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《告訴你投資住房商鋪的技巧》 近年來樓市呈現(xiàn)萎靡不振之勢,，但若將它與另外兩大投資產(chǎn)品股票,、黃金相比,，樓市投資依然是國人較好的選擇,。在我看來,，投資商鋪就好比你挖了個(gè)泉眼,，這個(gè)泉眼子每年都有固定投資的10%一20%房租回報(bào),，每年投資的商鋪還在按5%的速度升值,。  所以說投資商鋪是一個(gè)有形資產(chǎn)的投資,，比那些投資證券股票等無形的資產(chǎn)相對而言是最保險(xiǎn)的投資,。商鋪可以繼承不用上繼承稅，它可富養(yǎng)三代的最值得投資的產(chǎn)業(yè),。但是由于現(xiàn)在電商網(wǎng)絡(luò)購物的發(fā)達(dá),，對實(shí)體商鋪的沖擊也大，所以選擇購買商鋪?zhàn)馐裁唇?jīng)營項(xiàng)目,，也是應(yīng)該我們要研究的一個(gè)課題了,。所以商鋪的價(jià)值能不能有一份持續(xù)并且可觀的租金回報(bào)是關(guān)鍵。下面我以我多年商鋪投資以及管理的經(jīng)驗(yàn)來,，簡單談?wù)剬ι啼佂顿Y的看法,，希望對朋友們有所啟示和幫助。 一,、買商鋪首先看地段 是屬于中心商業(yè)區(qū)商鋪還是緊臨商業(yè)區(qū)的社區(qū)商鋪,。每個(gè)城市都有傳統(tǒng)上繁華的商業(yè)街，哪怕是個(gè)小鎮(zhèn)，最起碼也有一兩條商業(yè)街是很旺的,。買商鋪能不能租出去租個(gè)好價(jià),，首先講的是講究好地段的，所謂金角銀邊的道理,，還是拐角處的商鋪是最好賣的當(dāng)然價(jià)錢也是最高的,。拐角商鋪門前一般鋪裝場地大人流停車出入方便，視線寬擴(kuò)易聚人氣,，所以好出租價(jià)格都會比其它地方高1一2萬元的,。 二、其次看商鋪出租形式 如果是購買可以做歺飲的那種商鋪,，形成夜市規(guī)模人氣可租的時(shí)間很長收益率也比較高,，屬于小區(qū)住宅底商還是商業(yè)街臨較雜的養(yǎng)生類扎堆街鋪也可以，以上兩種項(xiàng)目都屬于產(chǎn)業(yè)鏈,，流行健康產(chǎn)業(yè)這種投資通常情況下,，有長期穩(wěn)定的消費(fèi)客源當(dāng)然租金回報(bào)率高。 從投資的購買地段順序來看,，應(yīng)該以商業(yè)街商鋪>社區(qū)住宅底商>普通商場商鋪>其它不臨街商鋪,。做餐飲的在沿街小區(qū)里底商一般工商局是不讓租房做的，因?yàn)樗a(chǎn)生的油煙污染會影響樓上住戶,，這是開發(fā)商在蓋房子的時(shí)候都已經(jīng)確定的,。這也是我們每個(gè)買房子必須要注意觀察詢問的。  三,、 抓住好時(shí)機(jī)開盤初期買房,，再者看的人流多少選位置 初售前開發(fā)商可能會推出一系列優(yōu)惠活動吸引購房者,這個(gè)是購房的好時(shí)機(jī)。價(jià)格不會太高的,，一般每年6月30日,，12月25日是營銷節(jié)點(diǎn)，能拿到破底價(jià),。在傳言—規(guī)劃—動工—建成幾個(gè)節(jié)點(diǎn)之前買,，能立即升值。想盡快轉(zhuǎn)手全款別過戶,，只做公證,。你必須要關(guān)注每個(gè)樓盤信息目標(biāo)做信價(jià)比對后，確定目標(biāo)后再通過領(lǐng)導(dǎo)或熟人找關(guān)系,，找開發(fā)商老板就可以買到內(nèi)部的優(yōu)惠價(jià),，一次付款下浮3一5%都可能的。要有錢等的房子的態(tài)度買房,，而不是隨意的別人介紹突發(fā)奇想買房,，但是我們?nèi)粘６喟胧沁@種形式買房的,，朋友介紹的聚多。我的經(jīng)驗(yàn)是有錢的時(shí)候你是買不會房子的,，你能買到好房子的人思想觀念改變了,，沒錢靠借錢湊錢才能買到商鋪房子的,。 地鐵口火車站,、公交停車場附近商鋪，傳統(tǒng)商業(yè)步行街,、知名大型購物中心商鋪,、大型住宅小區(qū)聚居區(qū)等都是人流旺盛的地方。盡量不要選國道,，城市主干道路旁邊的商鋪,，那里只是車流旺，人流少消費(fèi)能力差,，這是商鋪也住租不上好價(jià)的,。 