疫情當(dāng)前,，上海原定2月份多塊土地被宣布延期出讓,。然而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》2月11日消息顯示，上海春節(jié)假期后復(fù)工第二天,，“徐匯濱江西岸金融港地塊”便正式掛牌出讓,，起拍價(jià)高達(dá)310億！

▲上海市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站

       上海市規(guī)劃和自然資源局信息顯示,，此地塊包含徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh130C,、xh130D、xh130E,、xh130F,、xh130G街坊內(nèi)xh130C-02等28個(gè)地塊，由龍華中路,、東安路,、瑞寧路及龍騰大道合圍而成，土地用途包含商辦,、餐飲旅館業(yè),、文體、商品住宅,、社會(huì)租賃住宅,、廣場(chǎng)用地六大方面，土地總面積323664.6平方米,，出讓面積231300.3平方米,。光是競(jìng)買保證金達(dá)62.04億元，掛牌起始價(jià)更是高達(dá)310.2億元,。

       而此掛牌價(jià)堪稱上海史上最高起拍價(jià)格,，遠(yuǎn)超2014年中民投聯(lián)合體248.5億拿下的董家渡地塊，以及新鴻基2013年拿下的217.7億的徐家匯地塊,。在近幾年唯一可與之相媲美的是2016年8月的全國(guó)總價(jià)地王——招商蛇口聯(lián)合華僑城以310億元的總價(jià)拍下深圳國(guó)際會(huì)展中心代建代運(yùn)營(yíng)權(quán)以及11宗配套商業(yè)用地,。上海今年節(jié)后首拍或出史上最高“總價(jià)地王”,！

       由于“徐匯濱江西岸金融港”地塊不僅起拍價(jià)高、體量大,、屬性復(fù)雜,，并設(shè)置了嚴(yán)格的出讓條件。根據(jù)規(guī)劃,，該地塊受讓人須按出讓年限持有地塊內(nèi)包括地上,、地下100%商業(yè)，60%辦公,，100%文化體育以及所有的租賃住宅,。在后續(xù)的出讓流程中，投標(biāo)人還要簽署承諾書,，在承諾書中規(guī)定了違反持有物業(yè)及項(xiàng)目公司禁止轉(zhuǎn)讓的具體罰則,，即10%土地出讓金的罰款，3年內(nèi)不能參與上海土地市場(chǎng)交易,。不得不說,，這次的上海“巨無霸”地塊不是隨便一家企業(yè)就可以“一口吞下”的,，綜上條件都對(duì)競(jìng)拍企業(yè)規(guī)模與資金能力提出非常高的要求,。

       在1月19日公布的預(yù)申請(qǐng)結(jié)果中，該地塊已有2名預(yù)申請(qǐng)人,，受理編號(hào)分別為2019YS003XH01XH001,、2019YS003XH01XH002。

      同策研究院認(rèn)為,，現(xiàn)階段高周轉(zhuǎn)的企業(yè)中，即便是從事高端項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)拿這塊地的可能性都不大,。這塊地本身對(duì)自持要求非常高，從以往經(jīng)驗(yàn)來看這類地塊開發(fā)周期較長(zhǎng),，會(huì)延續(xù)到5-10年,，在以住宅開發(fā)為主的企業(yè)在市場(chǎng)預(yù)期沒那么好的情況下，原則上都不會(huì)去拿此類地塊,。同策集團(tuán)首席分析師張宏偉先生認(rèn)為三類企業(yè)拿地方案的可能性比較合理,。

       第一種拿地方案以金融機(jī)構(gòu)為主體的拿地聯(lián)合體。

       比如平安,、寶能,、人壽等此類金融機(jī)構(gòu)為例，其融資成本較低,，實(shí)力雄厚,。靈活的低資金成本,、大規(guī)模資金支持與完善的資金鏈都有助于獲取大體量地塊。并且此類金融機(jī)構(gòu)傾向于尋求上海市區(qū)核心優(yōu)質(zhì)地段進(jìn)行投資,，再加上“徐匯濱江西岸金融港”地塊自帶金融屬性,，投資開發(fā)此地塊比較符合金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，也可為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展添磚加瓦,。

