業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系如何從“水與火”變成“魚(yú)與水”,？沒(méi)有了物業(yè)公司的居民自治是否可行,？城管進(jìn)社區(qū)后“疑難雜癥”能否得到及時(shí)解決？在嘉定,，一些基層的試水之舉試圖給這些問(wèn)題找到答案,，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司間的矛盾也在日漸減少,。

業(yè)主和物業(yè)間有了“連心橋”

嘉樂(lè)花園小區(qū)業(yè)委會(huì)提議物業(yè)費(fèi)提價(jià)的意見(jiàn)征詢結(jié)果近日出爐：超過(guò)半數(shù)業(yè)主同意提價(jià)方案，物業(yè)費(fèi)由每平方米0.45元提升至0.85元,。一個(gè)老小區(qū)的物業(yè)公司和業(yè)主就物業(yè)費(fèi)提價(jià)問(wèn)題達(dá)成共識(shí),，在新成路街道并不常見(jiàn)。

物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾,，似乎從未停止過(guò),。如何實(shí)現(xiàn)兩者和平相處？新成路街道嘗試引入第三方機(jī)構(gòu)介入小區(qū)管理,。嘉樂(lè)花園小區(qū)物業(yè)費(fèi)的成功提價(jià),，正是得到了第三方機(jī)構(gòu)的全程協(xié)助。

早在去年,，新成路街道就開(kāi)始籌備成立第三方機(jī)構(gòu)——康嘉社區(qū)公益服務(wù)社,，今年6月正式注冊(cè)成立，成員中有從事社區(qū)工作十幾年的居委干部,，也有擁有豐富物業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)的退休老人,。

康嘉社區(qū)公益服務(wù)社的介入，使嘉樂(lè)花園物業(yè)提價(jià)一事進(jìn)展得頗為順利,。居民代表李女士認(rèn)為,，每平方米漲價(jià)0.4元合情合理，“畢竟這些年物價(jià)漲了不少,?！?/p>

根據(jù)制度設(shè)計(jì)，第三方機(jī)構(gòu)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)測(cè)算出物業(yè)費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn),，并對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估,，為業(yè)主和物業(yè)間搭建了一座溝通的橋梁。作為嘉定首家成立的物業(yè)第三方服務(wù)機(jī)構(gòu),，真新街道的好管家業(yè)主服務(wù)中心更具“實(shí)戰(zhàn)”經(jīng)驗(yàn),。

自從去年8月份成立以來(lái)，“好管家”已經(jīng)成功指導(dǎo)7個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)完成換屆,、3個(gè)小區(qū)完成物業(yè)選聘,，解決了數(shù)十起涉及物業(yè)管理、維修資金使用的糾紛,。在“好管家”的協(xié)助下,，金沙晶苑業(yè)委會(huì)查出了小區(qū)監(jiān)控探頭報(bào)價(jià)的貓膩，挽回了十多萬(wàn)元的損失,。

“微小區(qū)”試點(diǎn)自治

新成路街道新望社區(qū)所轄的迎園中路281弄小區(qū),，是一個(gè)“迷你”小區(qū)，總共才有5個(gè)門洞、60戶居民,。

麻雀雖小,，五臟俱全，小區(qū)再小,，保安,、維修、保潔等物業(yè)服務(wù)一樣不能缺,。

“全上海估計(jì)都找不到這樣的小區(qū),，物業(yè)費(fèi)至今還是每平方米3角5分！”社區(qū)黨總支書記陳崇高介紹,，0.35元/平方米的物業(yè)費(fèi)是上世紀(jì)九十年代后期的標(biāo)準(zhǔn),，而當(dāng)時(shí)的最低工資標(biāo)準(zhǔn)僅有600元左右。陳崇高給記者算了一筆賬,，60戶居民的物業(yè)費(fèi)全部收齊一年還不到3萬(wàn)元,，而小區(qū)配備的3名保安和1名保潔工的工資開(kāi)銷就在10萬(wàn)元左右。

最低工資和物價(jià)逐年上漲,，0.35元/平方米的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻止步不前,。這樣的賠本生意，誰(shuí)也不愿意做,。原來(lái)的物業(yè)公司苦苦支撐到2012年,，終因“赤字”日益膨脹無(wú)奈選擇“拋盤”。

