央行上周末再宣布重磅政策。繼8月起新發(fā)放貸款主要參考貸款市場報價利率（LPR）定價之后,，中國人民銀行出臺存量貸款利率基準轉(zhuǎn)換方案,。已簽訂房貸合同的市民，可以與銀行協(xié)商將定價基準轉(zhuǎn)換為LPR,，也可以協(xié)商采取固定利率,。

要點1

新政不涉及公積金貸款

根據(jù)央行公告,，自2020年3月1日起，金融機構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉(zhuǎn)換條款進行協(xié)商,，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準加點形成,。

加點數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值，這個差值可以為負值,，也就是可以下浮,。加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變，存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成,。

公告明確,，“存量浮動利率貸款”是指2020年1月1日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款,，不包括公積金個人住房貸款,。自2020年1月1日起，各金融機構(gòu)不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同,。

要點2

初次轉(zhuǎn)換房貸實際利率基本不變

央行表示,，新規(guī)的實施，將更好地發(fā)揮LPR貸款市場報價利率在實際利率形成中的引導作用,，推動社會融資成本下降,。預(yù)計初次轉(zhuǎn)換之后，存量貸款的利率執(zhí)行水平將與轉(zhuǎn)換之前保持基本不變,。

同一筆商業(yè)性個人住房貸款,，在2020年3月至8月之間任意時點轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點數(shù)值,。

也就是說,，從明年3月1日起市民就可以辦理老貸款合同將利率定價轉(zhuǎn)為LPR，辦理截止到8月31日,，這期間哪個時間去辦理都可以,，不影響利率。

除商業(yè)性個人住房貸款,，其他存量浮動利率貸款,，包括但不限于企業(yè)貸款、個人消費貸款等,，可由借貸雙方按市場化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款,。

算賬

初次轉(zhuǎn)換房貸實際利率基本不變

為了讓公眾更直觀地了解新政，央行以商業(yè)性房貸為例進行了說明,。

若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年,，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%,，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%,。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%,。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準，且重定價周期仍為1年,，重定價日仍為每年1月1日,，那么加點幅度應(yīng)為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。

在上述案例中,，房貸利率的定價錨點從基準貸款利率變?yōu)長PR后,，加點方式從貸款基準利率上浮10%的5.39%，變?yōu)榱薒PR上浮0.59個百分點,，還是5.39%,。

分析

目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日,。

諸葛找房副總裁苑承建表示,，此次利率轉(zhuǎn)換期為2020年3月1日至2020年8月31日，但實際執(zhí)行時間是從2021年開始,，也就是說,，2020年客戶實際執(zhí)行的房貸還是按照2019年的房貸執(zhí)行。

在上述案例中,，2020年3月30日至12月31日,，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%。在此后的第一個重定價日,，即2021年1月1日,，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年的新利率均為上年12月的5年期LPR加0.59%,。

其他選擇

房貸還可協(xié)商采取固定利率

此次貸款利率的轉(zhuǎn)變,，央行對借款人給出兩個選擇——既可與銀行協(xié)商確定將定價基準轉(zhuǎn)換為LPR，也可以轉(zhuǎn)換為固定利率,。轉(zhuǎn)換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定,，轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。

固定利率在合同期內(nèi)不變,。如果未來利率上行,，借款人可以避免成本上升。如果利率下行,，借款人也無法享受紅利,。對銀行來說則正好相反。由于房貸利率一簽就是好幾十年,，銀行為規(guī)避LPR變動風險,，一般不會同意與房貸借款人簽署固定利率貸款合同。根據(jù)央行公告，貸款人只有一次選擇權(quán),，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換,。已處于最后一個重定價周期的老貸款可不轉(zhuǎn)換。

未來走勢

轉(zhuǎn)換應(yīng)對貸款人有益

LPR指的是貸款市場報價利率,，作為未來的貸款利率之錨它的走勢如何呢,？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測，隨著豬肉價格逐漸平穩(wěn),，未來幾個月LPR下調(diào)將成為大趨勢,。民生銀行首席研究員溫彬也表示，以LPR為定價基準的新增信貸利率將穩(wěn)步下移,。

由于LPR是每月公布一次,，調(diào)整的頻次要比基準利率高，所以更能反映市場變化,?？紤]到當前的利率水平處于下行通道，LPR預(yù)計還有下降的空間,，所以從目前來看,，房貸轉(zhuǎn)換對標LPR應(yīng)該對貸款人有益,。