房蘇州 有用的買(mǎi)房建議,，買(mǎi)好房、買(mǎi)對(duì)房,， 

滸關(guān)說(shuō)不了再見(jiàn)

延伸閱讀：滸關(guān)樓市十三太保

01 再見(jiàn)剛需

隨著恒基旭輝城,、弘陽(yáng)上水、南山檸檬城等剛需大盤(pán)的的陸續(xù)售罄,，新的高價(jià)地接連上市腳步聲來(lái)臨,，滸關(guān)樓市將徹底告別剛需，集體進(jìn)入改善市場(chǎng),。

從剛需到改善的進(jìn)化,，2016到2018年，滸關(guān)樓市只用了2年時(shí)間,。

蘇地2016-WG-13號(hào),，2016年4月由南山總價(jià)26.93億元，樓面價(jià)14165元/平方米,，溢價(jià)235.26%拍下競(jìng)得,。在木瀆地價(jià)被干到2.4w的刺激下，滸關(guān)怎會(huì)低價(jià),。

2016對(duì)于滸關(guān)樓市是個(gè)劃時(shí)代的年份,，1月份永旺開(kāi)業(yè)，4月份地王誕生,，6月宜家開(kāi)業(yè),，樓市上漲波浪輪動(dòng)觸及，再加上利好的催化，低調(diào)的滸關(guān)成為了當(dāng)年最大的黑馬,，漲幅巨大,，一鳴驚人。

2018年號(hào)滸關(guān)南山楠（備案名：楠香雅苑一期）新領(lǐng)預(yù)售證,，預(yù)售證號(hào)為：蘇房預(yù)高新201852號(hào),，預(yù)售住宅面積104299平方米，共812套房源,。產(chǎn)品為高層和疊加洋房,。

備案均價(jià) 2.67W 

南山楠地今年5月7日首次開(kāi)盤(pán)，開(kāi)了4/5/7/8幢,，位置較差,，靠近高架。

當(dāng)天開(kāi)了180套,，去化63%,，作為第一個(gè)嘗試2W+價(jià)格的地王盤(pán)，第一炮的去化率尚可,。

滸關(guān)板塊首個(gè)純新高價(jià)盤(pán),，南山楠成交均價(jià)2.3W，首破2w,，滸墅關(guān)樓市告別剛需的標(biāo)志性事件,。

延伸閱讀：滸關(guān)地王南山楠，今日開(kāi)盤(pán),，去化63%,，賣(mài)得不錯(cuò)! 去的客戶(hù)幾乎都買(mǎi)了。

南山楠首次開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)

02 天量新房

從2016年開(kāi)始,，滸關(guān)(含通安)共計(jì)拍了14塊土地,，在這小小一個(gè)片區(qū)，這么大的潛在庫(kù)存,， 又配上改善的價(jià)格，未來(lái)新房競(jìng)爭(zhēng)是不言而喻的激烈,。

來(lái)看看這些土地的數(shù)據(jù)信息,，下面鏈接為詳細(xì)地塊情況。

延伸閱讀：滸關(guān)樓市十三太保

滸關(guān)14塊待上市地塊樓面價(jià)（點(diǎn)擊查看大圖）

滸關(guān)14塊待入市地塊已出規(guī)劃,，據(jù)目前了解的情況,，5塊地已公示案名，5塊地要求現(xiàn)房銷(xiāo)售,，10塊地為精裝,，4塊地為毛坯。

已公示案名項(xiàng)目：

• 南山13號(hào)地塊：南山楠

• 蘇鋼14號(hào)地塊：錦繡瀾山峰譽(yù)庭

• 路徑72號(hào)地塊：璞玥風(fēng)華

• 禹洲73號(hào)地塊：禹洲嘉譽(yù)山

• 金茂81號(hào)地塊：首開(kāi)金茂熙悅

• 聯(lián)發(fā)84號(hào)地塊：蘇悅灣

要求現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊：

• 弘陽(yáng)64號(hào)地塊

• 璞玥風(fēng)華

• 禹州嘉譽(yù)山

• 首開(kāi)金茂熙悅

• 金地29號(hào)地塊

• 中航62號(hào)地塊

下圖為滸關(guān)(含通安)未來(lái)上市的住宅房源數(shù)量，約為21000套,，建筑面積240W方,。如果在加上大陽(yáng)山的樓盤(pán)，數(shù)量會(huì)更加龐大,。

未來(lái)21000套,，數(shù)量又多，價(jià)格又貴的房源,，賣(mài)給誰(shuí),，誰(shuí)會(huì)買(mǎi)，去化會(huì)如何,？

蘇剛地塊目前公示的住宅數(shù)量為部分,，根據(jù)未公示的住宅面積推導(dǎo)，未來(lái)約預(yù)估新增4675套

03 預(yù)計(jì)價(jià)格

蘇州對(duì)于新房的備案價(jià)有限制,，本次價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)以往的備案價(jià)定價(jià)規(guī)則推導(dǎo)即將備案均價(jià),，僅供參考。

推測(cè)說(shuō)明：

基于開(kāi)發(fā)商樓面價(jià)+利潤(rùn)+精裝修費(fèi)用預(yù)測(cè)（此次待入市樓盤(pán)多為精裝修,，統(tǒng)一+2000元裝修費(fèi)用）

有些地塊為商住混合,，計(jì)算會(huì)提高住宅部分樓面價(jià)