四、看是不是的開發(fā)商實(shí)力雄厚,，有沒有一套經(jīng)營的模式 購買第一期商鋪房子,，如果開發(fā)商資金跟不上，第二期房建不出來,，那么買了第一期商鋪好位置也不會租上好價(jià)的,。如果你要買地下街的商鋪，要看有沒有專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一招商管理模式,。溫州開發(fā)商很會做生意機(jī)敏聰明,，他們在開發(fā)地下街時(shí)常用的模式，先把一批溫州同鄉(xiāng)的商人請到到這來經(jīng)營開鋪,，通過2一3年的經(jīng)營,，其目的就是培育市場，看到每個(gè)商鋪都被出租生意興旺,，那么購房者就大量踴躍去購房,。 五、最后看價(jià)格付款方式 每套商鋪的價(jià)格因?yàn)槲恢?、面積,，行業(yè)限制等因素，開發(fā)商定價(jià)都不一樣,，好賣的房子價(jià)高,，一把付清一般可以優(yōu)惠2~3%。價(jià)格高的也有分期付款的,，先付30%訂金,，余款后2個(gè)月內(nèi)付清,。這是資金其它來源充足有保證的可以這么干。最后一種方法是按揭付款,，商鋪一般首付個(gè)50%,，然后按10年同銀行按揭，每月一般要交到幾萬不等,，這種按揭適合于做實(shí)體的商人投資,，每季度有項(xiàng)目固定收入的生意人常采用的方式。你只要付個(gè)定金,，借借湊湊一般你就會把它攻下來,，這也是我的經(jīng)驗(yàn)。即便是最后違約罰點(diǎn)錢你也不要怕,。  六,、要計(jì)算房屋租金的回報(bào)率 要先算算預(yù)期租金回報(bào)率多少，一般投資一個(gè)房子不動產(chǎn)固定資產(chǎn),，在10一12年收回投資成夲就算很正常理性可投資的項(xiàng)目了,。你必經(jīng)看看問問和他挨得很近的商鋪，每年是什么租金價(jià)就知道了,?；蛘咄ㄟ^二手中介房機(jī)構(gòu)，或當(dāng)?shù)胤课莩鲎鈭?bào)紙也能查到這個(gè)信息,，不要那么輕信投資商說的租金價(jià)多高,。經(jīng)驗(yàn)理論告訴我們，假如說你投資一個(gè)500萬元的商鋪,，那么第一年應(yīng)該培育市場收到租金是30萬左右較低,，第二年市場逐漸穩(wěn)定收到的應(yīng)該租金40萬左右，第三年趨于10%回報(bào)收到租金50萬元左右才年正常,。這個(gè)房產(chǎn)投資市場規(guī)律,，你應(yīng)該要有思想準(zhǔn)備的。 七,、提前想清楚自己的投資方式 選擇小區(qū)買房,，至少要保證滿足基本的生活需求、交通便利,、各種設(shè)施都齊全,，這樣的房子投資價(jià)值更高，購買小區(qū)住房不管是出租還是轉(zhuǎn)賣都比較容易,，不同的房屋適合不同的投資方法 ,，到底是通過出租盈利還是通過轉(zhuǎn)賣盈利，一般的規(guī)律是：升值空間大的房可做轉(zhuǎn)賣用,，而交通便利的學(xué)區(qū)住房以出租為好,。對房子的優(yōu)勢要做到心中有數(shù),，并對可盈利數(shù)目做一定的核算。 八,、小產(chǎn)權(quán)公寓房的投資 投資角度上來說,，小戶型是比大戶型更受歡迎的，不管是出租還是轉(zhuǎn)賣都更容易,，相較而言大戶型和二手房拿來投資并不是很合適,。如果有好地段，那種公寓式小房形50平米左右,，大概5000元/平米28萬就可以拿下,，租金1800元/月一年大概2萬。如果你買的是學(xué)區(qū)房70平方,，更好出租這種房子出租率較高，房子簡裝一下就可出租,，投資也方便,。如果選擇按揭投上五套這樣的房子，相當(dāng)于你買一個(gè)中型的商鋪,。它是一個(gè)很不錯(cuò)的挖小泉眼的投資模式,。先付50%的購房款然后用月租金來償還銀行每月利息，這種按揭購房形式對購買者生話壓力小也不會造成生活質(zhì)量的下降投資方法,，適合于中產(chǎn)階層工薪的人士投資,。 九、要學(xué)會投資學(xué)區(qū)房 當(dāng)前在中國,，有一種房子最為暢銷,，它就是“學(xué)區(qū)房”。在我所有投資房產(chǎn)里面,，升值最快的不是商鋪而是重點(diǎn)小學(xué)周邊的房子,，這種房子盡管投資門檻較高，但是不愁賣和出租的,。