今天，我們來聊聊老破大

葉帥起高樓 2021-04-27

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文丨丹妮

前幾天小區(qū)里碰到鄰居H女士,，她說她搬家了,。我說什么時候要去新小區(qū)參觀參觀，她指了指斜對面那幢樓說,，我就是從28幢搬到了43幢,。

我們所在的小區(qū)是2000年建成的，地鐵開通了,，學區(qū)也越來越好,，周邊有兩個大公園，超市,、醫(yī)院幾乎都可以步行。G20的時候整修過外立面,，現(xiàn)在看起來也并不老舊,，除去情感因素，這樣的小區(qū)在新樓盤中也得苦苦尋覓,。

所以,，盡管小區(qū)已經20年「陳釀」了，有幾個住慣了的鄰居選擇了同小區(qū)置換模式,，從原來的70多平換一套150多平的躍層,，還帶一個大露臺，真正實現(xiàn)了改善升級,。

這就是我們今天要聚焦的一部分冷門房源——老破大,。

我們稱之為老破大，實際不一定很老,，也不一定破,，只是相對新房市場來說，它的劣勢更明顯,，如果是自住或許能發(fā)現(xiàn)寶藏房源,，如果是從長遠考慮還是需要謹慎對待。

那么到底有哪些人在買老破大,？

類似H女士這樣的同小區(qū)置換是一部分人群,。這是單純從自住改善目的出發(fā)的,。

搬過家的人都知道，簡直是一次生活的渡劫,，就好像結婚辦婚禮一樣,，活活把幸福變成了糟心。而且習慣了成熟的生活圈,，同樣的價格只能買到XX新城,，這到底是消費升維還是降維。

另外一位Y先生,，2016年8月給父母買了一套開元加州陽光大平層,，170方總價才218萬，折合單價才1.2萬多一點,，而當時旁邊的新盤江南國際城90方小戶型,，均價已經接近3萬。

撇開市場因素,，對于老年人來講,，超大三房住著舒服，周邊交通配套便利,，離兒女又近,，偶爾幫托管下兒孫完全不是問題。和擠在一套90方的小房子里相比,，這樣的生活可能愜意很多,。

丹妮的朋友W小姐，2007年買入閑林山水216方,，當時的單價是5000元,，總價110萬。最近終于選擇出手了,，買家是附近的拆遷戶,，住慣了大房子，還是喜歡這種寬敞的感覺,，最終成交價是365萬,。

若按照投資角度來看，上述的幾位朋友的置業(yè)動作從資產的增值上,，是跑輸小戶型的,。

我們往往會說，不能用自住的思維考慮投資,，選擇老破大的最大原因就是為了居住,。

然而我們看到，還有一批投資客也在鎖定交付小區(qū)的大戶型,。

L先生是一位老投資客,，他對大戶型情有獨鐘：天都城的245方,，單價1.35萬入手，目前售價在2萬左右,；東海檸檬郡的175方2.3萬單價入手,，一直持有。

L先生是個生意人,，現(xiàn)金流非常重要,，他之所以選擇一些大戶型，有他特殊的考慮：用全款買下總價適中,，但出租回報相對較高的大戶型,，再進行抵押，用租金來還貸,。雖然目前計算,，加上利息可能有些還是虧的，但是看好杭州的未來發(fā)展,，L先生做好了長期持有的準備,。

其實，L先生當初買下這些大戶型的時候,，也是奔著自住去的,。家里孩子比較多，這樣的大戶型住起來更有家的感覺,，但因為距離太遠,，孩子讀書等問題，暫時擱淺,。

他說，等到下一波行情來臨的時候,，會選擇出手,，也許是5年也許是10年。

L先生最近還有在關注艮山府的大戶型,，280多方的大戶型單價3.3萬都很難賣,，目前二手只成交了一套。而89的戶型單價普遍在4.3萬左右,，小戶型價格了翻倍,，大戶型可能還虧利息。

不過L先生也表示,，少量的長期持有可行,，但后期不會再選擇大戶型。

以上所講的都屬個例,，不過我們可以從數(shù)據來大概看到老小區(qū)大戶型在市場上的一些表現(xiàn),。

從成交均價來看,，2016年大小戶型的的價差基本持平，而2017年后面的幾年,，150方以上的成交均價基本上在小戶型的8折左右,，個別項目可能會低到7-6折。

從成交的總量來看,，2016年-2019年,，杭州150方以上的戶型的成交量一直處于低位，這也就是大戶型最大的問題——流通性差,。而100方以下的小戶型,，成交量都是大戶型的10倍以上。

數(shù)據來源：綜合貝殼找房,、鏈家網,、透明售房網

而從選取的東南西北四個樣本來看，不同的板塊大小戶型的表現(xiàn)也有很大的差異,，在成長性比較好的區(qū)域比如濱江,，又有比較好的學區(qū)，大小戶型的差距相對會小一些,，而其他區(qū)域則價差更加明顯,。