在過去的文章中，我不止一次地提醒這波房地產(chǎn)行情不可持續(xù),，并提醒現(xiàn)在是具有中國特色的房地產(chǎn)市場,，是一個經(jīng)濟問題更是一個政治問題!政府需要的是穩(wěn)步上漲而不是一路瘋漲!然而，癲狂的市場和環(huán)境導致購房者恐慌性追漲! 請鼓吹鄭州房價今年破兩萬明年破3萬的不良媒體們自行打臉一萬下! 請前段時間采用無證內(nèi)購進而違規(guī)銷售的開發(fā)商們自行打臉一萬下! 事實證明,，在這波行情中買了最高價的剛需,，現(xiàn)在已經(jīng)成為了站崗俠，已經(jīng)淪為調(diào)控的炮灰,，已經(jīng)深懷內(nèi)傷! 比如在8月30日通過云選房買了鑫苑國際新城的李曉楓,，今年26歲的他準備將這套80多平的小三房作為自己未來的婚房,，實現(xiàn)其結(jié)婚、生子的平凡而又美好的人生理想,。然而尚年輕的他,，這幾天上班都沒心思了：受限貸政策的影響，節(jié)前已經(jīng)交過20%首付款現(xiàn)在還得再湊出10%,。 這年頭,，借錢對于普通大眾而言無疑是件難事。要知道,，之前支付20%的首付的時候,，朋友們在買房的問題上都指望不上，他就把所有親戚問了個遍,，最后再押上自己上班這幾年所有的積蓄,，總算湊足了20%的首付，交給開發(fā)商后就等著簽合同,，結(jié)果卻等來了晴天霹靂——首付提高10%,！ 這突然多出來的10萬塊錢，該咋解決? 于此同時,，與李曉楓一樣面臨難題的還有購買豫森城,、正弘瀾庭敘、廣電天韻,、招商天地華府,、綠都紫荊華庭、錦藝金水灣,、五建新街坊,、金科城、宏江中央廣場等樓盤的業(yè)主們,。 除了面臨多支出的首付比例,，這其中也存在一波兒開發(fā)商們即便沒有預售證，也要提前賣房,，如此造成開發(fā)商違規(guī)銷售的跟風現(xiàn)象在過去三個月中極為嚴重,，而未能在國慶節(jié)政策出臺之前簽合同的業(yè)主，被無情重傷,，因為前期說好的20%首付兌現(xiàn)不了了! 如今開發(fā)商和業(yè)主已經(jīng)陷于雙方對峙的局面,，業(yè)主們在向開發(fā)商提出諸如“延遲交納剩余的10%首付款”等訴求，不滿足就準備維權(quán);而開發(fā)商也不積極面對業(yè)主們的訴求,，幫助解決問題,，而是只管催促資金充沛的業(yè)主交錢，只要大部分人能交齊，剩余的就是退房也無所謂,。 而我想問的是,，這樣愈演愈烈的鬧劇如何才能結(jié)束?高漲的房價讓購房者傾其所有，開發(fā)商無證開盤也司空見慣,，而如今限貸政策壓下來的時候,，最為根本的還是給廣大購房者帶來了悲苦!受傷的他們該如何療傷?靈藥在哪兒?
