桂園、萬科均突破了 3000 億元大關(guān),， 恒大未超過去年同期銷售額,。千億規(guī)模房企銷售表現(xiàn)較為突出，業(yè)績增速明顯高于行業(yè)平均水平,。新城控股,、保利發(fā)展、華潤置地均顯示 30% 以上的增長,。其中保利發(fā)展上半年實現(xiàn)銷售金額 2501 億元,，完成該集團既定目標(biāo)的 50% 任務(wù)，排名上升至第四位與第五位融創(chuàng)中國位次拉大,。保利發(fā)展主要得益于加大一二線城市、六大核心城市群的拓展,，積極獲取項目和收并購并重,。

銷售規(guī)模在 500 億 -1000 億元的房企中，銷售打法主要聚焦熱點城市群,，擴大一二線城市布局,，形成品牌的聯(lián)動和協(xié)同效應(yīng),，以強有力的綜合實力實現(xiàn)銷售業(yè)績的穩(wěn)步增長。以陽光城,、世茂房地產(chǎn),、金地集團、旭輝集團為出色,，銷售增速超過 33%,。

不過也有從銷售榜單中跌落的， 華夏幸福銷售額同比下跌 22%,，退出前十跌落至 16 位,，泰禾地產(chǎn)失速， 上半年遭遇一連串危機,，銷售額同比大降 30%,，從前 20 強跌落至 28 位。

行業(yè)集中度再創(chuàng)新高,，TOP100 上升至 69.3%,。在各梯隊房企規(guī)模增長的同時，呈現(xiàn)市場資源和份額向大型品牌房企靠攏的格局,。50 億 -100 億元規(guī)模內(nèi)房企增速較大型房企相比,，增速放緩，受拿地,、品牌各方面影響,，這一規(guī)模內(nèi)企業(yè)的競爭優(yōu)勢越發(fā)艱難。

從房企業(yè)績完成情況看,，中國指數(shù)研究院統(tǒng)計了公布銷售目標(biāo)的39 家房企,，其中目標(biāo)增長率均值僅為 19.2%，較 2018 年降低 24.8 個百分點,。龍頭房企中,，碧桂園、萬科等房企近幾年并不公布銷售目標(biāo),，恒大等房企主動進行戰(zhàn)略調(diào)整,，適當(dāng)降低銷售目標(biāo)。

易居克而瑞研究統(tǒng)計的 36 家房企中有 32 家的目標(biāo)完成率在 40% 以上,，寶龍,、中海、中駿,、越秀,、正榮、金科,、金茂,、濱江,、雅居樂等房企上半年業(yè)績完成情況較為樂觀，目標(biāo)完成率超過 50%,。

“房企 2019 年平均目標(biāo)增長率在 20% 左右,，目標(biāo)制定相對謹(jǐn)慎。同時,，2019 年整體的預(yù)期貨值去化率也降至 60% 左右,，完成業(yè)績目標(biāo)更依賴于供貨量的增長?！笨硕痤A(yù)計,，在行業(yè)增速放緩的背景下，部分房企全年業(yè)績目標(biāo)的完成尚有一定壓力,，下半年仍需加速推貨入市,。

從銷售的貢獻度來看,，一二線城市仍是主戰(zhàn)場,。中國指數(shù)研究院監(jiān)測的 20 家代表房企，一線城市貢獻率為 21.1%,，二線城市的銷售業(yè)績貢獻率為 57.6%,，一二線城市合計占比78.7%，一二線區(qū)域仍是代表性房企主重倉區(qū)域,。

6 月 24 日,，深圳首次出讓 5 宗住宅用地成為行業(yè)的關(guān)注焦點，這一次拍地吸引了金融街,、中海,、萬科、龍光,、華潤,、招商、越秀在內(nèi)的 80余家房企報名,。這 5 宗土地,，分布于寶安、龍華,、光明,、坪山 4 區(qū)的 5 宗宅地，起始價共計 154.35 億元,。經(jīng)過 130 輪競價,，全部觸及最高限價223.84 億元成交，分別被越秀地產(chǎn)、龍光地產(chǎn),、中海地產(chǎn)、電建地產(chǎn)和平安聯(lián)合體斬獲,。

上述案例是上半年房企在一二線城市拿地的一個側(cè)寫,。如果從成交總價來看，2019 年上半年杭州以1423億元的成交總價位于榜單首位,，武漢,、北京以949 元、933 億元的成交額占據(jù)榜單第二,、三位,；規(guī)劃建筑面積方面，武漢以2475 萬平方米躍居榜首,，天津和西安分別以1978 萬平方米和1924 萬平方米緊隨其后,。值得注意的是，昆明,、廣州土地成交大放量,，規(guī)劃建筑面積分別同比增長51% 和70%。

中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為,，TOP5成交城市主要源于量大因素：一方面這些城市人口基數(shù)較大,，對周邊吸附力較強，源源不斷的人口涌入刺激了剛需和改善需求的持續(xù)釋放,；另一方面這些城市的房價收入比相對東南沿海城市而言更低,，居民購房壓力相對較小。