因此,，如果既想投資又想自住，那么買學(xué)區(qū)房尤其是市中心稀缺的樓盤的準(zhǔn)不會錯(cuò)的,。 買個(gè)兩室一廳的小戶型就夠了,，大約40萬左右。 十,、學(xué)會搶購住宅小區(qū)的入口處底層一樓房 買不起大的商鋪房,，如果你選擇每個(gè)小區(qū)主入口處的一層樓購買，價(jià)錢很便宜的把花園可以改成地坪,，以后把他一層的窗戶改成門廳,，然后作為小區(qū)便利店,、理發(fā)店、早點(diǎn)店對外出租,，每年可以收到3萬不等的租金,，這也是一個(gè)很好的投資方法渠道，但是很多人并不知道這個(gè)密秘的,，你到哪個(gè)小區(qū)看看,，總是這些地方生意最好的。 十一,、其他形式的頂帳購房 筆者做工程的在幾年前,，購買幾套住宅房一般采用工程頂賬雙贏的辦法解決。你可以做開發(fā)商的綠化建設(shè)工程,，他用房子頂你的工程款,。如果這個(gè)工程款要1一2年也不好要回來，把錢都拿回來你肯定不會買房子了,。你應(yīng)該爽快的選擇這種交易方式,，這時(shí)開發(fā)商給你的房價(jià)也會便宜的，你也可以選到好樓層,，房子交易可以協(xié)議的形式簽署先不辦房產(chǎn)證,，等到你要轉(zhuǎn)買別人的時(shí)候，等到幾年以后房子升值后再伺機(jī)賣出,，不產(chǎn)生二次房主過戶費(fèi)用,。如果賣不掉，就出租也是不錯(cuò)的打算,。 十二,、你可以嘗試扎堆眾籌集資買房 如果你發(fā)現(xiàn)一個(gè)好盤。戶型也比較大地段也比較好,，價(jià)錢比較高,，但是投資升值潛力空間大，你不妨聯(lián)絡(luò)幾個(gè)志趣相同的好朋友有閑錢的人,，經(jīng)過大家論證同意后,。共同買1一2套大店鋪或海景房子，當(dāng)然買房子的房產(chǎn)證是集資5一6個(gè)人姓名,。再補(bǔ)充一個(gè)共同買賣共同受益協(xié)議書就行了,。這種操作方法也許你都沒聽說過，但是確實(shí)有這樣不少成功的案例,，齊心協(xié)力泰山移敢這樣干人群,，最后還是真發(fā)財(cái)了。  十三,、對于公園景區(qū)的小洋房投資 目前各大景區(qū)生態(tài)旅游開發(fā)項(xiàng)目很多都會有 這樣一個(gè)模式,。公園的上下水配套,，生活設(shè)施交通很齊全。 在園區(qū)里頭vlP區(qū)域給你劃分200平方地方,，讓你自己蓋房子或購買一座移動式小木屋約3室一廳約30萬元左右,。房子設(shè)施永久是你的產(chǎn)權(quán)你只要每年在這塊地上，只要給甲方他交個(gè)3萬元租地費(fèi)就ok了,。這種設(shè)施是符合公園規(guī)劃定位的,，若干年如果你不想在這住了?？梢园逊孔愚D(zhuǎn)租給別人或買給他人,，你也可以把小木屋拖到其它地方。這也是一種養(yǎng)生投資,。如果你能夠買兩三套這樣的房子,，對外出租和公園分成那么也就是5一6年成本收回。  十四,、不能讓多余住宅房閑置 一般投資住宅房不能太多,，否則的話，不能讓你房尾閑置,。即使每套房子漲的很高，但是如果你不交易又沒有獲得差價(jià),，你的住宅房升值再高你的資產(chǎn)是沒有增值的,。也只能滿足一下你的虛榮心罷了。住宅房除了繼承給子女的關(guān)系,，現(xiàn)在就可以把它出租出去產(chǎn)生價(jià)值為上策,。所以，我的另一種觀點(diǎn)看法,，如果在一個(gè)城市中,，你又選擇購買了這個(gè)城市靠公園里最好的住宅房子想養(yǎng)生居住，那么現(xiàn)在你閑置的房子就應(yīng)該果斷出租,，這樣也是一種變相住宅的投資,。好地段每個(gè)月也能收個(gè)租資4一5萬。這也是一個(gè)住宅的投資方法,。特別是學(xué)區(qū)房的出租會讓你產(chǎn)生意想不到的收獲,。但是我們好多人卻同時(shí)住在2一4套房屋空間居住舍不得出租，說是不差錢,。這樣就產(chǎn)生了資源的閑置和浪費(fèi),。 