進(jìn)入2022年,，樓市行情依舊很差，雖然越來越多的城市已經(jīng)放松了樓市調(diào)控政策,，但是目前人們的購房意愿依舊不強(qiáng),。那么，為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢,？根本原因是目前樓市存在兩大問題,，第一個(gè)問題是房價(jià)非常高，已經(jīng)嚴(yán)重偏離了居民的正常收入水平,，并且人們買房的觀念也正在轉(zhuǎn)變,；第二個(gè)問題就是目前我國的總體住房資源已經(jīng)過剩，并且隨著新建商品房的入市和人口的不斷減少，未來人們對(duì)住房的需求也會(huì)逐漸減少,。房子最終是給人居住的,，所以人口才是最終決定房價(jià)漲跌的因素。而目前我國新生人口正在不斷減少,，人們對(duì)住房的擁有率也已經(jīng)越來越高,，這意味著以后需要買房的人將越來越少，房子也將越來越不好賣,。因此可以看出,，隨著時(shí)間的推移，我國的住房資源過?，F(xiàn)象會(huì)越來越嚴(yán)重,。

目前，大量的住房資源都囤積在少數(shù)投資客手中,，這也是為什么現(xiàn)在還有很多人沒有房子的原因,。但是大家有一點(diǎn)要明白，自從2016年12月份國家提出“房住不炒”的口號(hào)之后,，各地都在加大對(duì)樓市的調(diào)控和打擊炒房的力度,。隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)，未來房子的金融屬性會(huì)慢慢降低,，房子的居住賺錢也將越來越差,。特別是從2019年下半年開始，由于央行開始嚴(yán)查違規(guī)資金流入樓市,，導(dǎo)致流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金減少了很多,，這也直接導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的資金開始緊張起來。而到了2021年3月份,，國家對(duì)樓市的金融調(diào)控政策再次收緊,，不僅銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了“限貸令”，央行也開始要求各級(jí)金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市,。

隨著金融調(diào)控政策的不斷收緊,，不僅房企的資金鏈越來越緊張，同時(shí)很多投資客的資金鏈也緊張起來,。因此,，在新房越來越不好賣和售價(jià)不斷降低的同時(shí)，二手房市場也出現(xiàn)了量價(jià)齊跌的現(xiàn)象,。更重要的是,，隨著2021年9月份全國平均房價(jià)迎來6年多以來的首次環(huán)比下跌，越來越多的人開始看跌房價(jià),，不再看好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,。對(duì)此，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，“房住不炒”將成為永久性的調(diào)控政策,，房價(jià)只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)過去,，買房就能掙錢的時(shí)代也已經(jīng)過去，未來再想通過房產(chǎn)掙錢,，就需要專業(yè)的房產(chǎn)知識(shí)了,。很明顯，馬光遠(yuǎn)雖然改變了自己對(duì)樓市的看法,，但是并沒有全盤否定房地產(chǎn)行業(yè),，而是依舊看漲部分房子。對(duì)此,，馬光遠(yuǎn)提出了3個(gè)“20%”：20%的城市,、20%的開發(fā)商和20%的房子。

另外,，融創(chuàng)集團(tuán)董事長孫宏斌對(duì)未來樓市的觀點(diǎn)和馬光遠(yuǎn)類似,，孫宏斌也看好部分品質(zhì)好的房子。對(duì)此,，孫宏斌在接受記者采訪時(shí)表示,，雖然我國的總體住房資源已經(jīng)過剩，但是大部分過剩的住房資源都集中在三四線城市,，并且這些過剩的住房資源品質(zhì)一般都比較差,。而隨著未來人們經(jīng)濟(jì)條件越來越好，人們對(duì)住房的要求會(huì)越來越高,，因此未來品質(zhì)好的中高端住宅將越來越受人們歡迎,。確實(shí)也是如此，目前人們對(duì)住宅的擁有率已經(jīng)很高了,，隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù),，未來絕大部分家庭都將會(huì)有房子。當(dāng)人們解決了最基礎(chǔ)的住房問題以后,，就算考慮購買更好的房子來改善自己和家人的居住環(huán)境，提升自己的生活品質(zhì),。到了那時(shí),，品質(zhì)好的房子就會(huì)越來越受人們歡迎，而對(duì)于品質(zhì)差的房子,，未來可能會(huì)慢慢被人們拋棄,。

