本文由公眾號(hào)“蘇寧財(cái)富資訊”原創(chuàng),，作者為蘇寧金融研究院高級(jí)研究員陳嘉寧,。

近日，人民銀行的一則 “存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR”的公告,，引起了市場(chǎng)的關(guān)注。

其實(shí),，這已經(jīng)不是央行第一次嘗試將房貸利率與LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）進(jìn)行接軌了,。早在2019年10月8日，央行就下文要求2019年10月8日以后,，新增住房貸款利率定價(jià)都應(yīng)該采取“LPR + 利率加點(diǎn)”模式,。

而本次政策，利率定價(jià)基準(zhǔn)的調(diào)整對(duì)象則針對(duì)10月8日以前的貸款購(gòu)房者,。根據(jù)新政的要求,，他們需要在與銀行協(xié)商的前提下，對(duì)貸款合同中的基準(zhǔn)利率計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整,。如下圖所示：

根據(jù)wind的數(shù)據(jù),，截至2019年9月底，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額高達(dá)29萬(wàn)億元,。本次存量房貸利率切換,，顯然會(huì)對(duì)這29萬(wàn)億元的貸款,，以及背后成千上萬(wàn)的家庭，產(chǎn)生巨大的影響,，你準(zhǔn)備好了嗎,？

眾所周知,，我國(guó)之前的房貸利率計(jì)量模式采取的是“以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ),，上下浮動(dòng)一定比率”的形式。根據(jù)本次新政的安排,，在與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商的前提下,，房貸借款人需要將房貸利率模式，轉(zhuǎn)換為基于LPR的浮動(dòng)利率模式或者固定利率模式,，二者必選其一,。關(guān)于這兩個(gè)選項(xiàng)的詳細(xì)介紹如下：

選項(xiàng)1（浮動(dòng)利率模式）：轉(zhuǎn)換后的房貸利率 = 當(dāng)期的LPR + 利率加點(diǎn)

這里L(fēng)PR是選取了市場(chǎng)上有代表性的18家銀行，綜合參考他們的貸款利率報(bào)價(jià),，由指定發(fā)布人對(duì)報(bào)價(jià)進(jìn)行計(jì)算形成的平均利率,。相對(duì)之前的基準(zhǔn)利率，市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）的定價(jià)來(lái)源為市場(chǎng)報(bào)價(jià),，更新頻率更高（每月20日更新一次）,，市場(chǎng)化程度更高。

而利率加點(diǎn)是根據(jù)借款人之前的房貸利率進(jìn)行換算的,，具體的換算過(guò)程如下圖所示：

在上圖的左邊,，是一名購(gòu)房者之前的房貸利率定價(jià)結(jié)構(gòu)（在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，上浮或者下浮一定的百分比）,。所謂基準(zhǔn)利率是由央行官方公布的一個(gè)存貸款利率,，主要根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況和貨幣政策需要進(jìn)行確定和調(diào)整，當(dāng)前我國(guó)５年以上貸款的基準(zhǔn)利率為4.9%,。由于該利率的調(diào)整將對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大,，故調(diào)整比較慎重，上次基準(zhǔn)利率的調(diào)整可以追溯到2015年,。

為了簡(jiǎn)單起見(jiàn),，我們假設(shè)該購(gòu)房者之前的貸款利率為在基準(zhǔn)利率上浮20%，即5.88%= 4.9%×（1+20%）,。

上圖右部是該購(gòu)房者通過(guò)LPR轉(zhuǎn)換后的利率結(jié)構(gòu),。其中，根據(jù)轉(zhuǎn)換規(guī)則：

（1）轉(zhuǎn)換前后的總利率（5.88%）相等,；

（2）在利率加點(diǎn)計(jì)算中,，LPR采用2019年12月的報(bào)價(jià)（4.8%）。

可以計(jì)算出該購(gòu)房者的利率加點(diǎn)為1.08%（=5.88%-4.8%）

所以,，該購(gòu)房者轉(zhuǎn)換后的利率計(jì)算公式為 = LPR +1.08%,。（LPR每年會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的LPR報(bào)價(jià)調(diào)整一次,，而1.08%的利率加點(diǎn)，在整個(gè)貸款期內(nèi)不再發(fā)生變化）

通過(guò)以上計(jì)算過(guò)程,，我們可以發(fā)現(xiàn),，隨著轉(zhuǎn)換前原始利率上下浮動(dòng)比率的變化，具體到每位客戶的利率加點(diǎn)系數(shù)也是不同的,。為了方便計(jì)算,，在此給出了針對(duì)不同的基準(zhǔn)利率浮動(dòng)比率，換算出來(lái)的利率加點(diǎn)系數(shù)對(duì)照表如下：

如某客戶是早年以基準(zhǔn)利率打七折拿的房貸,，在轉(zhuǎn)換前,，他的實(shí)際房貸利率為3.43%（= 4.9%×70%）。轉(zhuǎn)換后,，他的利率加點(diǎn)系數(shù)經(jīng)查表可以得到-1.37%,，利率計(jì)算公式為（LPR-1.37%）。假設(shè)某年的LPR變成了4.5%,，則他當(dāng)年的房貸利率為3.13%=（4.5%-1.37%）,。

