案例要旨：在房屋買賣居間活動(dòng)中,，中介公司（居間人）對于受托事項(xiàng)及居間服務(wù)應(yīng)承擔(dān)符合專業(yè)主體要求的注意義務(wù),，注重審查核實(shí)與交易相關(guān)的主體身份、房產(chǎn)權(quán)屬,、委托代理,、信用資信等證明材料的真實(shí)性。中介公司因未盡必要的注意義務(wù)而未能發(fā)現(xiàn)一方提供的相關(guān)材料存在重大瑕疵,、缺陷,，由此使另一方受欺詐遭受損失的，應(yīng)根據(jù)其過錯(cuò)程度在相應(yīng)的范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任,。
【引用法條】
《中華人民共和國合同法》第四百二十五條：
居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告,。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的,，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任,。
原告：李彥東
被告：上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司
上海市嘉定區(qū)人民法院一審查明：
2012年3月7日，原告李彥東,、被告漢宇地產(chǎn)及案外人周敏簽訂一份《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》,，約定經(jīng)漢宇地產(chǎn)居間介紹，李彥東向周敏購買位于上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)上南路6869弄4號(hào)301室房屋,，房屋總價(jià)118萬元,。同日，三方簽訂一份《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》,，約定定金總額為20萬元,，由周敏委托漢宇地產(chǎn)代為收取并保管。在周敏簽約當(dāng)日將房屋產(chǎn)權(quán)證書等文件證明交由漢宇地產(chǎn)保管后,，周敏可以取回由漢宇地產(chǎn)代為保管的定金,。上述協(xié)議另對其他事項(xiàng)作了約定。同日,，李彥東通過其配偶劉明明的賬戶向周敏支付了定金20萬元,。周敏于當(dāng)日向李彥東出具一份定金收據(jù)，確認(rèn)收到李彥東支付的定金20萬元,。
2012年3月14日,，李彥東向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，稱2012年3月7日,，其通過漢宇地產(chǎn)與周敏簽訂了房屋買賣協(xié)議,，并通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式向周敏支付了定金20萬元，準(zhǔn)備購買位于上海市浦東新區(qū)上南路6869弄4號(hào)301室房屋,。后發(fā)現(xiàn)周敏提供的公證書系偽造,，懷疑對方有欺詐行為。3月17日,，上海市公安局浦東分局對周敏涉嫌合同詐騙一案立案偵查,。2012年10月17日,，周敏因犯信用卡詐騙罪、合同詐騙罪被上海市浦東新區(qū)人民法院判處有期徒刑八年,，罰金人民幣六萬元并被責(zé)令退賠犯罪所得,，返還被害銀行及被害人（即李彥東）。判決后,，周敏提出上訴。2012年12月14日,，上海市第一中級人民法院裁定駁回上訴,，維持原判。
系爭房屋原系案外人周敏,、周國左,、蔡芳、陳炳玉按份共有,，其中周敏占六分之一份額,。系爭房屋交易過程中，周敏曾向李彥東,、漢宇地產(chǎn)出具一份公證書,，載明周國左、蔡芳,、陳炳玉委托周敏代為辦理系爭房屋交易的相關(guān)事宜,。該公證書后被上海市國信公證處確認(rèn)為系偽造。上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)登記處于2012年3月30日受理了系爭房屋的過戶事宜,，2012年4月16日,，該房屋過戶至案外人夏桂華、沈小芳,、夏宇豪名下,。期間的2012年4月9日，系爭房屋的抵押被注銷,。
上海市嘉定區(qū)人民法院一審認(rèn)為：
