（實拍圖片）

近日,，一個人類高質(zhì)量男性的求偶視頻火爆網(wǎng)絡(luò)。

男主角略帶夸張的油膩行頭和那個拍照動作在我腦中揮之不去,，簡直有毒,！

（拒絕配圖，畫面請自行腦補.....）

青春油你,，沒我,！

不過，該說不說,，人家的軟硬件“配套”確實挺優(yōu)秀的,；那么作為類比，在重慶,，什么樣的剛需房可以稱得上人類高質(zhì)量剛需房呢,？

那么今天的文章滿滿的干貨，給大家吐血整理6大技巧,。

如果你不知道怎么選樓盤,，盡量買網(wǎng)紅小區(qū)，并且別貪圖便宜,。

說到重慶網(wǎng)紅樓盤,，就不得不提彈子石的長嘉匯、北濱路的融景城,、照母山的約克郡等,；

那么,，這三個盤過去五年它的價格漲幅如何呢？

先來看看融景城,，它數(shù)江北區(qū)的一個超級大盤,，未來還可能因為軌道9號線及“遠洋里”的加持，價值再次騰飛,！

以尚峰組團為例,，2016年6月時二手房成交單價基本在8200元/平左右；到2021年上半年,，成交單價基本維持在20000元/平以上,。

五年漲幅達到約150%！

（貝殼數(shù)據(jù)）

再來看看長嘉匯,，這是南濱路上最靚的“仔”之一,，無敵江景視野，兩江匯聚賦予這個樓盤極高的曝光度,。

2016年10月,，長嘉匯一期二手房成交單價基本在8000元/平以上；而2021年6月,，部分房源甚至已經(jīng)賣到了25000元/平,。

五年時間，部分戶型最高漲幅約212%,！

（貝殼數(shù)據(jù)）

最后看下約克郡,，這個樓盤曾經(jīng)因為某所名校而風光一時，成為近幾年市場“頂流”二手小區(qū),。

2016年5月,，小區(qū)成交單價基本維持在6500元/平~85000元/平；2021年6月后,，約克郡的成交單價基本保持在了20000元/平以上,。

五年漲幅最高也達到約207%！

（貝殼數(shù)據(jù)）

所以,，為什么首先推薦網(wǎng)紅盤,？這些盤可能單價較高，但漲幅也快,；盡量不要貪小便宜去買那些“平平無奇”的小區(qū),。

選擇城市中心區(qū)域小戶型。

至于原因也很好理解,，核心區(qū)配套好,、小戶型流通性好，這樣的房子的成交周期就短；等到下次你再想出手時不愁沒人接手,。

根據(jù)算法：成交周期=庫存房源量/近30天成交房源量,，周期越短則說明房子越好賣。

那么,，哪些板塊的房子流通性更好呢,？

舉幾個不同板塊的樓盤為例：

以上面提到的彈子石長嘉匯為例，目前最新的成交周期為13個月,，而它所在的南濱路商圈整體成交周期大于36個月,。

（貝殼數(shù)據(jù)）

北濱路融景城，目前最新的成交周期為9.3個月,，其所在五里店商圈的普遍成交周期則大于36個月。

（貝殼數(shù)據(jù)）

再看位于渝中區(qū)兩路口的中核鵝嶺一品,，目前成交周期僅為6個月,；它所在的兩路口商圈普遍成交周期大于36個月。

（貝殼數(shù)據(jù)）

因此,，購買這些小區(qū)的小戶型是最佳選擇,。

用同樣的數(shù)據(jù)，來對比下新區(qū)的二手房：

中央公園的金茂國際生態(tài)城,，成交周期為19個月,，而整個中央公園商圈成交周期超過36個月。

（貝殼數(shù)據(jù)）

蔡家的保億麗景紫園,，雖然地處北區(qū)熱門板塊,，但它的成交周期則超過了36個月，與所在商圈基本相同,。

（貝殼數(shù)據(jù)）

大學城的富力繁華里,，有科學城光環(huán)加持，但成交周期依舊超過36個月,，整個大學城商圈也超過了36個月,。

（貝殼數(shù)據(jù)）

購買這些二手小區(qū)的房子，你需要好好斟酌,。

買房要看亮燈率,。

很多人都知道，買房要看周邊的環(huán)境,，與軌道,、商圈和學校等距離適中；但很多人往往忽視了小區(qū)的亮燈率,。

這是一個直接體現(xiàn)小區(qū)流通性,，或者說入住率的重要參考標準。

那如何考察一個小區(qū)的入住率呢？

大部分情況下,，購房者看房時間一般都在白天,，但這個時間小區(qū)人員往來較少，基本看不出小區(qū)的入住率,。

晚上10點左右,，要加班的也基本到家了，出去玩的也該回家了,，而這個點大多數(shù)人又還沒熄燈入睡,；

所以這個時間是檢驗一個小區(qū)入住率的最佳時段。

（實拍 北濱路）

晚上亮燈率越高的小區(qū),，說明入住的人越多,；而即使其中有部分是租戶，也能說明這個小區(qū)的出租率好,。

總之就是一句話,，大家都愛住這個小區(qū)。

比如：

位于觀音橋商圈的平安摩卡城市,，擁有3號線,、10號線和9號線（在建）三軌加持，距離觀音橋商圈直線距離不到1千米,，距離未來的“遠洋里”直線距離僅600米左右,。

