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本文來自微信公眾號：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：微笑向暖 對上海老破小來說,，加裝電梯本來是一件好事：提升小區(qū)整體形象,，方便上下樓等等。 事實上，老破小要不要加裝電梯一直都存在很大爭議,。在上海過往改造小區(qū)中,，所有老破小加裝電梯這件事情，最大的抗性就來自一樓,。 因為一樓使用電梯的概率基本為零,，所以加裝電梯意見征詢中，反對票中絕大部分來自一樓住戶,。 也因此,，上海降低了加裝電梯的啟動門檻，業(yè)主意愿征詢通過比例從原先的90%放寬到三分之二,。 包括加裝電梯的籌集資金分?jǐn)偟礁鳂菍?，一樓原則上是最低的0，一樓不僅不出錢甚至還需要給予一定的損失賠償,。 事實到底是不是這樣的,，我實地去市中心看了幾個老破小：它們加裝電梯后,，一樓的價格有沒有受到影響,，會降價多少？ 一,、加梯后同一小區(qū)各樓層,，價格變化大嗎？ 長寧區(qū)的改造小區(qū)比較多,，我選擇了位于中環(huán)內(nèi)仙霞板塊的“威寧小區(qū)”,。 2004年，威寧小區(qū)成為了上海首個加裝電梯的案例,，小區(qū)內(nèi)部分樓棟已經(jīng)晉升為電梯房,，但也有一些樓棟仍然是樓梯房。 如果看加裝電梯對各樓層的房價影響,，一個合理的方式就是用同小區(qū)已經(jīng)加裝電梯的單元,，對比還沒有加電梯的單元，以它們各自房價的變化作為參考：
在目前正在掛牌的房源中,，加梯樓棟1～6樓的價格對比沒有加梯的樓棟1～6樓的價格,，有兩個變化：
而一樓加了電梯后還降了2.29%,。據(jù)中介介紹說，掛牌中的一樓均價差不多都在7.5萬～8萬/㎡,，一般有電梯的比沒有電梯的一樓單價低了1000到2000元,，因為都是小戶型，總價差額不會太高,。
加了電梯的一樓房價是一點也沒漲,，而且變得更難賣了,。查了一下這個小區(qū)歷史成交情況,，一打開發(fā)現(xiàn)最近成交的幾乎都是高樓層（5樓、6樓）,，一樓很少很少,。
并且在所有已成交樓層中，也是高樓層成交的更多,，低樓層只占了四分之一,。
可以看到加裝電梯對其他樓層來說，解決了爬樓梯的不便之后,，從房子的流通性上來看比一樓要好賣多了,。而一樓因此失去了不用爬樓梯的優(yōu)勢，反而變得更難成交,。 從掛牌時間上來看,，有的一樓房源從去年6月份就掛出去了，過了一年也沒有賣出去,。 想要好賣一點還會因此調(diào)低價格,，一般差不多降了有10萬，等于總價300萬左右的3%,，對一個三十幾平的小戶型來說已經(jīng)算是虧了,。
據(jù)中介介紹說，客戶一般很少會看一樓的房子,，除非是不在意樓層的人,，可能會因為價格低一點才會選擇一樓。 一旦加了電梯,，中高樓層也變得方便很多,，就更不會選擇一樓了。 其實,，有電梯的一樓和沒有電梯的一樓價格不一定差太多,，關(guān)鍵是有電梯會降低一樓的流通性,。 怎么說加電梯一樓都是吃虧的，明明是同一個小區(qū),，加了電梯后其他樓層漲的更多,，一樓的價值卻沒有變化甚至下滑，在流通性上也更難賣了,。 二,、如果只看一樓,，同地段的小區(qū)價格相差多少 最直觀的變化就是：用加了電梯的小區(qū)和沒有加裝電梯的小區(qū),，或者還在籌備加裝電梯的小區(qū)進行對比，看看它們一樓價格上有什么差別,。 下面四個小區(qū)之間只隔了一條馬路,，都是1990年左右的普通老小區(qū)，從地段和小區(qū)品質(zhì)來看沒有太大的差別,。 其中安龍小區(qū)、新安小區(qū)和威寧小區(qū)是加了電梯的,，仙霞別墅目前還沒有加裝電梯,。
目前幾個小區(qū)一樓掛牌房源，加了電梯的一樓比沒加電梯的一樓價格是相對低的,，價差在2000～3000元/㎡左右。
數(shù)據(jù)來源：鏈家 對比下來,，加裝電梯的一樓價格上略微是降低的,。按照60平米左右的小戶型來看,，有電梯的一樓要損失10萬左右,。 參考一樓業(yè)主的調(diào)價記錄里,，價格波動也在10萬左右,，沒有太大的起起伏伏,。
