中國(guó)的商品房均價(jià)，從1998年的2063元/平米,，漲到了2019年的9310元/平米,，21年上漲了4.5倍，看起來(lái)并不多,，但具體到核心城市,，漲幅超過(guò)10倍的卻比比皆是。20多年來(lái),，房?jī)r(jià)只是在特定的時(shí)間里有過(guò)短期的回調(diào),，整體上保持了單邊上升的態(tài)勢(shì)，有些城市至今不衰,。那么,，房?jī)r(jià)是否還會(huì)一直漲上去，它的天花板到底有多高,？我們還是從頭說(shuō)起吧,。

1998年之前，商品房只是一個(gè)萌芽,，成交量非常少,，營(yíng)銷(xiāo)模式也非常初級(jí)。在全國(guó)絕大部分城市里,，房?jī)r(jià)漲得并不快,。因?yàn)殡x香港比較近，當(dāng)時(shí)香港人都在炒樓,，珠三角的房?jī)r(jià)倒是被炒了一波,。90年代后期，香港樓市泡沫破裂的時(shí)候,，華南的樓市也隨之出現(xiàn)了大麻煩,。

1998年，亞太金融危機(jī)出現(xiàn)了,，對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)有了很大的負(fù)面影響,，當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力還沒(méi)有現(xiàn)在這么發(fā)達(dá)，需要一些額外支持,，于是自上而下的改革開(kāi)始了,，相繼出了很多政策。

最主要有兩個(gè),，一是取消了福利分房,，各單位開(kāi)始貨幣化分配。在此之前，除了數(shù)量不多的私企,，各單位都是給員工分房子,，現(xiàn)在改成了單位按照員工的工齡或者級(jí)別，給予一部分貨幣補(bǔ)貼,，由員工自己去購(gòu)買(mǎi)商品房,。這些貨幣化分配，后來(lái)演變成了公積金的形式,。

還有一個(gè)重要政策,，就是在98年到99年之間，先后出臺(tái)了一些針對(duì)銀行的按揭鼓勵(lì)政策,。按揭政策剛開(kāi)始執(zhí)行的時(shí)候,，要求是很?chē)?yán)格的，譬如按揭人需要有多少存款,，而且只能貸幾年,，當(dāng)時(shí)沒(méi)有多少人能符合標(biāo)準(zhǔn)。九十年代末,，按揭政策才全面打開(kāi),。這之后，商品房熱潮就迅速蔓延到全國(guó)了,。

一線城市，在九十年代中前期出現(xiàn)了一些外銷(xiāo)房,，這些房子的初始價(jià)格非常貴,，完全脫離市場(chǎng)。原因是當(dāng)時(shí)的境外人士買(mǎi)不了普通商品房,，只能買(mǎi)這些有外銷(xiāo)資質(zhì)的房子,。由于奇貨可居，導(dǎo)致這種房子的價(jià)格出現(xiàn)了很大泡沫,。

2000年左右,，一線城市的房?jī)r(jià)漲幅并不是太大，尤其是廣州,，就是原來(lái)的房?jī)r(jià)被炒得太高了,。當(dāng)時(shí)，江浙一帶的市場(chǎng)相對(duì)火爆,，并陸續(xù)出現(xiàn)了一些購(gòu)房團(tuán),，最著名的就是溫州購(gòu)房團(tuán)。

溫州人做生意的名氣路人皆知,，商業(yè)敏感性非常強(qiáng),，而且溫州的資金很多都是家族性的，金額巨大，再加上按揭?guī)?lái)的幾倍杠桿,，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的影響非常大,。這些購(gòu)房團(tuán)到了一個(gè)認(rèn)可的地方，經(jīng)常一個(gè)單元甚至一棟樓地大手購(gòu)買(mǎi),，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)的供需關(guān)系,。

我們今天說(shuō)購(gòu)房的壓力大，尤其是在北上深這樣的一線城市,。但作為一個(gè)普通百姓來(lái)說(shuō),，我覺(jué)得現(xiàn)在的購(gòu)房壓力并不比20年前更大，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)看起來(lái)是很便宜,，但收入更低,。2001年的時(shí)候，我在北京工作,，聽(tīng)到周邊的同事說(shuō)要去買(mǎi)房,，去買(mǎi)4000多塊錢(qián)一平米的房子，感到非常震驚,。

