千呼萬喚始出來的上海土拍大戰(zhàn)終于在今天來開帷幕,。本次土拍共吸引了40家房企圍獵，包括了保利,、招商,、金地、建發(fā),、大華等上海市場的老面孔,；也包括了雅居樂、越秀,、五礦等新面孔,。而仁恒、萬科等房企則缺席了本次土拍,。土拍首日上午為青浦,、奉賢、寶山的4宗舊改地塊開拍,，關(guān)注度并不大,；下午則是臨港的5宗地塊以及市區(qū)的4幅重磅地塊。今天大家關(guān)注的無疑焦點(diǎn)落在了下午市區(qū)的4宗重磅地塊上,，每塊地的起始總價(jià)都比較高,，最終4塊地的拿地結(jié)果如下：普陀西站地塊：卓越和京東聯(lián)合體99.1億拿下，溢價(jià)率為0%,；靜安大寧地塊：保利以105.13億拿下,，溢價(jià)率為8.39%；徐匯濱江地塊：豫園股份以51.71億奪得,，溢價(jià)率為0.21%,；楊浦定海地塊：楊浦城投以14.025億獲得，溢價(jià)率9.2%,。
注：截至發(fā)稿前，臨港還有2幅地塊未披露數(shù)據(jù),，故沒有將其統(tǒng)計(jì)在內(nèi)
卓越&京東聯(lián)合體99.1億拿下超級(jí)地塊,！其中包括了上海市場常見的面孔：保利,、金地,、建發(fā),、大華,、招商等房企參與競拍地塊均在10幅左右,；此外，還有一些對(duì)于上海本土市場較為陌生的面孔：雅居樂,、越秀,、五礦等。而萬科,、融創(chuàng),、仁恒等在上海市場頗有成績的房企，缺席了本次土拍,。上午主要是上海郊區(qū)的4宗舊改地塊,，市場關(guān)注度不大；
而下午,，則包括了上海市區(qū)4幅重磅地塊,，都是地段比較好的地塊，其中包括3幅商住辦地塊 ：靜安大寧地塊,，2家房企對(duì)決：保利pk華發(fā)徐匯濱江地塊，2家房企對(duì)決：豫園股份pk中建八局楊浦區(qū)定海社區(qū)地塊則是純宅地,，則是金隅,、大華、楊浦城投3家房企參與,。卓越+京東聯(lián)合體最終以99.1億拿下普陀西站超級(jí)地塊,，為底價(jià)競得，樓板價(jià)30694元/㎡,。卓越之前在集中供地市場的表現(xiàn)也較為活躍,，此次和京東聯(lián)合拿下普陀西站的商住辦綜合地塊，能發(fā)揮其在商業(yè)地產(chǎn)方面的固有優(yōu)勢,。保利以105.13億拿下大寧地塊,，成交樓板價(jià)為51707元/㎡，溢價(jià)率8.39%,。目前地塊周邊次新房均價(jià)很多都超11萬/㎡,，而該地塊的新房指導(dǎo)價(jià)為10.5萬/㎡，可以說保利拿下該地塊后,，未來新房根本不愁賣,。豫園股份子公司上海復(fù)地領(lǐng)珺實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以51.71億競得徐匯濱江地塊，溢價(jià)率為0.21%,，該地塊對(duì)于商業(yè)運(yùn)作的要求較高,，而豫園股份在商業(yè)地產(chǎn)方面有較多的操盤經(jīng)驗(yàn),。楊浦純宅地由楊浦城市建設(shè)投資集團(tuán)有有限公司，以14.025億獲得楊浦地塊,，樓板價(jià)6.4萬/㎡,，溢價(jià)率9.2%。從今天的首日土拍中,，我們也可以看到一些新的趨勢：
首先,，上海土拍市場或許將成為實(shí)力房企的圍獵場。土地集中供應(yīng)在短期內(nèi)考驗(yàn)的是房企的財(cái)技和現(xiàn)金流,，一線城市地塊的總價(jià)較高,，此外還要繳納20%的保證金，且需自有資金拿地,，對(duì)于房企財(cái)務(wù)能力的考量比大多數(shù)城市要都高很多了,。財(cái)務(wù)狀況優(yōu)良、現(xiàn)金流底子較厚的房企無疑是央企和國企,，也更有底氣在一線城市拿地,。