選項(xiàng)2（固定利率模式）：切換后房貸利率 = 客戶當(dāng)前房貸利率 。

除了選項(xiàng)1中根據(jù)LPR的浮動(dòng)利率模式,，新政策還允許客戶采用固定利率模式來(lái)計(jì)量房貸,。根據(jù)在央行文件，“商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平”,。

如,，在上面的案例中，客戶當(dāng)前的房貸利率為3.43%,，客戶后續(xù)的固定利率仍然為 3.43%,。這個(gè)利率將貫穿客戶整個(gè)貸款周期，無(wú)論之后市場(chǎng)利率如何波動(dòng),，客戶都按照3.43%的房貸利率進(jìn)行還款,。

最后，根據(jù)政策要求,，借款人只有一次選擇的機(jī)會(huì)。無(wú)論是選項(xiàng)1（浮動(dòng)利率）還是選項(xiàng)2（固定利率）,，一旦選定,，就不能再切換變化。

根據(jù)上文介紹，央行給2019年10月8日前申請(qǐng)到房貸的借款人一個(gè)選擇權(quán)——將房貸利率轉(zhuǎn)換為基于LPR的浮動(dòng)利率或者固定利率,。首先,，必須選,，因?yàn)榕f的房貸利率模式即將退出歷史舞臺(tái)；其次,，只能選一次,，一旦落定，不能再切換,。

面對(duì)著兩種利率定價(jià)方法,，借款人應(yīng)該如何選擇呢？

市場(chǎng)上,，有很多的專家推薦選擇浮動(dòng)利率模式,，理由是從中短期來(lái)看，我國(guó)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）將保持低位波動(dòng),，如當(dāng)前的LPR為4.8%,，就低于4.9%的基準(zhǔn)利率。因此,，采用以LPR為基礎(chǔ)的浮動(dòng)利率是非常劃算的,。

不過(guò)，在此有必要提示可能存在的利率風(fēng)險(xiǎn),。一旦經(jīng)濟(jì)進(jìn)入加息周期,，不排除LPR可能會(huì)走高，進(jìn)而加重房貸借款人的還貸負(fù)擔(dān),。本文以實(shí)例的形式來(lái)說(shuō)明這種影響：

假設(shè),，某客戶申請(qǐng)住房貸款100萬(wàn)，分20年還清,，當(dāng)房貸利率為4.9%時(shí),，每個(gè)月應(yīng)還款6544元，當(dāng)房貸利率漲到5.9%時(shí),，則月供還款為7106元,，每月要多還款562元。如此,，每當(dāng)房貸利率上行1%,，月供還款額增加550到650元左右。

至于未來(lái)LPR走勢(shì),，目前市場(chǎng)的共識(shí)是：中短期內(nèi),，預(yù)計(jì)LPR將保持低位波動(dòng)，房貸月供也會(huì)相應(yīng)的走低,。但是,，作為利率市場(chǎng)化的產(chǎn)物，LPR的長(zhǎng)期走勢(shì)存在一定不確定性，沒(méi)有人敢保證LPR未來(lái)不會(huì)上漲,。因此,，進(jìn)行相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)提示和壓力測(cè)試也是有必要的。

具體到利率選擇,，筆者認(rèn)為對(duì)于以下一些借款人,，因?yàn)槔曙L(fēng)險(xiǎn)較小，可以考慮直接選擇浮動(dòng)利率：

（1）剩余還款期限不長(zhǎng)的借款人,，如,，某人僅剩余三到五年的房貸，大可放心選擇浮動(dòng)利率,，因?yàn)轭A(yù)計(jì)中短期內(nèi),，出現(xiàn)LPR大幅上升的可能性不大。因此,，即使在更長(zhǎng)的時(shí)間維度上真的出現(xiàn)了LPR的上升,，貸款也已經(jīng)還完了，完全沒(méi)有影響,。

（2）對(duì)于利率變化不敏感的借款人,，這一類人收入較為寬裕，還完房貸后還有不錯(cuò)的結(jié)余,。如此可以選擇浮動(dòng)利率,，一方面，可以享受到中短期LPR下行帶來(lái)的月供減少,，另一方面,，即使長(zhǎng)時(shí)間維度內(nèi)LPR出現(xiàn)了上行，增加的月供對(duì)于借款人的生活影響不大,。最極端的情況下,，一旦利率上浮高于預(yù)期，還可以考慮提前償還貸款,，規(guī)避利率上行的影響,。