因?yàn)?000多塊錢(qián)一平米的房?jī)r(jià),，在一個(gè)二線城市已經(jīng)是頂級(jí)住宅了，但在當(dāng)時(shí)的北京,，只是一個(gè)比經(jīng)濟(jì)適用房略高一點(diǎn)的價(jià)位而已,。而當(dāng)時(shí)北京的大學(xué)生畢業(yè)后的工資，也就比一般的二線城市每個(gè)月高出500元左右吧,，購(gòu)房壓力可想而知,。我們現(xiàn)在羨慕北京擁有自己住房的人，可當(dāng)年他們承擔(dān)了多大的壓力啊,。

2001年的時(shí)候,，北京的五環(huán)附近還是很偏僻的地方，實(shí)際上當(dāng)時(shí)四環(huán)以外就是老北京人心目中的郊區(qū)了,。五環(huán)附近當(dāng)時(shí)的商品住宅價(jià)格,，都已經(jīng)在5000多一平米了。我同事要買(mǎi)的4000多一平米價(jià)位的房子,，算是最便宜的小區(qū),，幾乎沒(méi)有什么景觀，只有鋼筋混凝土的那種,。4,、5千元一平算是商品房中比較低端的，普通住宅一般在6000元/平米,，好一點(diǎn)7,、8千一平,，但也沒(méi)有特別貴的，超過(guò)1萬(wàn)一平的并不是很多,。

2000年左右的時(shí)候,，很多人都是不用按揭貸款的，覺(jué)得需要償還的利息太多了,。那時(shí)候大家沒(méi)有什么資本意識(shí),，因?yàn)檫^(guò)去都沒(méi)有太多余錢(qián)，能養(yǎng)家糊口就不錯(cuò)了,，所以根本沒(méi)有理財(cái)觀念,，也沒(méi)有那么多折現(xiàn)率之類的概念。那個(gè)時(shí)候通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房的人,，我印象中恐怕都不到一半,，這跟現(xiàn)在形成了完全不同的風(fēng)格。當(dāng)時(shí)買(mǎi)房人能全款盡量全款,，不能全款的時(shí)候,，那就再等一等，等到湊夠錢(qián)再說(shuō),。反正當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)漲得也并不快,，等個(gè)一年兩年，價(jià)格變化不是很大,。

當(dāng)時(shí)也沒(méi)有太多品牌性開(kāi)發(fā)商,，大部分開(kāi)發(fā)商都是以前住宅辦或者是一些企業(yè)的部門(mén)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的。一些大型企業(yè),，由于員工比較多,，他們自己就會(huì)創(chuàng)建一些小的開(kāi)發(fā)公司，自己建自己的樓,。后來(lái)看到商品房時(shí)代來(lái)了，也可以建些樓往外賣(mài)賺取額外利潤(rùn),，就開(kāi)始出現(xiàn)了第一批現(xiàn)代開(kāi)發(fā)商,。

我們?nèi)缃窨吹降囊恍﹥?yōu)秀房企，包括一些做的比較大的頭部企業(yè),，他們的老板最開(kāi)始的工作,，很多都是出身在這一批轉(zhuǎn)制的國(guó)有背景企業(yè)，后來(lái)自己把企業(yè)私有化了,，再逐漸發(fā)展壯大,，形成了現(xiàn)在的大地產(chǎn)集團(tuán)。

那時(shí)的企業(yè),，積累時(shí)間不是很長(zhǎng),，做的產(chǎn)品也很一般,。他們發(fā)展的過(guò)程中，產(chǎn)品并沒(méi)有太明顯的差距,，大家買(mǎi)房主要就是地段,，地段，地段,！但那個(gè)時(shí)候的地段比較單一,，即使像一線城市，也只有幾個(gè)大商圈,，后來(lái)才慢慢發(fā)展到一個(gè)一個(gè)小商圈,，形成每一環(huán)或者每個(gè)小區(qū)域的價(jià)格區(qū)間。

譬如北京,，二環(huán)以里基本是沒(méi)有商品住宅的,，三環(huán)、四環(huán),、五環(huán),、都成了價(jià)格坐標(biāo)，大家按照離某一環(huán)多遠(yuǎn)的距離,，來(lái)做自己的價(jià)格測(cè)算,。