伴隨三四線棚改熱度退去,，城市化建設(shè)的熱度越發(fā)傾向于城市群集中,，重點中心城市潛力繼續(xù)釋放，房企聚焦一二線,、城市群與都市圈成戰(zhàn)略共識,。

日前發(fā)布的《2019 房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力TOP50》顯示，前十大城市中,，四個一線城市——上海,、北京、深圳和廣州仍位列前四位,，杭州,、武漢、南京,、成都,、重慶和天津緊隨其后。

這一趨勢直接反映在土地市場上，房企從2018 年調(diào)整布局,，2019年回歸一二線成為大多數(shù)品牌房企的拿地策略,。

2019 年上半年，房企拿地超過100 億元的數(shù)量超過46 家,，碧桂園以981 億元排名第一,，萬科、融創(chuàng)緊隨其后,。從區(qū)域拿地房企十強規(guī)模來看,，拿地金額TOP10 企業(yè)上半年在中西部城市達(dá)1676 億元，這個數(shù)字高于環(huán)渤海區(qū)域的1022 億元,，珠三角區(qū)域的1111 億元,。凸顯中部城市武漢、鄭州,，西部城市成都,、重慶、西安的投資熱度,。

截至6 月底,，2019 年上半年50大城市合計賣地20034.4 億元。從時間軸來看,，土地市場在一季度較為低迷的情況下,，于二季度全面復(fù)蘇，且土地市場的熱度進一步推動熱點城市賣地收入刷新歷史同期紀(jì)錄,。

2019 年上半年,，房企融資環(huán)境較2018 年下半年有所改善，融資趨勢呈現(xiàn)先松后緊局面,，下半年企業(yè)融資收緊預(yù)期強化,。

2019 年以來，特別是一季度,，在整體融資環(huán)境有所改善和企業(yè)資金壓力不減的情形下,，多家房企密集融資，融資規(guī)模保持增長,，成本有所下降,。如：萬科2019 年2 月26 日發(fā)行的公司債票面利率僅為3.65%，相比2018 年10 月29 日發(fā)行的公司債4.18%的票面利率下行了53BP,；而成長型的房企如陽光城,，2019 年4 月24 日發(fā)行的兩筆ABS，票面利率分別為5.5%和6.5%,，而其2018 年發(fā)行的ABS 票面利率區(qū)間則為6.95%-7.5%,。

二季度，房企融資環(huán)境有所收緊，監(jiān)管層多次表示將緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險,，加強房地產(chǎn)金融審慎管理,，地產(chǎn)金融政策從嚴(yán)的總基調(diào)保持不變。4月以來,，銀保監(jiān)會以及地方銀保監(jiān)局（含分局）針對商業(yè)銀行等金融機構(gòu)違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)行業(yè)的行為開出多張罰單,。

5 月17 日，銀保監(jiān)會下發(fā)23 號文件,，整治房地產(chǎn)市場融資亂象，包括銀行,、信托等融資渠道,，其中針對信托公司開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提出嚴(yán)格要求，嚴(yán)格限制信托公司前端融資模式,。

6 月13 日,， 央行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清在2019 年第十一屆陸家嘴論壇上演講時稱,，全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域,，一些房地產(chǎn)企業(yè)融資過度擠占了信貸資源，導(dǎo)致資金使用效率進一步降低,，助長了房地產(chǎn)投資投機行為,。

上半年信托融資的寬松、按揭貸款發(fā)放速度的加快帶來房企銷售回款的加快,，使得房企資金面在一年多來處于寬松的狀態(tài),。與此同時，房企境內(nèi)發(fā)債規(guī)模遠(yuǎn)高于2018 年,。有機構(gòu)表示,，以5 月17 日銀保監(jiān)會23 號文為開端，房地產(chǎn)融資重新開始收緊,，資金短缺背景下,，預(yù)計下半年房企融資成本將重新開始上升。

中南置地董事長陳凱近日在易居沃頓研修課上說,，金融機構(gòu)目前放貸,，針對三四線城市的項目會有所限制，一二線的項目意愿強烈,，但在他看來一二線限購,，一二線城市項目也未必好，三四線城市項目也未必差,，但三四線項目肯定比一二線項目難做,。

融資收緊，從一定程度來講，與房企上半年快速拿地有密切關(guān)系,，上半年土地市場持續(xù)活躍,，一線二線復(fù)蘇，其中杭州,、合肥,、武漢、成都,、廈門等城市“地王”頻出,，這從一定程度顯示交易的活躍，從當(dāng)前“穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預(yù)期”政策目標(biāo)來看，監(jiān)管層從融資端對企業(yè)進行抑制,。

58 安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示,，監(jiān)管層加大對違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場的審查力度，均屬于樓市調(diào)控適度從緊,。如果未來房企在土地市場的表現(xiàn)持續(xù)激進,，則可能面臨更為嚴(yán)格的資金監(jiān)管。