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下半年的房地產很殘酷,，但也會很美好。畢竟,，逆風的方向,，更適合飛翔。?? 撰文 | 王縱橫 ? 《地盤》特邀撰稿人 一面是熱盤狂歡,，一面是整體數據欠佳，加緊打折促銷,、搞特價房,。鄭州樓市，又陷入了捉摸不定的情緒,。
1 樓市激烈分化 ▽ 上周日,，綠城柳岸曉風首開勁銷2.6億，打了場漂亮的仗,；永威西棠380套成交的海報也刷屏了,。實際上，鄭州樓市最近幾次熱銷都比較給力,。東三環(huán)康橋香麓灣開盤被搶光,；西區(qū)康橋玖璽園，開盤500套房源售罄,，勁銷11億,，數據亮眼；華潤置地凱旋門去化76%,，也歷歷在目,。 ?鄭州市場近期開盤數據 再往前，北龍湖金茂如意府210套房源,，60分鐘售罄,，相當于平均3人搶一套4.2萬/m2的豪宅；二七區(qū)華僑城賣的也很好,，不僅日均去化達到4套,，而且價格從去年開盤高層單價約12600元/m2，漲至13300元/m2,。 從6月底開始,，不少開發(fā)商沖業(yè)績密集推貨，但從成交數據來看,，冷熱不均,，差異比較明顯。 主城紅盤意料之中的火熱,，前腳有恒大林溪郡7月平銷期3.5億的佳績,，后腳美盛教育港灣8月前9天勁銷3億,，提前完成整月業(yè)績。相比之下,，一些環(huán)鄭項目,，去化就“慘不忍睹”了。 ?一周時間達成月度指標 進入8月后,，樓市分化更加明顯,。 面對市場低迷，不僅二手房價格在緩慢下跌,，鄭州不少新盤也被迫進入“價格戰(zhàn)”,，房企花式營銷層出不窮，利用降低購房門檻的方式爭奪客源,。 高傭金,、高折扣、特價,、團購......屢禁不止的首付分期,，頗受市場青睞的組合貸重出江湖，成為銷售的大殺器,。喊了兩年“活下去”的萬科，又率先感知到市場的不友好,，幾個項目同時推出遠低于正常市場價的特價房,。 這股大規(guī)模促銷浪潮，當然也沒少了恒大,。 恒大河南8月推出78折特大優(yōu)惠,，另享受4重福利，折上折,、分期付款,、免收3年物業(yè)費等。 ?恒大河南區(qū)域活動政策 瀚宇天悅城也悄悄推出16000—16500元/m2的特價房,，名門橙邦,、華瑞紫金佳苑、亞星南三環(huán)等項目,，堪稱割肉價銷售,。星河郡價格11000元/m2起，環(huán)翠居12000元/m2起,，南三環(huán)樓盤直接賣了四環(huán)外的價格,。南四環(huán)也橫盤快3年，不少購房者的“焦慮”情緒蔓延,。 這其中,，遠郊盤最先扛不住,，價格降得實實在在；且距離主城越遠,，降價幅度越大,，成交越不理想，這讓遠郊樓盤本就不寬裕的日子更難過了,。 上半年,，除了碧桂園、萬科,、正商,、康橋、建業(yè)等房企在鄭州房地產銷售市場表現較為突出外,，其他開發(fā)商誰也不敢說自己過的容易,，很多房企還面臨著無米下炊的資金鏈斷裂風險。 ?本土房企上半年業(yè)績榜 接下來,，房企活下去需要勇氣,，也需要資金。所以,，時下開發(fā)商心態(tài)也有變化：不再追求開盤即售罄,，有的樓盤能賣掉五六成，就值得開慶功宴了,。 2 精細化調控 ▽ 自“內循環(huán)”這個詞火起來后,，很多買了房的人開始慌了,，擔心經濟轉向內循環(huán)后，國家會打壓房價,。經濟內循環(huán),，意味著國家以后不再依賴外貿，而是靠內需來拉動經濟增長,。但如果大家都把積蓄拿去買房,，就很難實現這一目標。?中央會議定調經濟發(fā)展 事實上，房住不炒已經實錘且堅定貫徹下去,。政府已多次表明立場：堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,。穩(wěn)地價、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預期,，仍是房地產調控的“九字真言”,。所以，樓市一旦出現過熱苗頭,，政府就一定會收緊調控,。這正是近來全國多個城市密集出臺調控政策的根本原因，名單包括東莞,、南京,，寧波，長春,，深圳等,，都是上半年較熱的城市。現階段而言,，國家的主旋律是求穩(wěn)發(fā)展,，房價大概率是走向慢牛趨勢。?樓市調控全面“長沙化”為時不遠 經濟進入內循環(huán)后,，樓市整體可能會在較長一段時間內處于冷靜期,，現階段疫情剛進入下半場，經濟也才剛開始恢復,。無論投資還是剛需,，一切還是求穩(wěn)為主。