因此，對(duì)于現(xiàn)在的剛需購房者來說,，在買房之前一定不要再像過去那樣隨便買房了,，而是要提前做好功課，爭取一次性就購買居住舒適的好房子。那么,，怎樣才能買到適合自己的好房子呢,？對(duì)此，買房牢記“7字真言”：買中,、買邊,、不買三，基本不會(huì)買到差房子,。

①買中：購買中間樓層的房子

目前新建商品房基本上都是高層住宅,，特別是在一二線熱點(diǎn)城市的主城區(qū)，新建的住宅基本上都是33層甚至更高的住宅,。高層住宅可以有效解決城市中土地資源稀缺的問題,，同時(shí)也有效緩解了城市中住房資源緊缺的情況。但是對(duì)于這些高層住宅,，由于樓層太高,，也有不少缺點(diǎn)，比如一些樓層的采光和通風(fēng)效果不好,，比如低樓層的安全和隱私性不好,，還比如高樓層上下樓和用水困難等等?？梢哉f,，高層住宅不同樓層差別很大，這導(dǎo)致很多購房者在買房時(shí)根本不知道該選擇什么樣的樓層,。

對(duì)此筆者建議,，如果大家在買房時(shí)不知道選擇什么樓層，也不知道自己喜歡什么樓層時(shí),，可以優(yōu)先選擇中間樓層,。原因很簡單，低樓層和高樓層雖然有各自的優(yōu)點(diǎn),，但是缺點(diǎn)也非常明顯,。而中間樓層則不同，雖然沒有太明顯的優(yōu)點(diǎn),，但是也沒有太明顯的缺點(diǎn),。在筆者看來，對(duì)于幾十層的高層住宅來說,，沒有缺點(diǎn)本身就是最大的優(yōu)點(diǎn),。居住在中間樓層，采光和通風(fēng)效果都不錯(cuò),，就算電梯偶爾出現(xiàn)故障上下樓也不會(huì)太困難,。

②買邊：就是購買邊戶的房子

現(xiàn)在大部分住宅都是兩梯四戶的設(shè)計(jì),，也就是有兩個(gè)邊戶房子和兩個(gè)中戶房子。而大家也都知道,，邊戶的房子要比中戶的房子好,，這不僅僅是因?yàn)檫厬舴孔討粜透笠恍瑫r(shí)也因?yàn)檫厬舻姆孔硬晒夂碗[私性都比較好,。當(dāng)然,，中戶房子價(jià)格有優(yōu)勢(shì)，面積又小,，導(dǎo)致很多剛需購房者都優(yōu)先選擇中戶的房子,，但是從居住角度來看，還是邊戶房子更好一些,。

在高層住宅中,，邊戶房子面積大，戶型合理,，一般面積都在120平方米以上,，居住起來非常舒適。而中戶房子一般面積在89-90平方米,，戶型設(shè)計(jì)得很緊湊,，適合剛需購房者。再加上邊戶房子遠(yuǎn)離電梯井和消防通道,，安靜且隱私性好,，所以從居住角度來看，還是邊戶房子更適合居住一些,。

