破解小區(qū)治理瓶頸新都首提“信托制”物管

timtxu 2021-02-22

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物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和居民幸福指數(shù)密切相關(guān),。隨著小區(qū)“年齡”越大,，“保養(yǎng)”費越高，對于物業(yè)來說,，利潤空間越小,，愿意攬這生意的物業(yè)企業(yè)也就越少了。

如何破解這道難題,？信托制物業(yè)成為破解老舊小區(qū)治理的法寶,。2月2日，桂湖街道桂東路社區(qū)香城麗園小區(qū)中庭廣場上,，成都益民源居民服務(wù)有限公司物業(yè)經(jīng)理李智休帶領(lǐng)物業(yè)旗下的保潔部,、保安部、工程部,、客服部等12人,，公開向業(yè)主宣誓就職，此舉標志著我區(qū)首個正式實行信托制物業(yè)管理模式的小區(qū)開始運行,。

信托制破解小區(qū)難題

“我,，李智休向全體業(yè)主保證，將帶領(lǐng)我的團隊：不進行任何為本人和所在企業(yè)謀取合同約定的工資,、獎金,、酬金等公開收益以外的任何秘密的利益的行為,；向任何業(yè)主公開本小區(qū)管理過程的任何檔案、文件和財務(wù)信息.....”

“我,，林友功代表全體業(yè)主表態(tài)：提高業(yè)主主人翁意識,，愛護衛(wèi)生，不損壞一草一木,，積極繳納物業(yè)費,，全力支持新物業(yè)的工作?！?/p>

2月2日,，香城麗園黨支部書記林友功和物業(yè)經(jīng)理李智休共同舉起“金鑰匙”，象征著香城麗園小區(qū)物業(yè)管理從此開啟嶄新篇章,。

香城麗園修建于2000年,，共計16棟，41個單元,，430戶,。由于時間較久，小區(qū)矛盾重重,，環(huán)境衛(wèi)生,、安保、停車等成為小區(qū)長期以來的管理難點,。一方面物業(yè)認為管理費太低，維護成本太高難做,，小區(qū)自交付使用以來先后換了3家物業(yè)公司,。一方面是業(yè)主不滿，他們認為繳納的物業(yè)費沒有用在小區(qū)維護上,，使得小區(qū)變了模樣,，不少業(yè)主因不信任而少繳或遲繳物業(yè)費。物業(yè)企業(yè)以此為由加劇物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下滑,，業(yè)主與物業(yè)管理人共同陷入惡性循環(huán),。

這種惡性循環(huán)持續(xù)一段時間后，所有居民都成了“受害者”,。小區(qū)的停車秩序沒人疏導(dǎo),，各自“隨心所欲”停放；垃圾清運不徹底,，到處臭氣熏天,；消防器材很多用不了，形同虛設(shè),；單元樓門禁鎖基本全壞,?！盎S池主管道都塌陷大半年了，還沒修好,?！本用裥睦锒急镏还苫稹?/p>

為化解小區(qū)居民矛盾,，在區(qū)委社治委的指導(dǎo)下,，新桂東社區(qū)和小草公益組織共同努力，開展信托制物業(yè)管理模式的前置營造,。來自北京和成都的專家,，用一場場壩壩會啟發(fā)業(yè)主們重點關(guān)注小區(qū)“錢從哪兒來，要花到哪兒去”,，同時關(guān)注物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)算的合理性,，充分發(fā)揮業(yè)主選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)，理清短期訴求和長期利益,。幾場壩壩會后,，業(yè)主們對信托制物業(yè)管理模式有了充分的認識，由林友功牽頭成立新的業(yè)委會,，推動信托制物業(yè)在小區(qū)實施,。

物業(yè)費收支賬明明白白

一天前，業(yè)主們拿起手中的權(quán)利將自己的“老管家”請出去,，原因是,，“老管家”沒有盡到應(yīng)有的職責。在“老管家”被請出去之后,，通過業(yè)主考核選擇物業(yè)競聘上崗,。“新管家”——成都益民源居民服務(wù)有限公司,，帶著“信托制”物業(yè)管理模式入駐小區(qū),。

“信托制”的好處，在物業(yè)入駐的第一天就顯現(xiàn)出來,。新物業(yè)建起了業(yè)主微信群,，發(fā)的第一條消息，就是為客服人員購買紙筆和安保人員購買對講機的照片和發(fā)票,?！耙郧拔飿I(yè)從來沒有對業(yè)主公開過資金信息，物業(yè)費到底去哪了,？業(yè)主完全不知道,。”在小區(qū)生活了10多年，居民張阿姨還是頭一次看見這樣的透明操作,。

信托制管理下,，物業(yè)費和公共收益流向怎么監(jiān)管？李智休告訴記者,，運用信托理念,，業(yè)主將物業(yè)費與公共收益設(shè)立為“共有財產(chǎn)”。業(yè)主大會作為委托人,，物業(yè)企業(yè)作為受托人,，全體業(yè)主作為受益人，物業(yè)企業(yè)依照約定進行管理,，獲得管理人酬金,。“我們用小區(qū)的資源幫小區(qū)掙的錢越多,，小區(qū)業(yè)主享受到的服務(wù)就越好,，而我們提取的傭金就越多，信托制物業(yè)管理方式讓我們多贏,?！?李智休看起來很有信心。

信托制和傳統(tǒng)物業(yè)相比,，最大特點就是將傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)購買關(guān)系,，轉(zhuǎn)變成公開透明、過程量化,、質(zhì)價相符的信義托付關(guān)系,，賦予每名業(yè)主監(jiān)督權(quán)與訴權(quán)，讓物業(yè)回歸“忠誠管家”的角色,，保障業(yè)主利益,。在該物業(yè)模式下，通過開立業(yè)主大會名下信托財產(chǎn)的“雙密碼”賬戶,，賦予業(yè)主對所有財務(wù)資料的隨時查閱權(quán)，保證每一名業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),，做到所有物業(yè)費和公共收益“收得明白,、花得清楚”。這些關(guān)鍵要素的集成,，共同形成了“信托制”物業(yè)有別于傳統(tǒng)物業(yè)模式的優(yōu)勢和特點,。

“信托制與傳統(tǒng)制比較，總的來說就是業(yè)主的利益最大化,，而不是物業(yè)公司的利益最大化,。”李智休說，“這種模式可使物業(yè)公司回歸到管家的身份,，做好服務(wù)獲得業(yè)主支持,，從而提高繳費率，企業(yè)也實現(xiàn)利潤提升,，物業(yè)和業(yè)主才可以在共同監(jiān)管中建立信任感,。”