【原】杭州終于土拍搖號,，個別調(diào)低起拍價，沒有定品質(zhì) | 葉建英

葉帥起高樓 2021-08-26

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文丨葉建英

沒有拖到最后一天,，杭州今天終于重新發(fā)布第二批集供地的出讓公告,。

雖然，要比南京等地,，杭州的土拍新規(guī)則不夠新,，力度不夠大，但對于杭州來說，畢竟有了第一次的土拍搖號,，個別地塊（特別是競品質(zhì)地塊）起拍價也進行了適當(dāng)下調(diào),，也有了實際樓面地價的實質(zhì)性下降。

杭州的公告強調(diào)：新規(guī)則的目的是,，通過一系列調(diào)整,，鼓勵實力強、信譽好,、口碑佳的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來杭開發(fā)建設(shè)，進一步提升住宅整體品質(zhì),，全面提升群眾幸福感,、獲得感，以實際行動助力杭州爭當(dāng)浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)城市范例,。

顯然,，這還只是一個開始。

大事頻發(fā)的杭州,，用軟著陸,、基礎(chǔ)版的小手術(shù)來細(xì)化房產(chǎn)調(diào)控，也是情有可原的,。

今日,，杭州市重新發(fā)布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告（杭規(guī)劃資源告[2021]R001號、R002號）,，涉及的出讓地塊不變,，共31宗，面積2873畝,。此次集中出讓與之前相比,，主要作了以下調(diào)整：

調(diào)整一：設(shè)置競買準(zhǔn)入條件

一是明確競買人必須具備一年以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；二是明確同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買（或聯(lián)合競買）同一地塊,，除競品質(zhì)地塊外,，同一集團成員企業(yè)最多只能參與5宗地塊競買。

調(diào)整二：調(diào)整土地競價規(guī)則

一是一般地塊溢價率上限由20%調(diào)整為15%,，競品質(zhì)試點地塊的溢價率上限由10%調(diào)整為5%,；二是出讓地塊達(dá)到上限價格后，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過線下公開搖號的方式確定競得人,，并由公證處全程錄音,、錄像、公證,，確保土地市場公正公平,。

調(diào)整三：規(guī)范購地資金來源

一是明確競買企業(yè)的購地資金五個不得，即：競買企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸,、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利，購地資金不得直接或間接使用金融機構(gòu)各類融資資金,，購地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款,，購地資金不得使用其他自然人、法人,、非法人組織的借款,，購地資金不得使用參與競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。二是建立先承諾后審查,、即繳即審的工作機制,，對競得人的全部購地資金組織開展審查。

調(diào)整四：嚴(yán)格企業(yè)信用監(jiān)管

競買人的開發(fā)資質(zhì),、購地資金等必須符合出讓公告要求,，并對建設(shè)品質(zhì)進行事先承諾。競買結(jié)束后,，審查發(fā)現(xiàn)競得（入選）人不符合競買準(zhǔn)入條件或不踐諾的,，將采取以下綜合措施：一是取消競得資格，已繳納的競買保證金不予返還,，已簽訂土地出讓合同的,，出讓人有權(quán)解除合同，受讓人無權(quán)要求返還定金,，出讓人并可請求受讓人賠償損失,；二是將相關(guān)違規(guī)情況計入競買人及其投資決策主體社會信用體系；三是對首次違規(guī)的競買人及其投資決策主體進行約談,，同一集團成員企業(yè)第二次違規(guī)的,，同一集團成員企業(yè)三年內(nèi)不得參與我市土地競買。

然而,，比之隔壁老大哥南京于8月25日,，也就是昨天出臺的南京第二批集中供地出讓公告，比杭州的土拍新政更嚴(yán)格,，更具體,，更具操作性。

南京本批次出讓地塊將按「限房價,、定品質(zhì),、競地價」方式出讓，達(dá)最高限價后搖號確定競得人,，出讓時間為9月26日,。

對比一下吧,。

1、南京本次集中出讓的所有地塊,，全部定品質(zhì),。

根據(jù)今天同步發(fā)布的《關(guān)于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質(zhì)要求的通知》，“定品質(zhì)”主要為公共空間再優(yōu)化,、建筑設(shè)計再升級,、停車設(shè)施保安全等三大方面。

①公共空間再優(yōu)化：針對有的小區(qū)公共空間品質(zhì)不足的情況,，配套設(shè)施盡量集中布設(shè),，避免零星布局；地下車庫頂板覆土深度不得小于1.5米,，以提高綠化景觀品質(zhì),。

②建筑設(shè)計再升級：針對室外晾曬設(shè)施雜亂無序、自行封閉的陽臺顏色形式風(fēng)格迥異,、緊臨交通干線窗戶不隔音等情況，從天際線處理,、平面設(shè)計,、室內(nèi)及戶型設(shè)計、立面設(shè)計,、附屬設(shè)施等方面,，提出一系列新的管控要求：地下車庫地坪面層不得采用低品質(zhì)水泥砂漿面層；立面應(yīng)使用耐臟,、耐老化,、易清洗的高品質(zhì)板材；當(dāng)臥室,、起居室（廳）布置在噪聲源一側(cè)時,，外窗應(yīng)采取三玻兩腔等隔音降噪措施；新建的商品房小區(qū)應(yīng)統(tǒng)一封閉陽臺,，并擴大陽臺進深,。

③停車設(shè)施保安全：居住區(qū)原則上應(yīng)采用人車分流的交通組織形式，住宅建筑除訪客車位和特殊車位外一般不得設(shè)置地面機動車停車泊位,；進一步減緩非機動車坡度,，提高坡道防滑要求；鼓勵在高層住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置電動自行車集中存放和充電場所,，該場所應(yīng)當(dāng)獨立設(shè)置,，并與高層民用建筑保持安全距離。

2,、規(guī)范項目主體變更,、限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓

競得人在簽訂土地出讓合同后,，所持股份大于50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立項目公司（另有約定的除外）,，土地使用權(quán)可申請變更至項目公司名下,。

同時，有11宗地塊不得聯(lián)合報名競買,、不得合作開發(fā),，競得土地后，競得人可以按現(xiàn)有規(guī)定成立項目公司,，但競得人須持股100%,，且股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

3,、拿地6個月內(nèi)不得上市,。

杭州一度宣傳開發(fā)商拿地多少天后就能上市，甚至傳為業(yè)內(nèi)美談,，而能不能在這么短的時間內(nèi)保證品質(zhì),，并不是每一家房企每一個項目都能做到的。

南京對土地出讓后的開發(fā),、建設(shè),、銷售等行為提出更高的監(jiān)管要求，在競得土地后6個月內(nèi)住宅部分不得申領(lǐng)預(yù)售許可證,，申領(lǐng)預(yù)售許可證時,，需由房產(chǎn)部門會同建設(shè)部門現(xiàn)場核實進度，符合要求的方可銷售,。

此外,，當(dāng)網(wǎng)上交易達(dá)到最高限價須通過搖號確定競得人的地塊，對商品住宅預(yù)售條件提高至完成住宅部分投資額的50%,。

4,，部分地塊保證金50%。

南京對房企的資金要求也更嚴(yán)格,。要求競買保證金及須繳納的土地出讓金須為符合要求的自有資金,，報名競買時應(yīng)提供相關(guān)說明材料，并分區(qū)域,、分地塊設(shè)定競買保證金比例和成交價款繳納時間,，對部分地塊可要求競買保證金比例不低于出讓起始價的50%，同時成交價款須在成交后一個月內(nèi)付清,。

可以說,，杭州的土拍規(guī)則放在南京那里，只是基礎(chǔ)版,。