李宇嘉
全國(guó)商品房銷售增速轉(zhuǎn)負(fù)或無懸念。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的4月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示,，1~4月全國(guó)商品房銷售面積同比僅增長(zhǎng)1.3%,，接近零增長(zhǎng)。近日,，住建部發(fā)文做好調(diào)控工作,，限購(gòu)、限貸,、限售等政策范圍擴(kuò)展至廣大二三線城市,。按揭利率已連續(xù)16個(gè)月上行，房地產(chǎn)融資渠道繼續(xù)收緊,，1~4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速2.1%,，也已接近零增長(zhǎng)。預(yù)計(jì),，今年全國(guó)商品房銷售面積增速將時(shí)隔3年再度轉(zhuǎn)負(fù),。
但是，房產(chǎn)行業(yè)集中度卻迅速提升,。2018年一季度末,，TOP50房企銷售金額集中度達(dá)到53%，較2017年提升13個(gè)百分點(diǎn),；TOP10房企集中度由2017年的24%升至2018年一季度的34%,，占據(jù)三分之一。
前10大房企市場(chǎng)銷售額占據(jù)全國(guó)三分之一份額,，行業(yè)集中度確實(shí)提高了,。一方面，這是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)使然,。當(dāng)增量觸及“天花板”,，存量盤活主導(dǎo)供給，政策和資金扶持力度下降,，房地產(chǎn)資源必然向談判能力,、融資能力、成本控制能力,、溢價(jià)能力更強(qiáng)的龍頭房企集中,，這是房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì),。2016年，美國(guó)TOP5和TOP10房企的市場(chǎng)集中度分別達(dá)到20%和29%,。
另一方面,，我國(guó)房地產(chǎn)告別“跑馬圈地”，向基礎(chǔ)性和服務(wù)性行業(yè)轉(zhuǎn)型,，房地產(chǎn)民生和服務(wù)實(shí)體的屬性顯化,，資源也需要向“規(guī)模越大、責(zé)任越大”的房企傾斜,，國(guó)家政策也鼓勵(lì)提高行業(yè)集中度,。
截至2018年一季度，60家上市房企總土地儲(chǔ)備22.6億平方米,，TOP10和TOP3分別占比60%和36%,；上市房企總現(xiàn)金儲(chǔ)備超過2萬億元，TOP10和TOP3分別占比52%和30.5%,。由于房地產(chǎn)開發(fā)的綜合成本越來越高,，行業(yè)凈利潤(rùn)率逐漸向社會(huì)平均利潤(rùn)率靠攏，加上各地青睞能有效供給房地產(chǎn)配套服務(wù)設(shè)施的大房企,，房企依賴的金融資源開始“嫌小愛大”,，行業(yè)集中度加速上揚(yáng)。
不過,，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代以后,，影響市場(chǎng)的因素多維,、影響機(jī)制錯(cuò)綜復(fù)雜,，房企的市場(chǎng)判斷能力、并購(gòu)整合能力,、戰(zhàn)略定位差別特別大,，導(dǎo)致集中與分化并行。
也就是說,，不僅排位賽競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì),，而且因市場(chǎng)判斷、對(duì)沖調(diào)控,、資源整合,、戰(zhàn)略定位等方面的能力差異，銷售榜排位經(jīng)常會(huì)發(fā)生變化,。比如,，2017年之前，多數(shù)大房企不看好三四線城市的樓市前景,，于是群體性踏錯(cuò)節(jié)奏,。事實(shí)上,，三四線樓市銷售占比從2015年的55%上升到2017年的70%。于是,，今年一季度能排在TOP10里面的房企,，至少有6家在三四線的貨量供給超過50%。排名11位至20位中崛起的新銳房企（比如閩系房企）,，很多借助2016年以來三四線樓市跨越式繁榮實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)翻番,。當(dāng)前，看多和看空爭(zhēng)論不下,，三四線依舊是影響未來企業(yè)分化的主要因素,。
政策進(jìn)入“長(zhǎng)周期”，這是本輪調(diào)控的最大特征,。保持樓市體量與房?jī)r(jià)穩(wěn)定,、平衡樓市穩(wěn)定與推進(jìn)城鎮(zhèn)化（比如引進(jìn)人口）、發(fā)揮區(qū)域“增長(zhǎng)極”功能與房?jī)r(jià)穩(wěn)定等,，調(diào)控政策長(zhǎng)期內(nèi)將堅(jiān)持差異化的特色,，即一城一策。那么,，某一段時(shí)間,，部分區(qū)域樓市或因區(qū)域基本面和政策的變化而起伏。比如2013~2016年的東北,、2017年以來的京津冀,、2018年的海南、時(shí)下正在上演的二線城市“人口大戰(zhàn)”等,，區(qū)域樓市體量或價(jià)值均出現(xiàn)大幅度增減,，從而沖擊布局在此的房企業(yè)績(jī)。
