最近在研究次新房,，除了線下看房外還關(guān)注了一些小區(qū)的線上數(shù)據(jù),，經(jīng)常能發(fā)現(xiàn)一些價(jià)差極大的房源，讓我以為在自己的密切關(guān)注下,，發(fā)現(xiàn)了“筍盤”,，然后興沖沖的點(diǎn)進(jìn)去，又原來(lái)如此的退出來(lái),。

要說(shuō)二手房?jī)r(jià)差是很正常不過(guò)的事,，片區(qū)、交通,、配套等都能影響房?jī)r(jià),，同片區(qū)有價(jià)差可以理解，但要是同一個(gè)小區(qū)呢,？

當(dāng)你發(fā)現(xiàn)你和鄰居家的房子差價(jià)達(dá)到20%甚至30%的時(shí)候,，如果你是房?jī)r(jià)低的那一方，在不明就里的時(shí)候,，反正我是不能理解,，為什么都是一個(gè)小區(qū)，別人能比我貴那么多,？

為了一解大家心頭之惑,，我挑了幾個(gè)小區(qū)作為案例來(lái)給大家分析一下。

巨型社區(qū)的差價(jià)千變?nèi)f化

深圳桃源居是深圳最大的房地產(chǎn)小區(qū)，總建筑面積達(dá)到180萬(wàn)平方,，規(guī)劃居住人口5萬(wàn)人,，因?yàn)轶w量龐大，所以分了多期入市,，并且在產(chǎn)品類型上也十分豐富,，多層、小高層,、高層,、疊墅等產(chǎn)品在這個(gè)大社區(qū)都可以找到。

桃源居的社區(qū)配套也相當(dāng)齊全,，社區(qū)內(nèi)交通,、商業(yè)、醫(yī)療,、學(xué)校等資源應(yīng)有盡有,，安居客上最新的小區(qū)均價(jià)在5.4萬(wàn)。以此為大背景,，我們來(lái)看看在這個(gè)大社區(qū)里,，有多少個(gè)導(dǎo)致房?jī)r(jià)差異的因素。

1,、產(chǎn)品差異

在鏈家的房源里,，我看到小區(qū)內(nèi)最大的價(jià)差竟有4萬(wàn)之多，這套位于桃源居一期的房源,，單價(jià)3.9萬(wàn),，對(duì)比位于6區(qū)的住宅，一套大戶型的復(fù)式單價(jià)則是8萬(wàn),。

查看房源情況后，我才發(fā)現(xiàn),，原來(lái)一期的這套房源,，位于綜合樓上，性質(zhì)是商業(yè)屬性,，原來(lái)是套沒(méi)有學(xué)位的公寓,，公寓這個(gè)屬性，就直接導(dǎo)致了和住宅的巨大價(jià)差,。

上面的兩套對(duì)比屬于不同產(chǎn)品類型,，不具有代表性，來(lái)看另外兩套屬性同為住宅的房源,，單價(jià)也達(dá)到2萬(wàn)多的差距,。

從圖中可以看到，一套是大面積的疊墅產(chǎn)品,，而另一套則是帶有贈(zèng)送面積的復(fù)式戶型,，八十幾平的復(fù)式做到七房，這樣你的性價(jià)比,，單價(jià)怕是很難不高,。

2,、購(gòu)房時(shí)間差異

上面說(shuō)到,，桃源居分為多期入市，有17區(qū)共計(jì)16期產(chǎn)品,，從最早期98年到最近2011年的入市的產(chǎn)品來(lái)看,，時(shí)間跨度達(dá)到十幾年，后期建筑伴隨著日漸成熟的配套,，入市價(jià)格也水漲船高,。

12區(qū)是98年比較早期的劃建的住宅，相比06,、07年建成的15區(qū)和17區(qū),，相同面積段的住宅差價(jià)在5k左右。

3、小區(qū)內(nèi)陸段差異

深圳目前地鐵12號(hào)線規(guī)劃在建,，建成后會(huì)有桃源居站點(diǎn),，穿越桃源居?xùn)|西區(qū)，屆時(shí),，近地鐵的1,、2、3,、9區(qū)以及桃源居首府的居民會(huì)享受到站點(diǎn)的最大福利,。

因此我們也能看到,，雖然是03年近二十年房齡的3區(qū)住宅，單價(jià)仍然高達(dá)7.9萬(wàn),，比小區(qū)的整體均價(jià)要高出1.5萬(wàn),。

便利的交通在小型社區(qū)可能不會(huì)有明顯影響,，但在體量龐大的大型社區(qū)，距離公交站點(diǎn)更近意味著通勤時(shí)間的縮短,，高房?jī)r(jià)可以說(shuō)是用這些時(shí)間堆砌起來(lái)的,。

