總的來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者不用有過(guò)多擔(dān)憂,，對(duì)于房貸而言,，定價(jià)基準(zhǔn)變化帶來(lái)的更多是計(jì)算方式的改變，利率本身變化較小,。

12月28日,，央行發(fā)布公告稱，為深化利率市場(chǎng)化改革,，進(jìn)一步推動(dòng)貸款LPR運(yùn)用,，現(xiàn)將存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。

在此之前,，存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)為貸款基準(zhǔn)利率加點(diǎn)計(jì)算,。

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末,，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額為25.75萬(wàn)億元,，占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額的18.89%。此次定價(jià)基準(zhǔn)的改變無(wú)疑將影響房貸利率定價(jià)的變化,，購(gòu)房者需要和銀行重簽貸款合同,，進(jìn)行“換錨”。那么,，你的月供是不是也要發(fā)生變化了,？

存量貸款如何換錨？

1,、限定范圍：2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款（不包括公積金個(gè)人住房貸款）,；

2、轉(zhuǎn)換時(shí)間：2020年3月1日-2020年8月31日,；

3,、轉(zhuǎn)換方式：將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR,，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán),，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換,；

換錨后個(gè)人住房貸款將受到哪些影響？

對(duì)于居民而言,，公積金個(gè)人住房貸款仍掛鉤基準(zhǔn)利率,，也就是不會(huì)有變化；商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換有兩種選擇,，即LPR加點(diǎn)和固定利率,。轉(zhuǎn)換為固定利率，商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平,，也就是改革前后利率不變,。重點(diǎn)是轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)，房貸利率不再一成不變,，而是會(huì)隨著LPR的改變而改變,。怎么改變？看這一張圖就夠了,，建議收藏,。

1、新政什么時(shí)候開始執(zhí)行,？

公告原文：轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始,，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。所以在2020年3月之前,，房貸實(shí)際利率沒(méi)有變化,。

舉例來(lái)說(shuō)明一下。如果借款人之前的房貸利率是85折,，執(zhí)行的利率是4.9%（基準(zhǔn)）*0.85=4.165%,，改成LPR后，則是在當(dāng)前LPR4.8%基礎(chǔ)上減63.5點(diǎn),，故而對(duì)于借款人來(lái)說(shuō),，依然執(zhí)行4.165%，沒(méi)有任何影響,。而從2020年3月開始,，房貸執(zhí)行LPR+點(diǎn)數(shù)（或固定利率）模式。

2,、可以不做調(diào)整嗎,？

不可以，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成轉(zhuǎn)換,。

3,、可以要求加點(diǎn)數(shù)少一些嗎,？

不可以，房貸不能商量加點(diǎn)數(shù),，一切以轉(zhuǎn)換時(shí)的點(diǎn)數(shù)為準(zhǔn),，房貸執(zhí)行LPR+點(diǎn)數(shù)（或固定利率）模式。其中“點(diǎn)數(shù)”是你當(dāng)時(shí)轉(zhuǎn)換利率計(jì)算方式時(shí)的點(diǎn)數(shù),，這一個(gè)點(diǎn)數(shù),，在整個(gè)合同期內(nèi)不變。以85折為例,，執(zhí)行的利率是4.9%（基準(zhǔn)）*0.85=4.165%,，改成LPR后，則是在當(dāng)前LPR4.8%基礎(chǔ)上減去4.165%所得的數(shù)值,，即為點(diǎn)數(shù)。而LPR則是可以變動(dòng)的,，如果你選擇一年期（最短期限）,，那么就一年之內(nèi)不會(huì)變，下一個(gè)合同期再相應(yīng)變化,。

4,、在轉(zhuǎn)換時(shí)，有其他選擇嗎,？

有兩個(gè)選擇,。其一，你可以選擇前面提到的固定利率,，比如你當(dāng)前的利率是85折,，你可以和銀行協(xié)商以后改成4.165%，無(wú)論LPR如何變化,，你都執(zhí)行這個(gè)利率,。值得說(shuō)明的是，這個(gè)固定利率,，選擇機(jī)會(huì)只有一次,，一旦確定就不能再更改。

其二,，你可以與銀行約定重定價(jià)周期,，最短周期一年，當(dāng)然你也可以要求兩年,、三年調(diào)整一次,。那么問(wèn)題來(lái)了，究竟該選擇一年調(diào)整一次的LPR浮動(dòng)利率,，還是選擇一個(gè)多年不變的固定利率,，哪個(gè)劃算,？如今全球經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入寬松時(shí)代，利率走低是大趨勢(shì),，很多歐美國(guó)家已進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代,。我國(guó)的利率相較于前幾年也已大幅下行，5年前的基準(zhǔn)利率高達(dá)6.5%以上,，如今還不到5%,。所以，建議選擇1年調(diào)整一次的浮動(dòng)利率,。

5,、利率調(diào)整后，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，是否劃算,？

假定基準(zhǔn)利率保持4.9%不變，將來(lái)LPR高于4.8%,，那對(duì)于任何人都是不劃算的,，反過(guò)來(lái)LPR低于4.8%，那對(duì)任何人都是劃算的,。