2016年,，全國(guó)有13.6萬家房地產(chǎn)企業(yè),，平均1萬人就有一家房企。目前,，開發(fā)商整體已告別簡(jiǎn)單的規(guī)模擴(kuò)張,、“拿地即賺錢”的時(shí)代，正在進(jìn)行大規(guī)模的兼并重組式調(diào)整,。由于“做大規(guī)?！币呀?jīng)成為獲取資源（包括土地、資金,、政府青睞等）,、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、降低成本的不二法門,，行業(yè)前端拿地競(jìng)爭(zhēng)非常慘烈,，導(dǎo)致存量盤活主導(dǎo)的土地獲取成本居高不下,。2018年1~4月，即便拿地限制諸多,，但50城土地出讓金比2017年同期增加48.8%,，再創(chuàng)歷史新高。房企搶地,，“地主方”對(duì)地價(jià)預(yù)期高,，信用評(píng)級(jí)高、資源整合能力強(qiáng),、成本控制能力強(qiáng)的房企勝出概率大,。
2016年開始，涉房央企國(guó)企整合,、股權(quán)或項(xiàng)目收購(gòu)整合風(fēng)起云涌,。對(duì)于一些龍頭房企來說，這是短期內(nèi)獲得戰(zhàn)略土地儲(chǔ)備,、開發(fā)資源,，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的難得機(jī)會(huì)。另外,，還有一些房企看到了存量時(shí)代騰退資源的巨大空間,，先期投入巨大的財(cái)力和人力，組建規(guī)模達(dá)數(shù)百人甚至上千人的投資拓展團(tuán)隊(duì),，這必然體現(xiàn)出存量土地和空間資源的識(shí)別能力,、談判能力和融資開發(fā)能力等。2017年,，新增未來可銷售貨值（土地儲(chǔ)備）TOP30的房企中,，很多是新面孔，這些企業(yè)或者是大型央企國(guó)企,，或者是前期投資較為激進(jìn)的民營(yíng)企業(yè),，這也是銷售排位重要影響因素。
這幾年,，房企均十分重視戰(zhàn)略定位，但很多定位出現(xiàn)偏差或短期難見效果,。比如,，有向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的,，有做品牌輸出和代建招商等輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的,，還有的向不動(dòng)產(chǎn)金融投資的，也有基因一直偏保守或穩(wěn)健的,，這些都影響到拿地,、融資和投資,，也影響到了市場(chǎng)占有率和銷售排位。
2015年以來,，國(guó)家加速推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化,，公共服務(wù)設(shè)施“補(bǔ)欠賬”，政策鼓勵(lì)住宅類地產(chǎn)發(fā)展,，鼓勵(lì)存量盤活,。加上互聯(lián)網(wǎng)沖擊超預(yù)期，非住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的房企受到影響,。近期,，部分房企開始重新重視住宅地產(chǎn)，但由于前端土地儲(chǔ)備和融資未跟上,，銷售排位上落在后面,。
2017年以來，貨幣增速不斷創(chuàng)新低,，彰顯國(guó)家告別資產(chǎn)漲價(jià)推動(dòng)增長(zhǎng)的決心,，房地產(chǎn)也將告別拿地即賺錢的狂歡。因此,，前期借著需求泛濫,、大膽運(yùn)作進(jìn)入樓市的開發(fā)商，因算不過賬,、股東或杠桿清算,，很多將退出。
未來,，行業(yè)集中度繼續(xù)提升,，出現(xiàn)萬億級(jí)規(guī)模的“獨(dú)角獸”不奇怪。行業(yè)指向“房住不炒”,、滿足美好生活訴求,，加上規(guī)模過快擴(kuò)張后，低效利用的將被盤活,，銷售體量將在高位徘徊,。
這期間，TOP100都要爭(zhēng)奪靠前排位,，競(jìng)爭(zhēng)很激烈,，對(duì)戰(zhàn)略、投資,、融資,、產(chǎn)品定位和響應(yīng)政策的要求非常高，銷售榜將長(zhǎng)期上演“新人笑,、舊人哭”的跌宕劇情,。對(duì)開發(fā)商而言,，順應(yīng)政策導(dǎo)向、順應(yīng)民生和實(shí)體配套屬性,，才能長(zhǎng)期站穩(wěn)和贏得競(jìng)爭(zhēng),。