       第二種方案是“金融機(jī)構(gòu)+境外實(shí)力開發(fā)商”拿地聯(lián)合體,。

      金融機(jī)構(gòu)本身實(shí)力雄厚，可以給境外開發(fā)商資金支持,。境外開發(fā)商更具有豐富的商辦綜合體,、城市綜合體的投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商業(yè),、寫字樓,、居住休閑為一體的綜合體操盤能力較強(qiáng)，符合此地塊開發(fā)預(yù)期,。以香港和新加坡的境外開發(fā)商為典型代表,，若以“金融機(jī)構(gòu)+境外實(shí)力開發(fā)商”來開發(fā)“徐匯濱江西岸金融港”項(xiàng)目，例如“平安+香港置地”,、“人壽+新加坡置地”,、“平安+瑞安”等組合方式，綜合體運(yùn)營(yíng)成功概率較高,。

       還有第三種方案是“金融機(jī)構(gòu)+上海本土國(guó)企”拿地聯(lián)合體,。

      在金融機(jī)構(gòu)給予強(qiáng)勁資金支持的情況下，上海的地方性國(guó)企在市政片區(qū)建設(shè)的優(yōu)勢(shì)不言而喻,。上海的地產(chǎn)開發(fā)國(guó)企本身便承擔(dān)一定城市發(fā)展規(guī)劃職能,，可以協(xié)調(diào)優(yōu)質(zhì)地方資源，方便予以大片區(qū),、大體量的地塊開發(fā),。此類地方國(guó)企無論是綠地、上海地產(chǎn)或是徐匯區(qū)的平臺(tái)公司等均有可能,，可能的組合方式有“平安+上海地產(chǎn)”或“寶能+綠地“等,。

        “徐匯濱江西岸金融港”項(xiàng)目未來將助推徐匯濱江建成“全球城市卓越水岸”，主要為金融產(chǎn)業(yè)功能和企業(yè)機(jī)構(gòu)量身定制,、以商業(yè),、高端酒店、租賃住房,、會(huì)展文旅等一流服務(wù)為配套,，建成集商務(wù)、商業(yè),、居住,、休閑,、文 化、生態(tài)等功能為一體的中央活動(dòng)區(qū),。雖然上海市的商辦供應(yīng)量較大,，但通常金融機(jī)構(gòu)或大型開發(fā)商收并購(gòu)時(shí)，基本上還是看中中環(huán)內(nèi)的地段,，無論是優(yōu)質(zhì)地塊,、二手項(xiàng)目，還是存量在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目,，都受到重點(diǎn)關(guān)注,。所以“徐匯濱江西岸金融港”項(xiàng)目也十分優(yōu)質(zhì)，主要還是看拿地企業(yè)主體是否具備強(qiáng)勁的開發(fā)資格與實(shí)力,。

       “徐匯濱江西岸金融港”項(xiàng)目金融屬性鮮明,，地塊特點(diǎn)突出，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面,。

       由于起拍總價(jià)高,，“徐匯濱江西岸金融港”地塊拍賣預(yù)期會(huì)成為上海乃至全國(guó)的總價(jià)新地王；商辦與物業(yè)等非居住屬性的自持占比超高,，對(duì)于開發(fā)商的資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力要求極為苛刻,；此地塊本身為為金融產(chǎn)業(yè)功能和企業(yè)機(jī)構(gòu)量身定制，前期開發(fā)必然會(huì)引進(jìn)具有金融屬性的開發(fā)商參與,。最重要的是,，作為2020年預(yù)期最大地王項(xiàng)目，上海市通過“徐匯濱江西岸金融港”項(xiàng)目作為2020年的重磅地產(chǎn)投資,，是拉動(dòng)上海市地產(chǎn)的重要引擎,，這個(gè)風(fēng)向標(biāo)對(duì)接下的上海地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)都具有非常重要的意義。

       綜上所述,，在現(xiàn)階段預(yù)測(cè)的三種拿地方案中,，既有金融機(jī)構(gòu)的鼎力支持，又有境外品牌開發(fā)商持續(xù)綜合開發(fā)與運(yùn)營(yíng),，同策研究院認(rèn)為“金融機(jī)構(gòu)+境外實(shí)力開發(fā)商”拿地聯(lián)合體的方案會(huì)更為合適,，期待新“地王”的誕生引爆強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合！