被告漢宇地產(chǎn)作為專業(yè)的房屋中介機(jī)構(gòu),，在進(jìn)行居間服務(wù)時(shí)應(yīng)盡到必要的、審慎的審查,、核實(shí)義務(wù),，如核實(shí)房源信息、核實(shí)賣房人的身份信息,、判斷交易過程中的合理性等,。
買房人對于房屋交易也負(fù)有注意義務(wù)。本案中,，漢宇地產(chǎn)雖進(jìn)行了一定的調(diào)查,、核實(shí)等行為,，但未就系爭房屋是否存在一房二賣、公證書是否系偽造等事宜進(jìn)行調(diào)查核實(shí),，導(dǎo)致原告李彥東定金損失,。而李彥東也未依約將定金交予漢宇地產(chǎn)保管，而是將定金直接支付于周敏,，也未對公證書的真實(shí)性盡到注意義務(wù),，導(dǎo)致定金無法追回。雙方在此過程中均有過錯(cuò),，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。
現(xiàn)周敏已被判處刑罰，并被責(zé)令退賠犯罪所得,，結(jié)合李彥東,、漢宇地產(chǎn)雙方的過錯(cuò)程度，確定漢宇地產(chǎn)在3萬元的數(shù)額范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任,。
據(jù)此,，上海市嘉定區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第四百二十五條之規(guī)定,，于2013年1月23日判決：
被告上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司應(yīng)對案外人周敏刑事退賠不足部分在人民幣3萬元范圍內(nèi)賠償原告李彥東損失,。此款應(yīng)于刑事退賠執(zhí)行中止或終結(jié)之日起十日內(nèi)支付。
李彥東不服一審判決,，向上海市第二中級人民法院提起上訴,。
李彥東上訴稱：己方是應(yīng)中介公司工作人員周宏林要求將定金直接支付給周敏，由中介開收據(jù),，三方一起到銀行轉(zhuǎn)賬,。己方并非擅自無因地直接向周敏交付定金，是在中介公司要求并對于房屋交易給予安全的肯定回復(fù)下才支付定金的,。己方對賣方提供的相關(guān)資料有進(jìn)行確認(rèn),，并在中介公司給出安全肯定回復(fù)下，簽訂買賣協(xié)議,。而漢宇地產(chǎn)為了簽訂買賣協(xié)議,，故意捏造虛假事實(shí)，作引人誤解的虛假宣傳,，騙取己方信任賺取中介費(fèi),，存在嚴(yán)重過失。漢宇地產(chǎn)作為專業(yè)中介公司沒有盡到基本義務(wù),，給己方造成巨大損失,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。據(jù)此,，請求撤銷原判,，改判支持己方原審訴訟請求,。
漢宇地產(chǎn)亦不服一審判決，提起上訴稱：李彥東直接向周敏支付定金,，周敏出具收條,，均未提出要將定金交由己方保管。李彥東在交易中極不慎重的態(tài)度導(dǎo)致現(xiàn)在后果,，其本身存在重大過失,。己方作為居間方無法核實(shí)公證書的真?zhèn)危抑苊籼峁┑氖枪C書原件,，在形式上具備公證書的基本要求,。至于一房兩賣問題，己方無法核實(shí),，且通過產(chǎn)權(quán)信息查詢應(yīng)無法正常得知房屋是否已出售。本次交易系周敏主觀惡意欺詐及隱瞞,，己方已盡到居間義務(wù),。據(jù)此，請求撤銷原判,，改判駁回李彥東的原審訴訟請求,。
上海市第二中級人民法院經(jīng)二審，確認(rèn)了一審查明的事實(shí),。
另查明,，偽造的公證書中，載明的蔡芳出生日期與其身份證號(hào)碼記載不一致,。雙方在一審中對前述事實(shí)均未提及,。
二審中，上訴人李彥東陳述,，周敏是拿著戶口本原件,、周敏本人與蔡芳的身份證原件，和我,、漢宇地產(chǎn)到派出所核對,，戶口本及身份證都是真實(shí)的。周敏在提供戶口本,、身份證原件的同時(shí)提供了委托書,，口頭核對后對公證書存在的問題口頭提出異議。在付款之前,，漢宇地產(chǎn)周宏林說已經(jīng)確認(rèn)過了,。我讓中介去確認(rèn)，中介說需要到公證處現(xiàn)場才能確認(rèn),。我就轉(zhuǎn)而打電話確認(rèn),，公證處表示電話不接待,，必須到現(xiàn)場進(jìn)行確認(rèn)。由于當(dāng)時(shí)公證處和周宏林之前的說法一致,，周宏林保證說他已經(jīng)確認(rèn)過了,，我就沒有再去現(xiàn)場確認(rèn)了。上訴人李彥東表示,，請求二審法院改判漢宇地產(chǎn)在10萬元范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任,。