按照中介的說法，一樓的價格波動空間是最小的,。下限高且上限低,，換句話來說,，有沒有電梯對一樓來說,，價格沒有太大的差別,。
當(dāng)把目光放在附近所有老破小一樓的時候,，發(fā)現(xiàn)最近房源掛牌價其實都是有所差別的,，有的一樓可以賣到9萬左右，有的則只能賣到7萬左右,。
如果加裝了電梯，樓梯障礙就消失了,，一樓的稀缺性也就不存在了,。 同地段的一樓，加了電梯反而比沒有加電梯的小區(qū)價格更低,，這樣一來也就是相對貶值。 三,、對一樓住戶的生活有何影響,？ 除了房價，一樓的生活也會大打折扣,。其實想想也知道,，加裝電梯本身對一樓是一點好處都沒有的,，最關(guān)鍵的是直接損失個人利益,，除了房價會受影響，采光,、噪音的缺陷也會被放大。 第一個問題就是采光很受影響：比如這個加裝電梯的小區(qū)一樓，綠化做的比較多,，原先一樓就被樹木遮擋了一些光線,。 一樓北面廚房的位置離電梯最近，所以從廚房進入的光線就會被擋住。
（作者拍攝） 剛走進一樓的時候是中午一點鐘左右,，即便是打開客廳的燈,，屋里還是一片昏昏沉沉的?？梢愿惺芤幌吕锩娴姆諊丝看暗奈恢糜悬c亮之外,，其他區(qū)域仿佛躲在角落里,。 當(dāng)把所有燈關(guān)都掉之后，簡直了,。
（作者拍攝） 整個屋子一片漆黑,，誰能想到這是在大白天拍的一樓。 我又對比看了一下沒加電梯小區(qū)的一樓,，南向客廳光線會好一點,，勉強可以不開燈，但北向的衛(wèi)生間靠近樓梯就顯得比較黑了,。
（作者拍攝） 不過一般一樓光線本身就比較差,，只能說不加電梯的一樓光線略微好一點點。加上一樓比較潮濕,，通風(fēng)也比較差。加了電梯后里面的環(huán)境只會更昏暗潮濕,。
（作者拍攝） 老破小加裝電梯一般是一梯四戶的小區(qū)比較多,，靠近電梯位置的兩戶影響最大，另外兩戶的影響就會弱一點,。 第二個問題就是噪音了,，一樓位置電梯運行會比較吵，如果住在老小區(qū)一樓應(yīng)該會更有體驗：老房子的隔音效果原本就差，電梯運行后電梯設(shè)備帶來的聲音就更會打擾到自己的生活,。 而且老小區(qū)里租客比較多,，太早太晚的電梯運行，都影響著一樓住戶的居住體驗,。 其實,，老破小都是2000年前后建的樓房，它沒有專門的電梯井和電梯間,，一般電梯只能安置在樓棟外側(cè),，加上樓間距比較小，這就會對一樓的采光通風(fēng)造成很大的干擾,。 在早晚上下班高峰期的時候,，電梯運行往往動靜很大，特別是一樓的噪音問題也會因此放大,。 所以對于一樓住戶來說,，加電梯帶來的生活影響更明顯，通風(fēng)采光變差,、噪音問題也更大...... 四,、小結(jié) 雖然對于一樓來說，加裝電梯勢必會帶來價格和生活上不同程度的影響,。但是老破小加電梯對整個小區(qū)來說,，絕對是利大于弊的。 不論是對一樓,、三樓,、還是六樓，小區(qū)是電梯房還是樓梯房,，對流通性來說有本質(zhì)性的區(qū)別,。
（作者拍攝） 一樓的損失是事實存在的，但卻可以通過一些方法來補救,，去推進這項便民的工程：普遍的做法是,，安裝電梯和后期運營維護的費用，一樓全免之外,。高層住戶或許可以給到一樓金錢上的補償,，這筆錢可以作為一樓的裝修費，用來優(yōu)化空間環(huán)境,，提高居住舒適度等等,。 或者在安裝的電梯時候，盡可能減少對一樓通風(fēng)采光的影響,，比如可以將電梯待機時停在3樓,，這樣對一二樓的影響就降低到最小,。 其實對于老破小來說，內(nèi)部空間的優(yōu)化,、和小區(qū)外面的整體翻新,，也會大大提升房價。 現(xiàn)在上海的城市更新進入精細化改造時代,，既然老破小加電梯已經(jīng)是不可逆的趨勢,，一樓為了上海城市更新做出了自己巨大的犧牲，他們也理應(yīng)得到該有的補償,。 加梯這件事,，如何才能推進得順利，更人性化兼顧更多老小區(qū)居民的利益和感受,，這向來都是一個復(fù)雜無比,，需要不斷探索的社會問題。 本文來自微信公眾號：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426）,，作者：微笑向暖 |
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