③不買三：就是不買三類房子

1,、不購買市區(qū)的面積大的老房子。目前很多老小區(qū)都開始進(jìn)行舊改翻新改造了,，對(duì)于這些老小區(qū)來說,，隨著小區(qū)舊改開始，也就意味著這些房子不再拆遷了,。那么為什么非要是面積大的老房子呢,？原因很簡單，老房子一般位于市中心,，售價(jià)本身就比較高,，如果是面積很大的房子，總價(jià)會(huì)非常高,，很難有購房者接手。對(duì)于能買得起這類老房子的購房者,，他們既然有經(jīng)濟(jì)能力,，不如去購買面積小一點(diǎn)的新建商品房住宅,。而從居住角度來看，老小區(qū)居住環(huán)境和基礎(chǔ)配套設(shè)施遠(yuǎn)不如新建商品房住宅,，再加上戶型設(shè)計(jì)也不適合現(xiàn)代人居住,，因此不建議購買市區(qū)老面積大的老房子。

2,、不夠買大遠(yuǎn)郊的房子,。對(duì)于很多熱點(diǎn)城市，由于市區(qū)房價(jià)太高,，很多購房者只能退而求其次,，選擇去郊區(qū)買房。在這里,，筆者建議經(jīng)濟(jì)能力不足的剛需購房者去郊區(qū)買房,，但是并不建議大家去遠(yuǎn)郊買房。對(duì)于這些遠(yuǎn)郊的房價(jià),，基本上都是被炒房客炒作起來的,，因?yàn)閯傂栀彿空咄ㄇ诓环奖悖?dāng)?shù)鼐用裼譀]有買房的必要,。

從城市發(fā)展方面來看,，熱點(diǎn)城市的郊區(qū)會(huì)慢慢發(fā)展起來，地鐵公交慢慢都會(huì)通,，基礎(chǔ)配套設(shè)施也會(huì)慢慢建設(shè)好,。但是對(duì)于遠(yuǎn)郊區(qū)域就不同了，這些區(qū)域距離市區(qū)太遠(yuǎn),，且不說以后城市能不能發(fā)展到哪里,，就算能，那也可能是十幾二十年之后的事情,。因此,，不建議剛需購房者在遠(yuǎn)郊買房，最好選擇在市區(qū)或者郊區(qū)（近郊）買房,。

3,、不買小開發(fā)商的房子。為什么不建議買小開發(fā)商開發(fā)的房子呢,？原因有3點(diǎn),，一是小開發(fā)商的房子一般品質(zhì)不好，居住環(huán)境和房子的品質(zhì)和大開發(fā)商的樓盤差距很大,；二是小開發(fā)商資金不充足,，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。一旦這些小開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題,，輕則偷工減料,、延期交房,，重則房子爛尾，并且發(fā)生這種情況的概率還比較大,；三是小開發(fā)商一般沒有物業(yè),，樓盤配備的也都是小物業(yè)公司，物業(yè)服務(wù)水平比較差,，這導(dǎo)致以后居民在小區(qū)的居住體驗(yàn)會(huì)很差,，很多時(shí)候會(huì)一肚子氣。

也正是這些原因,，導(dǎo)致小開發(fā)商的樓盤保值率和升值率都不如大開發(fā)商的樓盤,，甚至差距會(huì)很大。同一區(qū)域的房子,，房子交房時(shí)間也差不多,，但是小開發(fā)商的樓盤幾年后就破破爛爛，而大開發(fā)商的樓盤由于品質(zhì)好并且配備了好物業(yè),，小區(qū)品質(zhì)會(huì)一直保持很好,。居住環(huán)境差距越來越大，也就導(dǎo)致小開發(fā)商的樓盤售價(jià)和大開發(fā)商的樓盤售價(jià)差距會(huì)越來越大,。就比如筆者一位朋友以前買房時(shí)就買了一個(gè)小開發(fā)商的房子,，現(xiàn)在他們小區(qū)對(duì)面的樓盤售價(jià)都超過2萬元/平方米了，而他們小區(qū)樓盤售價(jià)還在1.5萬元/平方米,。因此,，在沒有特殊情況下，就不要購買小開發(fā)商的樓盤,，特別是小開發(fā)商開發(fā)的小樓盤房子,。

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