二審中，2013年3月27日,，漢宇地產(chǎn)申請撤回上訴,。
2013年4月17日，法院要求漢宇地產(chǎn)通知其工作人員周宏林到庭作證,。證人周宏林陳述,，其不具備經(jīng)紀(jì)人資格，沒有發(fā)現(xiàn)公證書中存在的問題,。沒有到公證處現(xiàn)場核實(shí)公證書真?zhèn)?，本人感覺是真的。公證處不接受電話查詢,，拿身份證和公證書原件就可以到公證處進(jìn)行現(xiàn)場核查,。簽居間合同時(shí)，周敏和蔡芳都在場,，沒有問過周敏一房兩賣的情況,。在實(shí)際操作中，定金都是直接轉(zhuǎn)給上家,，居間合同中有關(guān)定金條款的約定基本是不用的,。李彥東支付定金當(dāng)天，為提取現(xiàn)金,，由周敏轉(zhuǎn)給我和李彥東各2萬元,，幫助周敏提現(xiàn)。
上海市第二中級人民法院二審認(rèn)為：
上訴人漢宇地產(chǎn)申請撤回上訴,，與法不悖,，予以準(zhǔn)許。根據(jù)查明的事實(shí),，上訴人李彥東系周敏實(shí)施合同詐騙的被害人,，周敏騙得李彥東支付的購房定金20萬元，周敏犯罪所得應(yīng)予追繳并發(fā)還被害人,。一審法院判令漢宇地產(chǎn)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任,，符合案件事實(shí)，二審予以認(rèn)同。
本案二審主要爭議在于漢宇地產(chǎn)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任的范圍,。
對此應(yīng)綜合本案案情予以判定,。根據(jù)二審查明的事實(shí)，偽造的公證書中載明的蔡芳出生日期與其身份證號(hào)碼記載不一致,，該事項(xiàng)無需專業(yè)知識(shí)即可判斷,。在公證機(jī)構(gòu)無法提供電話核實(shí)真?zhèn)蔚那闆r下，漢宇地產(chǎn)理應(yīng)赴公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí),，但漢宇地產(chǎn)未采取前述措施,。而根據(jù)上訴人李彥東在二審時(shí)的陳述，其在付款前已注意到公證書存在的問題并提出異議,，李彥東完全有機(jī)會(huì)主動(dòng)核實(shí)公證書真?zhèn)魏笤傩懈犊睢?/p>
由于李彥東,、漢宇地產(chǎn)均未盡到前述審慎義務(wù)，致使李彥東本人成為周敏合同詐騙的被害人,。漢宇地產(chǎn)作為專門從事居間活動(dòng)的單位,，開展經(jīng)營業(yè)務(wù)理應(yīng)盡職盡力維護(hù)好委托人的利益。
根據(jù)查明的事實(shí),，漢宇地產(chǎn)經(jīng)辦本案居間業(yè)務(wù)的工作人員不具備經(jīng)紀(jì)人資格,，未認(rèn)真核查系爭房屋已被出賣情況，未嚴(yán)格按照合同約定履行定金保管義務(wù),，使案外人周敏得以實(shí)施詐騙,，繼而造成李彥東損失,。綜合前述情況,，李彥東提出漢宇地產(chǎn)在10萬元范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任，尚屬合理,，可予支持,，對一審判決作相應(yīng)調(diào)整。
綜上,，上海市第二中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款,、第一百七十五條之規(guī)定，于2013年5月9日判決：
變更上海市嘉定區(qū)人民法院（2012）嘉民三（民）初字第809號(hào)民事判決中的金額為上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)在人民幣10萬元范圍內(nèi)就案外人周敏刑事退賠不足部分對李彥東承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任,。