我還特意在晚上10點多拍過這個小區(qū)的亮燈率：

（實拍圖片）

這就是一個人氣小區(qū)的最佳體現(xiàn)，入住率高,，小區(qū)流通性好,，未來更具有升值潛力。

跟著城市發(fā)展大趨勢走,。

這是適用于所有城市的真理,，就目前來看，重慶向北,、向西是兩大發(fā)展主旋律,。

先看看北區(qū)：

從90年代開始至今，重慶已經(jīng)完成了六次向北,，每一次都誕生過不少熱門板塊與所謂的“富人區(qū)”,。

未來，重慶向北還將持續(xù),。

（自制圖）

商業(yè)上,，規(guī)劃體量達到約600萬方的中央公園商務(wù)區(qū)即將開業(yè)，將填補北區(qū)最大“短板”,；軌道規(guī)劃上,，北區(qū)也是僅次于核心區(qū)的存在,。

而目前北區(qū)蔡禮悅、中央公園及空港這幾大板塊的新房均價已達到15000元/平到25000元/平左右,。

4月份的首次集中土拍,，北區(qū)有超十塊地成交價過13000元/平，地王也誕生在這里,；因此未來北區(qū)還會有一輪爆發(fā),。

再看看西區(qū)：

西區(qū)最大利好就是科學城的規(guī)劃。

目前科學城各項資金正加緊流入,，各項目規(guī)劃也在有條不紊的進行中：

科學城科學大道,、科學谷及約等于13個中央公園體量的科學公園已正在建設(shè)或規(guī)劃中；多條軌道線路也已動工建設(shè),。

（實拍 西永）

西永組團已匯聚眾多高新產(chǎn)業(yè),，曾家、金鳳等產(chǎn)業(yè)園也在逐步引流中,。

而作為成渝雙城經(jīng)濟圈的“橋頭堡”,，西區(qū)未來也將吸附更多周邊區(qū)縣人群。

并且西區(qū)新一輪的土地均價要低于北區(qū)3000元/平左右,。

總結(jié)兩大城市發(fā)展方向就是：能買北區(qū)就買北區(qū)，買不起北區(qū)就買西區(qū),！

接下來,，我們來談?wù)剟傂栀彿康呐涮變?yōu)先級：

比較合理的建議是：軌道>產(chǎn)業(yè)>商業(yè)>教育>公園>醫(yī)院。

剛需購房者多為首次買房,，根據(jù)2020年10月數(shù)據(jù)顯示,，重慶剛需購房者平均年齡為29.4歲。

（圖源 上游新聞）

而這個年齡大部分人都處于事業(yè)打拼期,，幾乎每天都要乘坐軌道交通,，因此軌道對于這類上班族顯得尤為重要。

當然了,，如果每天的通勤時間能夠短一些那是最好不過了,，所以產(chǎn)業(yè)配套的重要性緊隨軌道其后。

對于繁忙的上班族來說,，一周可能最多也就有一天時間逛商場,，這時候距離商業(yè)的遠近就不是太重要了。

而說到教育,，30歲不到這個年齡段的剛需購房者一般是新婚不久,，離小孩上學可能還需要5~6年，教育配套可先不考慮,。

至于公園和醫(yī)院,，這類配套一般50歲以后才需要的到，親自去一趟公園和醫(yī)院你就曉得了，里面人群最多的一定是老年群體,。

盡量避免公租房或低房價小區(qū)扎堆的板塊,。

首先要聲明一點，這么說并非是對公租房的不尊重,。

一般來說,，公租房大多是集中在一座城市的“邊緣”地區(qū)，也就是所謂的新區(qū)板塊,，這里的發(fā)展雖然有規(guī)劃,，但也有很多不確定因素。

而且公租房大部分密度較大,，流動性人口也大,，物業(yè)管理相對松散，導致小區(qū)維護相比商品房要差一些,。

低房價小區(qū)也大致如此,。

（實拍圖片）

因此，這兩類小區(qū)扎堆的區(qū)域如果新建一個中高端項目,，購房者就會先入為主,，以周邊環(huán)境來“評估”這個項目的價值。

這會在一定程度上拉低整體板塊的均價,，即使你買了周邊的商品房,，也很難等到價值爆發(fā)的機會。

這就好比五星級酒店的一碗小面可以賣到30元,，而社區(qū)商鋪店面里只能賣到6元,。

環(huán)境，很多時候也會影響你的價值,。

買一套房子,，大多數(shù)人付出了半輩子的心血，尤其是剛需購房者,。

雖然我們都提倡“房住不炒”,，但我們也不能忽視它作為“不動產(chǎn)”的自然升值屬性，選對地段,、選對小區(qū),，會讓你事半功倍！

當然,，以上這些只是我們的建議,，具體情況還是看購房者個人所需。

E·N·D

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原創(chuàng)：落塵

校對：玉如意

主編：南城舊事

總編：浮云

圖源：網(wǎng)絡(luò)、實拍

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