1,、股權(quán)合作

三道紅線出臺(tái)之前,，房企是靠負(fù)債跳躍式發(fā)展的。在受限之后,，未來(lái)大房企與大資金之間的股權(quán)合作會(huì)是增量資金的主要來(lái)源之一,，合理、合規(guī),、合乎各方利益,。這種合作，對(duì)要求穩(wěn)定回報(bào)但并不要求太高收益率的險(xiǎn)資來(lái)說(shuō),，是非常理想的選擇,，雙方各得所需。同時(shí)這種股權(quán)合作不占用銀行貸款資源,，這也是符合“防范灰犀?！钡暮暧^管理方向的。

對(duì)險(xiǎn)資或者各類基金來(lái)說(shuō),，安全性始終是第一位的,，回報(bào)率倒是不要求太高,，品牌和規(guī)模才是他們最關(guān)心的,。沒(méi)有品牌和規(guī)模的企業(yè)正逐步退出市場(chǎng)，把陣地讓給龍頭企業(yè),，完成供給側(cè)改革,，房地產(chǎn)正在進(jìn)入強(qiáng)者恒強(qiáng)的時(shí)代。

2、不可能三角

三道紅線會(huì)對(duì)房企負(fù)債嚴(yán)格控制,，與此同時(shí)又提出了大力發(fā)展保障房的要求,，同時(shí)還需要嚴(yán)控房?jī)r(jià)，這就形成了一個(gè)不可能三角,。

控制了負(fù)債就是控制了土地購(gòu)置,，控制了土地購(gòu)置就是控制了有效供應(yīng)量，而保障房的增加,，將進(jìn)一步加劇土地供應(yīng)的緊張程度,，那么本來(lái)就已經(jīng)供不應(yīng)求的市場(chǎng)，會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化,？以后有些地方買(mǎi)新房,，可能比北京搖車牌更難了。對(duì)核心城市來(lái)說(shuō),，這是時(shí)間問(wèn)題,。

3、負(fù)債率

對(duì)頭部房企來(lái)說(shuō),，每一家都可能有表外負(fù)債,，每一家都會(huì)有股權(quán)交易，小房企會(huì)少些,，主要是品牌力不夠,，合作的機(jī)會(huì)有限。就房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)而言,，和銀行,、保險(xiǎn)一樣，歸根結(jié)底的經(jīng)營(yíng)邏輯,，都是如何把負(fù)債用好,。沒(méi)有負(fù)債，銀行,、保險(xiǎn)和房企就都沒(méi)有投資價(jià)值了,。負(fù)債高并不可怕，只要有足夠的資產(chǎn)和收益來(lái)匹配,。如果買(mǎi)負(fù)債率太低的房企,，還不如去買(mǎi)一些穩(wěn)定的銀行股和公共事業(yè)股。做地產(chǎn)股的投資,，一定要先搞清負(fù)債到底意味著什么,，否則還是遠(yuǎn)離為妙。

4,、凈利潤(rùn)率

2019年,，主流房企的凈利潤(rùn)率多在10%-15%之間,，少數(shù)房企才能達(dá)到20%以上，譬如中海和華潤(rùn)置地,。這里所說(shuō)的凈利潤(rùn)率是指報(bào)表凈利潤(rùn)率,，比項(xiàng)目普遍是要高一些的，里面還包括了利息收入,、經(jīng)營(yíng)收入和股權(quán)收益,、公允價(jià)值變動(dòng)等等。2020年的凈利潤(rùn)率會(huì)有比較大的下滑,，主要受限價(jià)和2018年市場(chǎng)不景氣影響,，但整體來(lái)看，保持10%左右的凈利潤(rùn)率還是能做到的,。2022年結(jié)算的主要是2020年的房源,，今年很多房企在做促銷，部分地價(jià)也不便宜,，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)率和2020年差不多,，保持在10%上下。而2021年結(jié)算的凈利潤(rùn)率,，將比前后兩年都高一些,。三道紅線可以限制行業(yè)內(nèi)卷，對(duì)營(yíng)收增速有抑制作用,，但會(huì)提升凈利潤(rùn)率,，未來(lái)長(zhǎng)期保持在10%-12%之間是正常的。

5,、產(chǎn)品力

產(chǎn)品力在限價(jià)的作用下,，最主要的價(jià)值是提升周轉(zhuǎn)率。一筆資金2年用3次,，比3年用3次所創(chuàng)造的利潤(rùn)大多了,，用IRR公式算一下就能很清楚。融創(chuàng)中國(guó)的毛利率也不是很高,，但凈利潤(rùn)率在TOP50房企中,，可以排在前30%，而名列其后的房企大部分融資成本都比融創(chuàng)低,，有些甚至要低出2到3個(gè)百分點(diǎn),，這就是產(chǎn)品力的價(jià)值體現(xiàn)。

在快手里,，我今天發(fā)布了兩個(gè)關(guān)于“銀行股”的視頻,，歡迎大家欣賞。