再加上上海土拍實(shí)施打分制，已經(jīng)將一些財(cái)務(wù)狀況存在問題或者一些比較激進(jìn)拿地的房企排除在外,，剩下的房企大多就是央企,、國企以及少部分穩(wěn)健運(yùn)營的民企。預(yù)計(jì)未來的上海集中供地,，大概率將成為央企和國企的陣地,，當(dāng)然，還有一些實(shí)力較強(qiáng)的頭部民企,，也會(huì)加入進(jìn)來,。其次，新房指導(dǎo)價(jià)背后更考驗(yàn)房企成本能力,。此次上海集中供地實(shí)施了和之前土拍不同的限價(jià)競價(jià)規(guī)則,。新競價(jià)規(guī)則主要是：在房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制下，合理設(shè)定地塊起始價(jià)格,、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià),，最高報(bào)價(jià)一般限定為起始價(jià)的110%。
通俗點(diǎn)說,，競拍設(shè)置漲停板,，溢價(jià)10%封頂。所以不可能出現(xiàn)之前類似重慶等城市高溢價(jià)的情況,；
并且上海土拍沒有設(shè)置競自持,、競高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案等競條件規(guī)則，給到了房企一定空間的利潤,。然而這些地塊都帶著明顯的“限價(jià)”標(biāo)簽,，都有一個(gè)新房指導(dǎo)價(jià),。換句話說，雖然你拿的地價(jià)格壓了下去,，但是也要給你未來地塊之上的房價(jià)也帶上緊箍咒,，利潤有是有，但不可能賺大發(fā)了,。
拿到地的房企,，必須有較強(qiáng)的成本能力,，能把建造房子的成本進(jìn)行合理壓縮,。截至目前，除了武漢外,，22個(gè)城市的首批集中供地即將告一段落,。規(guī)模房企成為了此次集中供地的最大贏家。CRIC數(shù)據(jù)顯示,，TOP30房企在20個(gè)城市中共拿下273幅含住宅的地塊,，占全部地塊的比重超四成。頭部房企表現(xiàn)尤為突出,，比如萬科和保利拿地總量也均超過20幅,。而30強(qiáng)中排名靠后的房企拿地?cái)?shù)量多為個(gè)位數(shù)。
雖然集中供地市場非?；馃?，TOP30房企拿地積極，然而濱江集團(tuán)老板一番“努力做到1%-2%的凈利潤水平”的言論,，揭開了房企瘋狂拿地背后的利潤之殤,。據(jù)中信建投測算，杭州,、無錫,、重慶等三城的各項(xiàng)目平均隱含毛利率分別為12.8%、17.4%,、6.7%,，長春、廣州,、沈陽,、北京等四城的項(xiàng)目平均隱含毛利率在25%-28%之間。“這印證了地產(chǎn)行業(yè)毛利率將由原先中樞25%左右,，繼續(xù)向20%左右下滑,，甚至部分城市落入20%以下區(qū)間?！敝行沤ㄍ蹲C券研報(bào)顯示,。即使拿地利潤下滑,，房企還是前赴后繼，不斷去拿地,，背后也有各種原因：一是高層決策層面,，賭市場政策會(huì)放松，先拿下地再說,；二是房企的投拓團(tuán)隊(duì),，為了保全團(tuán)隊(duì)，硬著頭皮拿地,，因?yàn)椴荒玫?，各種績效指標(biāo)都沒達(dá)成，就等著卷鋪蓋走人,；三是處于融資層面,，拿了地，有了項(xiàng)目,，就可以繼續(xù)向供應(yīng)商融資,，此外有了土儲(chǔ)，還可以通過股票,、發(fā)債等融資,。不得不承認(rèn)，如今的拿地政策已經(jīng)從源頭上開始讓一些房企進(jìn)入生死時(shí)速,，他們的生命線或許正在一點(diǎn)點(diǎn)被侵蝕,，留給它們絕地反擊的時(shí)間已然不多了。
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