看看具體例子,，如果2021年5年期LPR利率從現(xiàn)在的4.8%調(diào)整到4.6%，那么新的房貸利率將會(huì)從6%（4.8%+63.5個(gè)點(diǎn)）變成5.8%（4.6%+63.5個(gè)點(diǎn)）,。同理,，如果5年期LPR從4.8%上升到5%，那么未來(lái)的實(shí)際房貸利率也會(huì)從6%（4.8%+63.5個(gè)點(diǎn)）上升到6.2%（5%+63.5個(gè)點(diǎn)）,?？梢?jiàn)，加點(diǎn)的數(shù)值（注意,，加點(diǎn)可為負(fù)值,，即基準(zhǔn)打折），從一開始就決定了上浮空間,，而5年期LPR的變動(dòng),，則決定樓市利率到底是加息還是降息。值得一提的是,，據(jù)中原地產(chǎn)張大偉分析,，從短期看，有利于存量貸款的購(gòu)房者,，相當(dāng)于降息,，因?yàn)長(zhǎng)PR短期降低是趨勢(shì)，特別是在2020年,，降息是趨勢(shì),。實(shí)際上,，10月8日之前采用的4.9%基準(zhǔn)利率，從2015年10月24日啟用,，已4年沒(méi)有調(diào)整了,。

6、個(gè)人月供什么時(shí)候開始有變化呢,？

按照要求,，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變,。轉(zhuǎn)換時(shí)間是從2020年3月1日至8月31日,，但實(shí)際的執(zhí)行時(shí)間是從2021年開始，也就是說(shuō),，2020年用戶實(shí)際執(zhí)行的房貸還是按照2019年的房貸執(zhí)行,，按照當(dāng)前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降,，用戶也只能從2021年開始享受利率下行的紅利,。但在2020年3月-2020年8月期間，越早換錨,，從而確定越早的重定價(jià)日，能夠在2021年越早享受較低的按揭利率,。

總的來(lái)說(shuō),，購(gòu)房者不用有過(guò)多擔(dān)憂，對(duì)于房貸而言,，定價(jià)基準(zhǔn)變化帶來(lái)的更多是計(jì)算方式的改變,，利率本身變化較小。

企業(yè)將受到哪些影響,？融資成本有望繼續(xù)降低

伴隨著LPR全面成為貸款定價(jià)的基準(zhǔn),，LPR的下行在引導(dǎo)貸款利率下行方面也將發(fā)揮更大的作用，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本有望繼續(xù)降低,。

目前,，LPR正處于下行通道中。自8月改革實(shí)施以來(lái),，經(jīng)多次報(bào)價(jià)后,，當(dāng)前，即2019年12月的1年期和5年期LPR分別報(bào)4.15%和4.8%,，分別較8月份下行16個(gè)和5個(gè)基點(diǎn),。

對(duì)于企業(yè)而言，換錨后即刻執(zhí)行新貸款利率,。換錨后新執(zhí)行利率由雙方協(xié)定,，LPR自改革后已調(diào)降16bps,，多數(shù)企業(yè)換錨后有望享受更低的貸款利率，越早換錨,，利息支出越早調(diào)降,。尤其是多數(shù)央企，其5年期以內(nèi)信用債票息僅在3.6%附近,，遠(yuǎn)低于1年期LPR,，因此央企在存量債務(wù)換錨中將占據(jù)強(qiáng)勢(shì)地位，銀行若為留住央企資金,，以貸生存,，則需要犧牲更多超額利潤(rùn)。而多數(shù)民營(yíng)企業(yè),，在重定價(jià)過(guò)程中議價(jià)能力較弱,，預(yù)計(jì)在換錨過(guò)程中所實(shí)現(xiàn)的利率調(diào)降幅度有限。

存量“換錨”工程浩大 銀行或承壓

根據(jù)央行公告,，商業(yè)銀行應(yīng)自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn),，原則上存量貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)切換工作要在2020年8月31日前全部完成。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，自公告發(fā)布之日起,，銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計(jì)劃，包括系統(tǒng)配套,、人員培訓(xùn)等,，同時(shí)通過(guò)多種渠道（包括官網(wǎng)和網(wǎng)點(diǎn)公告、短信,、郵件,、手機(jī)銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協(xié)商一致的前提下,，盡可能以簡(jiǎn)便易行的方式變更原合同條款,。

截至2019年11月末，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額157.56萬(wàn)億元,；人民幣貸款余額151.97萬(wàn)億元,。盡管官方?jīng)]有披露需要切換定價(jià)基準(zhǔn)的存量浮動(dòng)利率貸款余額，但業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)存量貸款規(guī)?？蛇_(dá)數(shù)十萬(wàn)億元,。業(yè)內(nèi)人士表示，如此大規(guī)模的存量貸款需在半年時(shí)間內(nèi)全部完成定價(jià)基準(zhǔn)切換,，銀行也將承受一定壓力,。

中國(guó)銀行研究院研究員范若瀅認(rèn)為，此次存貸款利率轉(zhuǎn)換將給商業(yè)銀行帶來(lái)更大的經(jīng)營(yíng)壓力和挑戰(zhàn)。一方面,，在儲(chǔ)蓄率趨于下行,、存款競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的背景下，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后將給商業(yè)銀行帶來(lái)較大息差管理和資產(chǎn)負(fù)債管理壓力,。另一方面,，對(duì)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)、內(nèi)部定價(jià)能力提出了更高的要求,。從公告要求來(lái)看,，最終貸款利率要通過(guò)銀行與客戶協(xié)商的方式來(lái)確定，需要銀行綜合考慮客戶本身的信用資質(zhì),、放款銀行的資金成本,、風(fēng)險(xiǎn)成本和市場(chǎng)供求等多種因素。此外,，當(dāng)前商業(yè)銀行存貸款業(yè)務(wù)FTP（即商業(yè)銀行內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價(jià)）與金融市場(chǎng)業(yè)務(wù)FTP存在脫節(jié)現(xiàn)象,，未來(lái)如何優(yōu)化調(diào)整FTP定價(jià)管理體系，是商業(yè)銀行需要思考的問(wèn)題,。