十五、 投資店鋪房買低不買高價(jià) 投資店鋪時(shí)有一個(gè)很有趣的現(xiàn)象,，每個(gè)城市都有地段很好的商品門面地段,，5一6/平米你也買不起,，總有一些轉(zhuǎn)角地段5層住宅底商房屋但是空置率很高的，即時(shí)1萬/平方就沒人買,，大家都害怕買了租不出去,，結(jié)果過幾年你想買時(shí)候，那己漲價(jià)到2萬元/平米以上 雖然高你也想買但是能租出去了,，這是為什么呢,？這個(gè)道理，就是此片區(qū)對面是個(gè)空地沒有開發(fā),，或者旁邊的地鐵還沒通到這個(gè)位置,。等到二年后小區(qū)開發(fā)出來了，未買的店面它就買到2一3萬/平方了,。所以說你必須找關(guān)系通過規(guī)劃局的朋友去打聽一下,，好地方的小區(qū)規(guī)劃定住是什么項(xiàng)目？有什么重大的交通道路設(shè)施在附近,，什么時(shí)候能開發(fā)建設(shè)出來,。你就可選擇先買上一般都要等上2一3年，對面的房屋項(xiàng)目建出來后,。你就賺大便宜了,。但是你要承受每個(gè)月的2000元錢的物業(yè)費(fèi)，還有北方地區(qū)每年2000元左右的未開暖氣費(fèi),。我曾經(jīng)干過這個(gè)事兒確實(shí)占了很大便宜,。 所以本人總結(jié)得出一個(gè)規(guī)律性的經(jīng)驗(yàn)：別人都不買的房屋就是你要投資的值得下賭注買的房屋，這個(gè)是男人拍腦袋的事,，千萬不要找你的夫人商量,，除非他是支持你的，否則就是個(gè)馬歇爾計(jì)劃,，倆人商量后計(jì)劃就擱淺,。女人在這方面目光很短淺，只要枕頭邊放著錢,，他過日子才安心,。 十六、住宅商鋪投資是什么人干的事兒,？ 許多人說商鋪投資是有錢人干的事,。我是不贊成這個(gè)觀點(diǎn)的。我認(rèn)為什么人都能去干,，這和錢沒直接的關(guān)系,。投資購房：關(guān)鍵一是你有沒有一個(gè)成功投資房產(chǎn)的朋友指導(dǎo)；關(guān)鍵二你能不虛心接受學(xué)習(xí)他的思想理念；關(guān)鍵三你敢不敢有先苦后甜的不要臉去借錢去落實(shí)去干,！ 一般買一個(gè)商鋪或者住宅,，等到周圍的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)交通道路、公園,，等重要公共服務(wù)設(shè)施全部建完了以后,。那么你這個(gè)商鋪或住宅就升值到頂了，這時(shí)候你就可以買掉了,，利用升值利潤中間的差價(jià),，再投資更大的更好地段商鋪或住宅房。以小博大50萬住宅升值到100萬元后,，你可以賣出去,，再追加50萬博200萬元的住宅或商鋪，經(jīng)過3次購房賣房再買房前后近12年時(shí)間,，最后房子升值變成1000萬元資產(chǎn),，別不想信這種事，這樣人在民間大有存在的,。這種投資的關(guān)鍵,，是在于你要做一個(gè)耐心的房東，這是所有購房投資升值的重要經(jīng)驗(yàn)之道,。  十七,、購房人要避免購買房子的三個(gè)不正確的心態(tài) 1：攢夠錢才敢買 房價(jià)每天瞬息萬變，面對房價(jià)的不斷上漲,，想必很多人都會抱著先攢夠錢再買房的觀念,。這是絕對錯(cuò)誤的，沒錢才更應(yīng)該買房,。因?yàn)椋?dāng)你攢夠了錢,，房子還是買不起的,，房價(jià)不會為你停下前進(jìn)的步伐，何不在想買房的時(shí)候及時(shí)出手,，難道買房一定要付全款嗎,？ 2：不懂亂買房 很多人可能買房時(shí)，會陷入自己的盲點(diǎn),，一味的追求高端小區(qū),，從而忽略了小區(qū)的其他概況。高端小區(qū)固然好,，但是也要從多方面考慮,，要了解自己需要什么樣的環(huán)境，買房是用于什么?度假、出租還是自住,，要根據(jù)自己的實(shí)際需要購房,，必須虛心多參考別人的購房經(jīng)驗(yàn)，和居住者的意見再定,。 3：只買便宜不買貴 常言道：便宜無好貨,，一分錢一分貨。房地產(chǎn)市場永遠(yuǎn)是：便宜的會越來越便宜,，貴的永遠(yuǎn)更貴,。買房子不是買菜，貪圖便宜最后可能會發(fā)現(xiàn)很多并發(fā)問題,，寧可在好地的買貴一點(diǎn),，買好一點(diǎn)好出租，畢竟那是房子不是菜,。
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