和以往有所不同的是,，此番鄭州并沒有像過去那樣,，等別的城市出臺政策后自己制定一個中庸的政策;相反，這次是鄭州率先出臺了限購限貸的政策： 在鄭州市市內(nèi)五區(qū)和鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū),、鄭東新區(qū),、鄭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、鄭州高新區(qū)范圍內(nèi),，對擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家族,，和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭限購180平方米以下(不含180平方米)的住房。而緊隨其后的限貸政策,，則規(guī)定了首套房首付30%,、二套房首付40%，不用提供相關的社?；蚣{稅證明,。 縱向比較的話，相比2013年鄭州“史上最嚴限購令”,，本次是不完全限購,，整體較上次柔和;橫向比較的話，相比北京上海廣州深圳,，甚至是合肥南京蘇州廈門二線城市的首套,、二套首付比例以及社保納稅的規(guī)定而言，鄭州的政策依然寬松,。 那么,，鄭州的調(diào)控再補一刀的可能性大嗎? 答案無疑是肯定的。 首先,，調(diào)控再補一刀已有先例,。比如作為房價上漲四小龍之一的蘇州，在今年8月12日就已經(jīng)出臺了樓市調(diào)控,，把二套房的首付比例提高到50%,，而在國慶節(jié)期間，再補一刀,，要求首套房采取認房認貸的方式，只要有貸款記錄的,，即使現(xiàn)在沒有房子,，首付比例直接提高至50%,，而二套房的比例也分為貸款結(jié)清的首付提高至50%、貸款沒有結(jié)清的首付比例直接提高至80%! 其次,，在過去的兩個月里鄭州無論是新房還是二手房的成交均價,，均是全國的環(huán)比漲幅的第一名，而當下庫存量告急,，鄭州在這樣的情況下極有可能像蘇州,、南京、廈門,、深圳那樣補上一刀—— 比如再次提高二套房的首付比例,，比如限購加社保的要求，比如三套不準貸,，比如將只認貸改為認房又認貸,、認貸還認記錄……一切手段都是為了加強調(diào)控效果，進一步遏制房價上漲,。 可以預見的是,，如果10月、11月份鄭州樓市的基本面還在上漲,，補刀的靴子就會落下來,。
其實就算不限購限貸，鄭州的這波兒房價瘋漲到了9月底已經(jīng)是強弩之末,，再加上如今調(diào)控已出,，10月之后以及2017年的鄭州房地產(chǎn)基本面必然趨于平靜乃至降溫。 鄭州每個區(qū)域內(nèi)部的情況也千差萬別,，如今的形勢下未來一年的市場是怎樣的?作為購房者或投資者的你,，又該如何買房? 金水區(qū)：作為鄭州的老城區(qū)也是整個城市的核心區(qū)域，有著壟斷的行政,、教育,、交通、醫(yī)療資源,，更是地鐵網(wǎng)絡的中心位置以及優(yōu)質(zhì)學區(qū)的集中的地,。尤以東風路以南、花園路以西,、農(nóng)業(yè)路以北,、文化路以東圍合而成的金水CBD及有效輻射區(qū)域是重點選擇區(qū)域，如普羅旺世,、正弘藍堡灣,、英地天驕華庭、鑫苑世家、西瑞園,、天下城; 中原區(qū)：該區(qū)的學區(qū)房房東們根本不用慌,，經(jīng)過本輪的房價瘋狂，能賣的二手房差不多賣完了,，以后這里的二手學區(qū)房還會漲,，比如工人路隴海路附近的天然氣公司家屬院、外國語家屬院; 二七區(qū)：嵩山南路以東,、南三環(huán)以北,、中原東路以南、京廣快速路以東圍合而成的老城區(qū),，由于基礎設施落后,、就業(yè)能力落后，二手房增值一直落后于金水區(qū)和東區(qū),，二手房平均每平要少2000元--4000元;新盤則主要集中的二七運河新區(qū),，也就是北起南三環(huán)，南抵新鄭,，西至鄭密路-繞城高速-鄭堯高速引線,，東接管城。 經(jīng)開老城區(qū)：由于經(jīng)開區(qū)離東區(qū)和港區(qū)都比較近,，以及老經(jīng)開的華潤/陽光城/康橋地王,，經(jīng)開區(qū)的區(qū)域價值要高于高新區(qū)。隴海高架以南,、機場高速以東,、迎賓大道以西、南三環(huán)東路以北的圍合區(qū)域為老經(jīng)開區(qū)域,，這里距離市中心,、東區(qū)最近，各種配套完善,，地王頻出也是該區(qū)域?qū)嵙Φ挠∽C,，碧桂園、華潤,、陽光城紛紛在此拿下地王,，康橋的酒店地塊所在的位置，未來會是地鐵5號線和地鐵11號線的交匯處,。