差價(jià)百萬(wàn)只為一線景觀

深圳是四個(gè)一線城市中,，唯一的核心區(qū)坐擁一線海景的城市，深圳濱海一線的豪宅，在不斷的為大眾上演財(cái)富奇跡的同時(shí),，也在告訴我們,，有錢人在選擇了品質(zhì)和地段后，愿意為景觀付出多少價(jià)錢,。

與命運(yùn)的暗中標(biāo)價(jià)的饋贈(zèng)不同,，一線海景豪宅是明碼標(biāo)價(jià)的貴價(jià)商品。

位于深圳蛇口的著名頂級(jí)海景豪宅半島城邦,，目前1期和3期及2期部分為海景戶型，四期現(xiàn)有的海景豪宅將會(huì)在五期住宅建成后被遮擋景觀,。

從整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃來(lái)看,，二期大部分戶型是看不到海的,，戶型上二期的戶型也不如一期，得房率比較低,，因此,，對(duì)比有開闊海景的1期，面積段相近的兩套房源,，差價(jià)百萬(wàn),。

以上是海景和非海景豪宅的差價(jià)比較,，而同建筑不同戶型間，也會(huì)存在景觀差異,，例如從分布圖上看,，三期的內(nèi)側(cè)的望海豪宅，明顯景觀會(huì)被外側(cè)建筑遮擋,，說(shuō)好的一線海景實(shí)際上可能真的只是兩棟樓間的一條海景線,，這樣的景觀差異，必定也會(huì)在房?jī)r(jià)上體現(xiàn),。

圖源：網(wǎng)絡(luò),，侵刪

優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房產(chǎn)溢價(jià)

優(yōu)質(zhì)教育資源緊缺一直是深圳的一塊心病,，也正因?yàn)檫@種緊缺,，導(dǎo)致帶有優(yōu)質(zhì)學(xué)位的學(xué)區(qū)房，在市場(chǎng)中炙手可熱。

如果不是因?yàn)閷W(xué)位,，深圳福田百花片區(qū)的老房子,，也許不會(huì)賣到動(dòng)輒十五六萬(wàn)甚至二十萬(wàn)的高價(jià)。

因此,，學(xué)位因素也是導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)存在價(jià)差的原因之一,。

深圳龍華區(qū)的萊蒙水榭春天小區(qū)，也是一個(gè)相對(duì)較大的社區(qū),，前后共有六期,。

其中一二三期對(duì)應(yīng)的是龍華實(shí)驗(yàn)學(xué)校的學(xué)位，五六期配套的是深高北學(xué)位,，雖然龍華實(shí)驗(yàn)學(xué)校也實(shí)力尚可,，但在名聲在外的深高北面前，萊蒙水榭春天五六期的均價(jià),，還是因?yàn)樯罡弑钡膶W(xué)位,，要比一二三期高出大幾萬(wàn)。

其他差價(jià)因素

除了以上導(dǎo)致差價(jià)的因素外,，我們都知道戶型、朝向,、樓層等,，也是導(dǎo)致同小區(qū)產(chǎn)生價(jià)差的原因，但視情況這些因素導(dǎo)致的價(jià)差多少不定,，少則幾十塊,，多則幾千上萬(wàn)。

還有就是普通小區(qū)的大戶型單價(jià)往往不如小戶型,，特別是在剛需片區(qū),，很容易看到，一套大戶型的總價(jià)不比小戶型高多少,，面積卻高出很多,，極具性價(jià)比，但還是會(huì)面臨轉(zhuǎn)手周期長(zhǎng)的尷尬,，剛需片區(qū)的幾十萬(wàn)價(jià)差,，還是會(huì)讓這樣的戶型淪為窮人買不起富人看不上的雞肋產(chǎn)品。

反之,，改善或者豪宅區(qū)的剛需產(chǎn)品也一樣,，在富人重金砸出的追求品質(zhì)舒適的改善片區(qū)，三室一廳的120平緊湊戶型，也絕對(duì)入不了他們的眼,。

結(jié)

綜上,，簡(jiǎn)單得出幾個(gè)選房結(jié)論,，與君共享。

1.同小區(qū)選房,，別把低價(jià)當(dāng)筍盤,，剛需產(chǎn)品比較戶型、位置,、得房率,，改善看看景觀差異。

2.大社區(qū)買房了解配套情況,，看是否統(tǒng)一學(xué)區(qū)，樓棟位置距離交通站點(diǎn)的距離務(wù)必落實(shí),。

3.剛需片區(qū)挑流動(dòng)性最高的小戶型買,，改善區(qū)域挑大面積的主流戶型，拒絕小而美的貴價(jià)房,。