前段時(shí)間,，接觸到一起酒店租賃合同糾紛,，酒店想通過(guò)優(yōu)先承租權(quán)獲得與出租人的續(xù)租。我看當(dāng)事人的租賃合同明年年底才到期,，屆時(shí),，《民法典》已實(shí)施,，可以依據(jù)《民法典》主張?jiān)摍?quán)利,。為此，筆者收集了有關(guān)承租人的優(yōu)先承租權(quán)的裁判文書,，結(jié)合《民法典》規(guī)定,，對(duì)承租人的優(yōu)先承租權(quán)作此分析與理解，以饗讀者,。

《民法典》第734條第二款規(guī)定,，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利,。該規(guī)定即為承租人的優(yōu)先承租權(quán),，屬于《民法典》的新增規(guī)定。但是,，承租人的優(yōu)先承租權(quán)在司法實(shí)踐中早已有之,，如果在“無(wú)訟案例”之中輸入“優(yōu)先承租權(quán)”的關(guān)鍵字，能夠檢索到的相關(guān)案例平均每年有也在2000份以上,，但是對(duì)于承租人的優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定如何理解與適用,，卻并未得到司法實(shí)踐的檢視。

首先,，需要界定何為承租人的優(yōu)先承租權(quán),？（2011）南市民一終字第1859號(hào)號(hào)民事判決書認(rèn)為，所謂承租人的優(yōu)先承租權(quán),，是指原租賃期間屆滿后,，出租人將房屋出租的，在同等條件下承租人依法享有的優(yōu)先于他人承租房屋的權(quán)利,。在司法實(shí)踐中,，最先遇到的問(wèn)題可能就是承租人是否享有承租權(quán)，當(dāng)時(shí)這是在《民法典》未施行前所需要解決的問(wèn)題,，即承租人的優(yōu)先承租權(quán)從何而來(lái)的問(wèn)題,。

對(duì)此，（2011）南市民一終字第1859號(hào)號(hào)民事判決書是這樣認(rèn)定的：“首先,，優(yōu)先權(quán)具有法定性,，其是項(xiàng)法定權(quán)利，是否享有優(yōu)先權(quán)應(yīng)依法律的規(guī)定。目前我國(guó)法律及行政法規(guī)中并沒(méi)有關(guān)于承租人享有優(yōu)先承租權(quán)的相關(guān)規(guī)定,，因此,，對(duì)于承租人是否享有優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)當(dāng)以租賃雙方在租賃合同中的約定來(lái)確認(rèn)。”但是,，就司法實(shí)踐來(lái)看,，在大多數(shù)情況下，當(dāng)事人很少在合同中約定優(yōu)先承租權(quán),。所以,，也就很難在過(guò)去的司法文書中看到優(yōu)先承租權(quán)如何行使，如何救濟(jì)的問(wèn)題,。

此次《民法典》新增條文,，明確規(guī)定承租人的優(yōu)先承租權(quán)，這就從立法的確立了承租人的優(yōu)先承租權(quán),，使其有了堅(jiān)強(qiáng)的法律依據(jù),。就從其立法目的來(lái)看，（2015）佛中法民三終字第1207號(hào)民事判決書認(rèn)為,，“優(yōu)先承租權(quán)的設(shè)立是為了在一定程度上維護(hù)法律關(guān)系的穩(wěn)定,，避免因租賃關(guān)系的終止而損害承租人的利益。”對(duì)于承租人優(yōu)先承租權(quán)設(shè)立目的的認(rèn)定,，對(duì)于確立優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利性質(zhì)大有裨益,。例如，在最高院主編的《民法典理解與適用》一書就認(rèn)為,，從更好保護(hù)承租人權(quán)利的角度,，為實(shí)現(xiàn)這一立法目的和立法價(jià)值，已將該權(quán)利界定為附條件形成權(quán),，即在法律規(guī)定的條件成就時(shí),，承租人單方做出的締約意思表示即可在出租人和承租人之間成立租賃合同關(guān)系。

當(dāng)然,，對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)性質(zhì)界定在司法實(shí)踐中爭(zhēng)議比較大,，例如（2015）佛中法民三終字第1207號(hào)民事判決書認(rèn)為：優(yōu)先承租權(quán)僅僅是一種優(yōu)先締約請(qǐng)求權(quán)，這種權(quán)利既不是物權(quán),，也不是形成權(quán),，而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為約定產(chǎn)生的債權(quán)性權(quán)利，僅具有債權(quán)效力,，并無(wú)物權(quán)效力,，該權(quán)利不具備對(duì)抗出租人物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的效力，也不具備單方形成新合同關(guān)系的效力,，即優(yōu)先承租權(quán)不能對(duì)抗第三人,。

權(quán)利性質(zhì)的界定在某種程度上又決定著權(quán)利的行使方式,。我們可以考慮通過(guò)合同約定來(lái)界定優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)以及行使方式。按照之前的裁判文書,，例如（2013）青民一初字第2343號(hào)民事判決書認(rèn)為：“優(yōu)先承租權(quán)雖然沒(méi)有法律明文規(guī)定,，但符合我國(guó)合同法規(guī)定的意思自治原則，也不違反法律,、行政法規(guī)的禁止性規(guī)范,，對(duì)此，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同當(dāng)事人約定的優(yōu)先承租權(quán)予以保護(hù),?！笨梢越o予我們一定的啟示，即通過(guò)合同約定來(lái)確定優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì),，行使方式以及責(zé)任承擔(dān)等內(nèi)容,。

接下來(lái)的問(wèn)題就是優(yōu)先承租權(quán)的行使條件為何,？按照《民法典》的規(guī)定,，不外乎兩個(gè)：其一，租賃期限屆滿,；其二,，以同等條件承租。這其中最容易發(fā)生糾紛就是對(duì)于“同等條件”的認(rèn)定,，（2015）佛中法民三終字第1207號(hào)民事判決書認(rèn)為,，優(yōu)先承租權(quán)中“同等條件”的核心內(nèi)容應(yīng)包括租賃標(biāo)的的特定性、同一性,。（2014）鄂宜昌中民二終字第00050號(hào)判決書認(rèn)為,，這里的同等條件首先應(yīng)當(dāng)是價(jià)格條件相等。此外,，如果存在對(duì)出租人的利益產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的,、較為嚴(yán)重影響的條件，也應(yīng)當(dāng)視為同等條件的范疇,。

最后要解決的就是承租人的優(yōu)先承租權(quán)如何行使的問(wèn)題,。優(yōu)先承租權(quán)的行使與其權(quán)利定性密切相關(guān)。但是無(wú)論如何定性,，承租人獲知出租人繼續(xù)出租的意愿和租賃條件,，均是承租人主張優(yōu)先承租權(quán)的前提。至于在現(xiàn)實(shí)之中如何操作,，并無(wú)可依據(jù)的規(guī)范,。在這種情況下，最好的辦法就是在訂立租賃合同的時(shí)候就明確約定優(yōu)先承租權(quán)的行使方式,，行使程序以及責(zé)任承擔(dān),。當(dāng)然,，在現(xiàn)實(shí)中，出租人往往處于強(qiáng)勢(shì)地位,，承租人難以獲得租賃合同的制定權(quán),，在這種情況下，承租人可以在租賃合同屆滿前,，主動(dòng)向出租人以書面的形式提出優(yōu)先承租權(quán)的請(qǐng)求,。