不出意外的話,，這里未來會成為經(jīng)開老城區(qū)最繁華區(qū)域，較為知名的樓盤有恒大綠洲,、綠地海珀蘭軒,、富田九鼎世家等; 濱河國際新城：該區(qū)域規(guī)劃很好,，行政級別也屬于國家級，擁有10多平方公里的土地凈地,，但目前與市區(qū)中間隔著一個老經(jīng)開區(qū)域,，交通、學校,、商業(yè)配套匱乏，10年的等待期是避免不了的,。目前區(qū)域熱度很高,，康橋、綠地,、亞新,、海馬、中建觀湖國際都在該區(qū)域有項目,，但是配套嚴重匱乏,，買這里的人們需要有足夠的等待地耐心。 管南區(qū)域：伴隨著鄭州地鐵2號線的開通,，此區(qū)域樓盤大漲,，地鐵+品牌開發(fā)商，具有升值潛力;但該區(qū)是剛需盤集中地,，片區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源嚴重匱乏,，買這里的話要想好未來孩子上學的問題該怎么解決。 大北區(qū)：以文化北路東,、北四環(huán)南,、中州大道以西、連霍高速以北的圍合區(qū)域為主,，這里沒有物流也沒有工廠,，被業(yè)內(nèi)一致認為是一個宜居之地，迎賓路3號,、保利海上五月花,、建業(yè)花園里、美景麟起城,、正弘瀾庭敘,、錦藝金水灣、永威迎賓府,，包括萬科紫臺,、碧源月湖等這兩年最受關注的樓盤，基本都在這個范圍內(nèi),。但瘋漲的房價已經(jīng)提前透支了區(qū)域價值,，接下來下一個開發(fā)熱點,，將是以圍繞天河路附近的惠濟新區(qū)為主。 高新區(qū)：近兩年入駐高新區(qū)的一線房企不少,，有萬科,、恒大、金科,、保利,、富力，還有本土知名開發(fā)商建業(yè),，永威和正弘,，和經(jīng)開區(qū)一樣，地產(chǎn)的發(fā)展房價的上漲得益于企業(yè),、產(chǎn)業(yè)園的入駐,，就業(yè)機會的增加，但相比鄭州東面,，高新區(qū)還是慢了兩拍,，房價的增值空間受到限制。但一些樓盤的投資價值還是比較客觀的,，比如今年大熱的金科城,，開盤價格低于市場價2000元/平方，預計未來交房后能漲到16000元/每平,。 滎陽洞林湖：提起新田城,、鄭州碧桂園、恒大山水城這些樓盤,，大家都會有一些共同的印象,，比如風景好、房子漂亮,，但同時較遠的距離又讓人覺得未來出租,、出售很成問題。目前規(guī)劃的是地鐵6號線,，經(jīng)過該片區(qū)并且連接西南與東北區(qū)域,，但是各項配套的成熟，依然需要時間,，需要政府和開發(fā)商的共同努力,，需要時間的等待; 綠博白沙區(qū)域：前者的產(chǎn)業(yè)定位、后者的象湖規(guī)劃,，讓這兩個新區(qū)吸引了大批品牌開發(fā)商進駐,，是未來城市向東大趨勢下的兩個熱門區(qū)域;兩個片區(qū)生態(tài)環(huán)境極好，地鐵規(guī)劃的是8號線,，走的是綠博大道,，受益的項目主要是萬科蘭喬圣菲和融創(chuàng)觀瀾壹號,，其他項目則在未來幾年內(nèi)交通通達性都不會太好。不過,，兩者作為終極置業(yè)的聚集地,，作為東區(qū)外溢的承接地，未來前景是好的;但另一方面,，就當下而言,，配套不成熟，陌生感很強,，未來還會有大量的土地出讓和新樓盤出現(xiàn),，升值空間會慢;并且區(qū)域的增值，還要看這邊的經(jīng)濟發(fā)展水平和提供就業(yè)機會的多少,，這一點的決定權(quán)在政府。 港區(qū)：該區(qū)的規(guī)劃級別為國家級,，各種政策利好,，并且進駐房企有萬科、綠地,、永威,、正弘、和昌,、康橋,、豫發(fā)、中建,，前景是美好的,，不過目前仍不建議投資，因為該區(qū)距離市區(qū)大約20公里,，中間大面積空地讓港區(qū)成為孤島,，商業(yè)，醫(yī)療,，教育也嚴重匱乏,，再加上未來還有大量的土地儲備，樓盤供應量會很大,，升值空間有限,。此次本輪房價上漲，其中水分不少; 新鄭南龍湖：一直不太推薦南龍湖,，因為它與市中心之間隔著一個正在開發(fā)的南三環(huán),、南四環(huán)，并且規(guī)劃混亂,，近年來大量小開發(fā)商把區(qū)域快玩壞了,，配套方面也只是達到鎮(zhèn)的級別,。只能說，非要買到這里的話,，需對樓盤進行精選,，一定要買地鐵口大開發(fā)商樓盤。
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