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中介以“低價(jià)報(bào)稅”促成房屋買(mǎi)賣(mài),業(yè)主不予配合,,反吃買(mǎi)主定金,,法院判決駁回買(mǎi)主要求中介賠償定金等請(qǐng)求

 于律師資料庫(kù) 2019-08-06

提要:在二手房交易市場(chǎng)中,目前關(guān)于“陰陽(yáng)”合同,,“低價(jià)過(guò)稅”等不規(guī)范現(xiàn)象還是普遍存在的,。地產(chǎn)中介為促成買(mǎi)賣(mài)雙方成交,不少經(jīng)紀(jì)人員在為買(mǎi)主預(yù)算稅費(fèi)時(shí),,往往建議買(mǎi)主“低價(jià)格報(bào)稅”,,以降低買(mǎi)主的稅費(fèi)支出與購(gòu)買(mǎi)成本。然而,,買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同成交后,,有個(gè)別業(yè)主在具體報(bào)稅環(huán)節(jié)中,不同意配合“低價(jià)過(guò)稅”,,于是買(mǎi)賣(mài)雙方各執(zhí)一詞,,合同無(wú)法繼續(xù)履行,甚至出現(xiàn)業(yè)主沒(méi)收買(mǎi)主定金,,買(mǎi)主進(jìn)而狀告中介賠償其定金損失,。中介的做法顯然存在過(guò)錯(cuò),但因此導(dǎo)致買(mǎi)主違約被沒(méi)收定金,,是否能要求中介賠償呢,?


【案情簡(jiǎn)介】

  2014年12月31日,業(yè)主陳某,、買(mǎi)主容某與地產(chǎn)中介永某地產(chǎn)三方簽訂一份位于珠海明珠路某房屋買(mǎi)賣(mài)合同,。合同約定,按政府有關(guān)規(guī)定,,買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)交的稅費(fèi)由買(mǎi)主全部承擔(dān),。合同簽訂當(dāng)日,買(mǎi)賣(mài)雙方分別向永某地產(chǎn)各出具內(nèi)容基本相似的《委托書(shū)》,,內(nèi)容為:本人購(gòu)買(mǎi)/出售位于珠海明珠路某房屋一套,,購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為人民幣陸拾萬(wàn)元整。現(xiàn)本人要求委托永某地產(chǎn)將該房評(píng)估到人民幣------     元整,,為我進(jìn)行報(bào)稅,、填寫(xiě)合同,、交易過(guò)戶。特此承諾,!合同簽訂后容某依約支付了定金5萬(wàn)元給陳某,,在永某地產(chǎn)的協(xié)助下辦妥了銀行貸款申請(qǐng)與審批手續(xù),并備妥首期房款15萬(wàn)元后,,三方到稅局?jǐn)M辦理房屋買(mǎi)賣(mài)稅收申報(bào)手續(xù),。永某地產(chǎn)根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方出具的《委托書(shū)》,以較低價(jià)格填寫(xiě)合同并申報(bào)納稅,,當(dāng)永某地產(chǎn)安排業(yè)主陳某簽字的時(shí)候,,陳某表示不同意以低于原成交價(jià)報(bào)稅,要求按實(shí)際成交價(jià)60萬(wàn)元進(jìn)行報(bào)稅,。

經(jīng)核算,,如按60萬(wàn)元報(bào)稅,則應(yīng)交稅費(fèi)達(dá)8萬(wàn)元,,買(mǎi)主容某表示不能接受,,并聲稱(chēng)在簽訂合同前,永某地產(chǎn)多次表示可以按較低價(jià)格報(bào)稅,,稅費(fèi)總額為3.5萬(wàn)元左右,。三方經(jīng)反復(fù)交涉,各執(zhí)一詞,,一直無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn),,房屋最終沒(méi)能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。于是,,買(mǎi)主容某起訴業(yè)主與永某地產(chǎn)要求雙倍返還定金與賠償合同不能履行的損失,,后經(jīng)法院一二審判決駁回買(mǎi)主容某的訴訟請(qǐng)求,業(yè)主陳某沒(méi)收了容某的定金,。