而對(duì)于剩余還款期限較長(zhǎng)，且對(duì)利率變化較敏感的人來(lái)講,，則面臨兩種選擇：堅(jiān)持固定利率,，可以鎖定房貸利率風(fēng)險(xiǎn)，不失為一個(gè)不錯(cuò)的選擇,；但中長(zhǎng)期看,，中國(guó)大概率會(huì)進(jìn)入降息周期（發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體都驗(yàn)證了這一點(diǎn)，更低的GDP增速通常對(duì)應(yīng)更低的資金利率）,，選擇固定利率，無(wú)法享受利率下降周期中的利息節(jié)約紅利,，所以,，選擇LPR加點(diǎn)模式也有很大的吸引力,。

實(shí)際上轉(zhuǎn)換首年的利率變化非常小

雖然，轉(zhuǎn)換前后房貸利率結(jié)構(gòu)變化較大,，但筆者認(rèn)為,，至少在發(fā)生利率轉(zhuǎn)換的第一年，借款人實(shí)際面對(duì)的利率變化非常小,。

一方面,，根據(jù)前面介紹的規(guī)則，浮動(dòng)利率加點(diǎn)的換算前提是切換前后實(shí)際房貸利率不變,。另一方面,，固定利率協(xié)商的定價(jià)基礎(chǔ)也是借款人切換前的實(shí)際房貸利率。因此,，無(wú)論借款人選擇固定還是浮動(dòng)利率,，第一年的實(shí)際房貸利率較之前不會(huì)發(fā)生太大的變化。而對(duì)于選擇了浮動(dòng)利率模式的借款人,，后續(xù)年份利率變化,，跟LPR的波動(dòng)情況有關(guān)。

本輪利率轉(zhuǎn)換對(duì)房?jī)r(jià)有何影響,？

筆者認(rèn)為,，本次存量房貸利率轉(zhuǎn)換對(duì)于現(xiàn)在的房?jī)r(jià)影響不大。具體有兩個(gè)原因：

一是本輪利率轉(zhuǎn)換不會(huì)增加中短期的房貸壓力,。一方面,，根據(jù)前面的分析，轉(zhuǎn)換首年,，借款人實(shí)際面臨的利率變化不大,。另一方面，預(yù)計(jì)中短期內(nèi),，LPR將在低位波動(dòng),，因此，房貸利率在中短期內(nèi)下行概率較大,，對(duì)借款人不會(huì)構(gòu)成壓力,，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。

二是房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)變化,。相對(duì)于房貸利率的調(diào)整,，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)于房?jī)r(jià)的影響更大（如二套房較高的首付比率、限購(gòu)政策等）,，在房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化的前提下,，房?jī)r(jià)發(fā)生較大波動(dòng)的可能性不大。

在此，以一個(gè)購(gòu)房案例進(jìn)行解釋：

假設(shè)總房款為300萬(wàn),，三成首付90萬(wàn),，需向銀行貸款210萬(wàn)，根據(jù)不同的房貸利率,，按20年期限,，以等額本息形式，每個(gè)月需要還款如下表所示：

可以發(fā)現(xiàn),，隨著房貸利率的上浮,，購(gòu)房者的月供額確實(shí)有所增加，如一個(gè)中小波動(dòng),，房貸利率由5.9%上升60個(gè)基點(diǎn),，到6.5%，每月的月供增加730元,；一個(gè)較大的波動(dòng),，房貸利率從5.9%上升到7.9%（上升200個(gè)基點(diǎn)，在當(dāng)前適度寬松的貨幣政策環(huán)境下,，可能性不大,，在此引用更多的是壓力測(cè)試），每月的月供增加2500元,。

下表是首付增加對(duì)于購(gòu)房者的影響：

同樣是300萬(wàn)的房子,，按照首付60%計(jì)算（接近北京、上海等一線城市的二套房首付比例）,，需要180萬(wàn)首付款,，相比原來(lái)（三成首付），多繳納90萬(wàn)現(xiàn)金,。

由以上案例可見(jiàn),，相比利率波動(dòng)使得每月增加上千元月供，首付比例波動(dòng)則需要購(gòu)房者短時(shí)間內(nèi)籌集和繳納大筆購(gòu)房首付款,，對(duì)于購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力和需求影響更大,。實(shí)務(wù)中，各地確實(shí)也是通過(guò)提高二套房首付比例來(lái)抑制投機(jī)炒房,，調(diào)控房?jī)r(jià),。

部分一二線城市的二套房首付比例如下表：

另外，大部分一二線城市,，還對(duì)購(gòu)房資格進(jìn)行了限制,，只有具有本地戶口、工作居住證或者在本地繳納多年社保/稅收的前提下,，才有資格進(jìn)行購(gòu)房,，如此進(jìn)一步限制了購(gòu)買(mǎi)力和需求,。

綜上所述，相比首付比例和各地的限購(gòu)政策,，本次利率新政對(duì)于房?jī)r(jià)影響有限,。

需要說(shuō)明的是，本次利率調(diào)整,，僅限于商業(yè)貸款,，公積金貸款的利率不受影響。如此,，相比之下,，公積金貸款具有利率更低、利率風(fēng)險(xiǎn)更小的特點(diǎn),，是一種更加優(yōu)惠的住房貸款工具,。建議在條件允許的情況下，優(yōu)先選取公積金貸款,。