在征得業(yè)主同意后,，小區(qū)正式與物業(yè)公司解約,，由居民自己來(lái)統(tǒng)籌小區(qū)管理。

如何通過(guò)自主管理做到收支平衡,？小區(qū)業(yè)主聘用了一對(duì)退休夫婦,，負(fù)責(zé)小區(qū)的門衛(wèi)和保潔，每個(gè)月支付給夫婦倆約2300元,。

約3萬(wàn)元的物業(yè)管理費(fèi)，再加上停車收費(fèi)等每年約3萬(wàn)元的公益收入,，目前小區(qū)基本可以做到收支平衡,，所有收入支出每季度都會(huì)公示?！肮矃^(qū)域維修由業(yè)委會(huì)承擔(dān),，居民家中維修則由居民自己承擔(dān)。居民當(dāng)家作主,，小區(qū)比以前整潔多了,。”陳崇高告訴記者。

迎園中路281弄小區(qū)并非個(gè)案,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，目前全區(qū)3萬(wàn)平方米以下小區(qū)有131個(gè)、5萬(wàn)平方米以下小區(qū)有244個(gè),。近年來(lái)隨著管理成本的提高,，一些小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)已經(jīng)難以維持物業(yè)公司的正常運(yùn)營(yíng)，服務(wù)質(zhì)量難免打折,。今年,，嘉定將試點(diǎn)在5萬(wàn)平方米以下的小區(qū)推行業(yè)主自行管理模式，在沒(méi)有物業(yè)公司管理的情況下實(shí)行居民自治,。

 “疑難雜癥”城管來(lái)治

7月5日早上7：00,，城管隊(duì)員陳昊準(zhǔn)時(shí)到嘉定新城（馬陸鎮(zhèn)）希望社區(qū)打卡上班。還沒(méi)走進(jìn)辦公室,，居民張志芳就拉住他再三表示感謝,。原來(lái)，有人將汽車停在了張志芳樓下的公共綠化帶中,，陳昊及時(shí)聯(lián)系到車主勸其離開(kāi),。

自從城管進(jìn)了社區(qū)駐點(diǎn)辦公，原本投訴無(wú)門的小區(qū)養(yǎng)雞種菜,、寵物隨地排泄等問(wèn)題,，有了解決途徑。

在嘉定新城（馬陸鎮(zhèn)）,，短短幾年間農(nóng)村地區(qū)迅速變成城市化地區(qū),。在新建小區(qū)，違法搭建,、飼養(yǎng)家禽,、毀壞綠化的情況時(shí)有發(fā)生。為了充分了解小區(qū)里存在什么問(wèn)題,，陳昊一有空就參加居委會(huì)例會(huì),，收集居民反饋的問(wèn)題，“屬于城管管理的,，我們第一時(shí)間處置,；不屬于城管管理的，我們及時(shí)通知相關(guān)部門,，并配合聯(lián)合執(zhí)法,。”

早在2014年初,，馬陸城管中隊(duì)就開(kāi)始籌建社區(qū)城管工作室,，并在8個(gè)鎮(zhèn)管社區(qū)試點(diǎn)設(shè)立工作室,，每個(gè)社區(qū)工作室派駐2名城管執(zhí)法隊(duì)員。工作室的城管隊(duì)員要宣傳城管執(zhí)法領(lǐng)域的法律法規(guī),，增強(qiáng)居民法律意識(shí),；定期巡查社區(qū)市容環(huán)境衛(wèi)生責(zé)任制落實(shí)情況，督促社區(qū)管理服務(wù)單位及時(shí)整治臟,、亂,、差現(xiàn)象。

對(duì)于住宅小區(qū)的基層治理來(lái)說(shuō),，城管工作室的掛牌成立,，使得更多問(wèn)題能在第一時(shí)間化解。

有一次,，陳昊接到群眾舉報(bào)說(shuō),，某戶居民有敲砸樓房外立面的苗頭。陳昊主動(dòng)聯(lián)系派出所和居委會(huì),，一起上門查看情況,。“有些人看到居委會(huì)干部不買賬,，但是看到穿著制服的來(lái)了,，一般都會(huì)配合工作?！标愱徽f(shuō),，“把問(wèn)題遏制在萌芽狀態(tài)，比事后執(zhí)法效果更好,?！?/p>

城管進(jìn)社區(qū)后，全區(qū)城管執(zhí)法類信訪投訴件總量和行政處罰數(shù)均呈下降趨勢(shì),。據(jù)統(tǒng)計(jì),，2015年全區(qū)城管執(zhí)法類居民投訴共6345件，較2014年下降14.68%,；2015年城管行政處罰案件共4073起,，較2014年下降45.67。