  買(mǎi)主容某訴業(yè)主與中介公司雙倍返還定金不成,,遂單獨(dú)起訴中介公司永某地產(chǎn),要求賠償因業(yè)主沒(méi)收的定金與其它損失,。經(jīng)珠海市香洲區(qū)人民法院審理終結(jié),,法院判決駁回了容某的全部訴訟請(qǐng)求,之后經(jīng)珠海市中級(jí)人民法院審理判決駁回買(mǎi)主容某的上訴,,維持原判,。

【法官說(shuō)法】

 法院審理認(rèn)為:案涉合同中關(guān)于容某與永某地產(chǎn)之間權(quán)利義務(wù)的約定,形成居間合同,,系雙方真實(shí)意思表示,,內(nèi)容有效,應(yīng)予以履行,。對(duì)于案件爭(zhēng)議的焦點(diǎn),,法官評(píng)析如下:

一,、永某地產(chǎn)是否存在容某主張的隱瞞過(guò)稅價(jià)格等嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)的問(wèn)題。容某認(rèn)為永某地產(chǎn)出具并保證的稅費(fèi)與實(shí)際需繳納的金額相差5萬(wàn)元,,且以非成交價(jià)報(bào)稅的方式被認(rèn)定違法,存在嚴(yán)重過(guò)錯(cuò),。對(duì)此,,容某提供了稅費(fèi)核算清單,但清單上無(wú)任何簽名蓋章,,不能確定何人出具,,永某地產(chǎn)亦不予認(rèn)可,法院不予認(rèn)定,,但從容某與永某地產(chǎn)的多名工作人員的微信交流的內(nèi)容可以看出,,永某地產(chǎn)與容某溝通過(guò)程中一直陳述最低價(jià)格為3.5萬(wàn)元左右,且直至簽約前,,并未取得業(yè)主陳某同意,,也未將該事實(shí)告知容某,履行居間義務(wù)存在瑕疵,。而且,,即使促成了低價(jià)過(guò)稅合同,該約定也系以不合法方式逃避?chē)?guó)家應(yīng)征,、應(yīng)納稅費(fèi),,則涉嫌違法,應(yīng)屬無(wú)效,。永某地產(chǎn)作為房地產(chǎn)中介企業(yè),,以“較低價(jià)格報(bào)稅”方式促成交易,不符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定,,應(yīng)認(rèn)定其居間行為存在過(guò)錯(cuò),。

二、容某主張的損失與永某地產(chǎn)的居間行為之間的關(guān)系,,即永某地產(chǎn)是否應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任的問(wèn)題,。《合同法》規(guī)定,,“居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況,,損害委托人利益的,不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”永某地產(chǎn)提供居間服務(wù)雖存在前述認(rèn)定的瑕疵和過(guò)錯(cuò),,但在最終簽訂的合同中也明確約定了稅費(fèi)按照有關(guān)規(guī)定交納并由買(mǎi)主容某負(fù)擔(dān)的條款,,容某應(yīng)該知道該條款的含義及約束力,最終業(yè)主陳某未同意以較低價(jià)格報(bào)稅的情況下,,容某亦應(yīng)按照合同約定履行,。

另一方面,,即使能夠達(dá)成低價(jià)過(guò)稅的協(xié)議,也如前述房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛判決認(rèn)定的應(yīng)屬無(wú)效,,容某也應(yīng)按合同約定履行義務(wù),,而合同履行中,容某因稅費(fèi)爭(zhēng)議,,未履行納稅,、付款等義務(wù),應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,,定金被沒(méi)收,,并承擔(dān)相關(guān)訴訟費(fèi)用等,即容某主張的損失的范圍,。所以,,容某主張的該損失范圍系由其違約構(gòu)成,永某地產(chǎn)雖在促成合同訂立前行為存在過(guò)錯(cuò)和不合規(guī)定的問(wèn)題,,但容某在合同明確約定稅費(fèi)依規(guī)定繳納的情況下,,因自身違約承擔(dān)的違約責(zé)任和敗訴后果并非居間行為直接導(dǎo)致,要求永某地產(chǎn)賠償損失,,法律和事實(shí)依據(jù)不足,,法院不予支持。

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