編者按

這是一個需要理論

而且一定能夠產(chǎn)生理論的時代,，

這是一個需要思想

而且一定能夠產(chǎn)生思想的時代,。

“錢塘社科百秒快講”

將邀請一批扎根基層、

善于研究,、善于表達的專家,，

用老百姓“聽得懂、記得住,、學(xué)得來”的

語言解讀理論,，講有思想的故事，

傳有故事的思想,。

今天為大家?guī)?/p>

《知識就是財富》篇第二十期——

經(jīng)濟適用房真的“經(jīng)濟”嗎,？

一起來聽聽江干區(qū)社科聯(lián)理事、

錢塘智庫專家張晨

是如何提醒大家避開金融雷區(qū)的,！

你好，這里是“知識就是財富”系列,，我是張晨,。今天的話題還是圍繞房產(chǎn)的知識，因為房產(chǎn)在中國實在太重要了,，有很多的內(nèi)容值得聊一下,。

房地產(chǎn)是全球最重要的投資品，但是它和債券,、黃金等投資品又不太一樣,，不是標準化的產(chǎn)品，它在每個國家都有自己的不同特點,，投資邏輯也會有些不同,。

相信有不少朋友想去海外投資房產(chǎn)，我個人建議,，除非你要去某個國家讀書或就業(yè),，否則不太建議投資。因為國家政策的不同,，對房產(chǎn)價值的影響很大,。

國外的房產(chǎn)政策我真的不懂,，所以只能聊一下中國的一些特色，比如在住宅類房產(chǎn)中除了商品房,，還有小產(chǎn)權(quán)房,、安居房、經(jīng)濟適用房,、共有產(chǎn)權(quán)房,、公租房等等很多你聽過的名稱。同樣是房產(chǎn)為什么有這么多的名字呢,？這些房產(chǎn)的投資邏輯和商品房有區(qū)別嗎,？這些問題都值得你在投資時加以關(guān)注。

目前我國居民手中所擁有的房產(chǎn)證基本上有三種：普通商品房,、經(jīng)濟適用房,、房改房。這三種產(chǎn)權(quán)證在法律上是沒有區(qū)別的,，但是從投資的角度看就有很大差別,。以常見的經(jīng)濟適用房做個案例分析，來看一下我們在投資時是否和它的名字一樣“經(jīng)濟”呢,？

首先我們看一下概念：經(jīng)濟適用房是指政府以微利價格出售給廣大中低收入家庭的商品房，它是具有社會保障性質(zhì)的住宅,。購房人擁有的是有限產(chǎn)權(quán)：如果不滿5年不得上市交易,，而滿5年后，購房人需要補交土地差價后才能取得完全的產(chǎn)權(quán),，才能進行交易,。而共有產(chǎn)權(quán)房是經(jīng)濟適用房的一種變形，當(dāng)困難家庭需要購房時,，可按個人與政府的五五開或三七開的出資比例,，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)；當(dāng)你有條件的時候,，可向政府“贖回”該產(chǎn)權(quán),。

所以這類房產(chǎn)的實質(zhì)就是政府出地、居民出錢,，共同擁有產(chǎn)權(quán)的住房,。比商品房多了保障的功能，比廉租房多了商品的性質(zhì),，是商品房和保障房的復(fù)合體,。

其次，我們從購房者和政府兩個角度來看,，購買這個房產(chǎn)后的結(jié)果怎樣,？

從購房者的角度看,，中低收入家庭因為買不起商品房，就少出點錢買了有限制性的保障房,。雖然都是一些地段較偏的房子,，但是總比起買不起房子已經(jīng)好很多了。

從政府的角度看好處有兩個,。首先,，滿足了中低收入家庭的購房需求，維護了社會穩(wěn)定,。二是政府在財務(wù)上其實并不吃虧,，因為政府手里依然拿著部分產(chǎn)權(quán)，而這部分產(chǎn)權(quán)在未來仍然可以在市場上轉(zhuǎn)讓交易,，還能變成財政收入,。而且，隨著房價的上漲，比現(xiàn)在一次性轉(zhuǎn)讓土地得到的收益往往還要高得多,。

從這個結(jié)果可以看出,，經(jīng)濟適用房和商品房其實也沒有本質(zhì)的區(qū)別，只有產(chǎn)權(quán)分配上的差異,，因此,，從資產(chǎn)的角度看也不會改變房價上漲的趨勢,。那么最后,，我們來看購買經(jīng)濟適用房或共有產(chǎn)權(quán)房劃算嗎？答案是要看你的實際情況,。

如果你有購買商品房的資格,，而且有資金實力的,，不妨直接買商品房。因為商品房是全產(chǎn)權(quán),，而且可以選擇位置好的,、配套好的房產(chǎn)，投資收益率一定是大于經(jīng)濟適用房的,。但是呢,，如果你資金受限，直接買商品房的確有困難,，這時候先購買經(jīng)濟適用房,，趕上中國經(jīng)濟發(fā)展這輛快車，也是未嘗不可,。等以后生活條件改善了,，就可以買回政府手里的產(chǎn)權(quán)，重新購買商品房,。

為什么今天要把經(jīng)濟適用房的投資做為一個話題拿出來討論呢,？因為在生活中我觀察到一個現(xiàn)象，特別的有意思：在經(jīng)濟適用房小區(qū)里,，經(jīng)常能看到住戶開著奔弛,、寶馬車進進出出。那么就是說,，這些業(yè)主其實還是有一點的經(jīng)濟實力的,，完全可以勒緊一下褲帶去買商品房。但是很多人還是會選擇先購買經(jīng)濟適用房,，因為有政策優(yōu)惠,，覺得自己占到便宜了。其實,，從投資的角度看并不是如此：

第一，持有經(jīng)濟適用房就喪失了購買商品房的資格,，或者要購買商品房就要放棄原有的房子,。等你買了經(jīng)濟適用房又想住好房子，就得放棄保障性房產(chǎn)的權(quán)利,。除非等上個五年,，等全部產(chǎn)權(quán)都到你手里了，再去買商品房,。但是,，那個時候房價也已經(jīng)漲得讓你接受不了，實際上并不劃算,。也許是當(dāng)年你是在想,，未來五年后房價會下降，但是明白房產(chǎn)價值邏輯的朋友一定懂了：好地段的商品房,，保值功能是很強的,，就是說長期看好房子降價的可能性很小。

第二,，經(jīng)濟適用房的地段一般都是在城市的邊緣,，而房價的核心就是地段和配套。所以經(jīng)濟適用房的增長速度一定不會高于地段好的商品房,，當(dāng)你有經(jīng)濟能力的時候,，真的沒有必要去做這樣的投資。

張晨

2000年浙江大學(xué)金融本科畢業(yè)，金融從業(yè)23年,，其中某上市銀行工作21年,，擔(dān)任銀行高管10多年。現(xiàn)任浙江某資產(chǎn)管理公司管理人,、合伙人,，長期服務(wù)于企業(yè)的投融資相關(guān)工作，從業(yè)經(jīng)驗豐富,，有獨特的分析判斷力,。銀行工作期間多年被評為優(yōu)秀管理者、指定培訓(xùn)導(dǎo)師和總行級優(yōu)秀培訓(xùn)師?，F(xiàn)為錢塘智庫成員,、江干區(qū)社科聯(lián)理事，得到大學(xué)杭州私董會聯(lián)絡(luò)官等社會工作。

-下期預(yù)告-

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