時間上越來越頻繁，以前普遍幾年一次新政策,，隨后一年一次新政策，再到短短幾個月便出臺樓市新政,，調控政策出臺的時間間隔越來越短,。方式上越來越全面，對比前幾年的調控會發(fā)現,，政策也越來越具體,，調控政策已經進入認房、認貸,、認離,、限購、限簽,、限價時代,。窺斑見豹，房地產調控政策正朝著精準化,、精細化的趨勢發(fā)展,。?樓市熱門城市加碼調控 對于已限購城市,，短期內會跟隨大趨勢延續(xù)細分調控，而且會有越來越多的城市跟進,。但說到底,，調控的目的不是降房價，是為了夯實房價,，更精準的調控也是為了更精準的夯實房價,。隨著精細化調控時代來臨，對于擁有購房資質的客戶而言,，這是一個難得的機遇,。等房價徹底被夯實后，再買房需要投入的成本只會更高,。每次調控,，都是在逼走投資客，給真正的需求一個喘息之機,，因此無論是貸款政策還是限購政策都給剛需留了口子,。?鄭州各銀行最新房貸利率（來源于網絡） 對于真正的需求者而言，精細化調控時代,，更要握好手里的房票,，找準時機低點上車。
今年最后5個月,，鄭州樓市只剩下一個字：穩(wěn),。時下，就是一個從容選房看房的好時機,，保不準還能在議價上有一定空間和優(yōu)勢,。 3 逆風飛翔 ▽ 2020年已經過去了大半，因為疫情,，上半年總體表現不佳,。但和前兩年對比，房價是明顯上漲了,，并且購房門檻正在提高,。管南均價從14000元/m2漲到16000元/m2，漲幅近2000元,；常西湖從14000元/m2到15000元/m2,，漲幅1000元左右；金水北的漲幅也很明顯,，保利海德公園,、美盛教育港灣、瀚海思念城比著開盤時，上漲500—1000元/m2......高新老城從均價14500元/m2,，如今超過15000元/m2,，漲幅近1000元......正弘青云筑更是由原來14500元/m2，漲到現在15500元/m2,。?鄭州近兩年各片區(qū)房價對比 即使是在鄭州近兩年的冷靜期里，買房門檻也在升高,，買房機會不斷減少。更扎心的是,，今年新入市的樓盤,，大部分以改善為主。一批接一批的改善樓盤入市,，知名房企都帶著優(yōu)質產品而來,，多項目未開先紅，如金水未來天奕,，萬科山河道,、嘉里中心等。還有一些沉寂已久的板塊,，也要注入新鮮的血液了,，比如惠濟區(qū)的綠都青云敘。這是一個新舊樓盤更替的時代,，鄭州正在形成全新的房價格局,。剛需選擇越來越少，購房門檻越來越高,，已是事實,。?鄭州進入主城改善時代 今年的經濟形勢，可能會使一些人延后買房計劃,，但對改善甚至豪宅市場,，反而是個利好。接下來新入市的改善項目數量創(chuàng)新高,，買賣雙方正在進行猛烈交鋒,。激烈的競爭下,，下半年市場絕對理性,，并且這一時間是很多開發(fā)商還債期，資金緊張,、聰明的開發(fā)商更希望以適當價格,，在市場上以價換量。可以預見,，下半年房價更有優(yōu)勢,。鄭州樓市短周期內仍掙扎在泥沼。但是,，從開頭的分析來看,，市場只是正處于一個快速分化階段。在這個階段,，不同樓盤在房價的漲跌上表現差距加大,，同時存在品質樓盤價格上漲，垃圾樓盤價格下降的現象,。?二手房是體現樓盤品質的最好形式 時下，不僅價格是決定去化的重要因素,；開發(fā)商實力,、品牌、口碑等也同樣受購房者考量,，那些有交房維權,、延期交房、項目爛尾等黑“歷史”的開發(fā)商,，是最先被購房者拋棄的,。要關注那些珍視品牌羽毛、注重產品力的大開發(fā)商,；地段,、核心配套、樓盤品質三個主要因素,，也會拉開樓盤之間的差距,，并且會使得樓盤之間的價差越來越大。最后五個月,，緊盯價值樓盤,，就可以拋開焦慮了。那些真正有價值的樓盤,，其實都能堅守價格,，逆勢緩漲。眼下的市場供應,，只滿足了部分改善置業(yè)群體,，另一部分改善需求，或許還在等待后面更合適的入場契機,。?房價普漲對剛需不友善 一方面,，新房的重要窗口期正在到來。另一方面，二手房撿漏的關鍵時刻也已經出現,。目前二手房處于掛牌量激增的階段,，一些急于出手的二手房會有更大的議價空間。尤其是新入市的改善盤,，部分超過周邊二手的高房價,，會拉高客戶的心理預期，有利于二手房,。這場開發(fā)商與購房者間的博弈,，或者拉鋸戰(zhàn)的分水嶺，或許就是傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”,。下半年的房地產很殘酷,，但也會很美好。畢竟,，逆風的方向,，更適合飛翔。
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