下圖地塊中越秀、陸家嘴都是混合地塊,，住宅部分的隱性成本高于拍得樓面價(jià),，在推測(cè)備案價(jià)時(shí)候增加了成本價(jià)格。

純滸關(guān)地塊中,，僅有弘陽(yáng)和南山為毛坯交付,，通安地塊中禹州和金地為毛坯。未來(lái)上市產(chǎn)品主要是以精裝為主流,。

預(yù)計(jì)備案均價(jià),，從通安的最低毛坯2w，到滸關(guān)的3.1W,，更多的價(jià)格集中在2.5-3W,，再無(wú)2W以下的價(jià)格，真是讓人憂(yōu)傷,。

滸關(guān)的新房門(mén)檻大幅度提升,，購(gòu)房者愿意買(mǎi)單嗎？

04 滸關(guān)10年

提到滸關(guān)樓市,，繞不開(kāi)的旭輝這家開(kāi)發(fā)商,，在過(guò)去的10年時(shí)間，旭輝堪稱(chēng)是滸關(guān)一哥,，神一樣的存在,，在這個(gè)片區(qū)深耕多年,，最近的戰(zhàn)績(jī)是恒基旭輝城，28個(gè)月賣(mài)掉了3800套房子。

滸關(guān)的樓市在2010年之前基本是沒(méi)有商品房，從2009年開(kāi)始才進(jìn)入到商品房的起步時(shí)代,，從2012年開(kāi)始進(jìn)入爆發(fā)時(shí)代，大量新盤(pán)和大量剛需,，供需兩旺。

2012年的蘇州,，剛需遍地,，成交火爆，創(chuàng)造了至今無(wú)法超越的年10w套的住宅銷(xiāo)售量,。

滸關(guān)成為了北新區(qū)的剛需重地,。

這10年，滸關(guān)(含通安)共計(jì)售出商品住宅套數(shù)24000套,。

滸關(guān) 總戶(hù)數(shù)：20105

通安 總戶(hù)數(shù) ：3537

05 未來(lái)客戶(hù)

據(jù)《蘇州高新區(qū)滸墅關(guān)鎮(zhèn)總體規(guī)劃》顯示,，至2020年人口規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)14萬(wàn)人，2030年人口規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)18.5萬(wàn)人,。

滸關(guān)的未來(lái)新房客戶(hù)源主要為地緣客戶(hù)+外部客戶(hù)構(gòu)成,。

其中地緣客戶(hù)是最真誠(chéng)，粘性最好,，成交最快的群體,，可輻射滸關(guān)內(nèi)部，金閶新城,、通安以及周邊陽(yáng)山,、白馬澗等客源。

滸關(guān)新盤(pán)潛在周邊地緣客戶(hù)人群,，共計(jì)約10W戶(hù)

滸關(guān)戶(hù)數(shù)：51788戶(hù)

金閶新城：33663

通安：21325

外部客戶(hù)主要是來(lái)自其他區(qū)的改善客戶(hù),，這個(gè)相對(duì)于地緣客戶(hù)，數(shù)量相對(duì)稀少和不確定因素多,。

以下為滸關(guān)及周邊板塊主流小區(qū)二手房情況分析,。

二手房?jī)r(jià)格說(shuō)明：二手房成交情況復(fù)雜，價(jià)格會(huì)受到成交房源,、樓層,、戶(hù)型面積、裝修等因素影響,，即使是同一個(gè)小區(qū)的二手房，也存在價(jià)格差異,，以下數(shù)據(jù)采集自鏈家掛牌價(jià)格,，僅供參考,。（如數(shù)據(jù)有誤，歡迎留言討論）

? 滸關(guān)板塊 ?

商品房總戶(hù)數(shù)：20105戶(hù)

.

安置房總戶(hù)數(shù)：31683戶(hù)

? 金閶新城 ?

總戶(hù)數(shù)：15980戶(hù)

總戶(hù)數(shù)：17683戶(hù)

? 通安板塊 ?

總戶(hù)數(shù)：3537戶(hù)

總戶(hù)數(shù)：17788戶(hù)

06 掙扎前行

未來(lái)1年,，滸關(guān)(含通安)上市21000套住宅,，單價(jià)2w-3.1w

過(guò)去10年，滸關(guān)(含通安)銷(xiāo)售24000套住宅,。單價(jià)0.6w-1.8W

過(guò)去10年,，滸關(guān)賣(mài)了2.4w套，未來(lái)多少年,，滸關(guān)可以賣(mài)掉2.1W套,？

當(dāng)我們看到這些數(shù)據(jù)，無(wú)腦反應(yīng)就是房子太多,，價(jià)格太貴了,，曾經(jīng)的剛需重地，進(jìn)入改善市場(chǎng)之后,，不禁讓所有人發(fā)問(wèn)

• 有足夠的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)嗎,？

• 有足夠的購(gòu)買(mǎi)力嗎？

• 有足夠的購(gòu)買(mǎi)速度嗎,？
  

購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)在哪里,？

從購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)來(lái)說(shuō)，滸關(guān)地緣周邊客戶(hù)約為10W個(gè)家庭,，這里面有空置未入住,，有剛交付的這些都不是有效購(gòu)買(mǎi)力，面對(duì)2w套的高價(jià)住宅,，需要20%的家庭在置業(yè),。

有效購(gòu)買(mǎi)力主要來(lái)自

• 本地拆遷戶(hù)

• 本地土著

• 老小區(qū)改善

• 個(gè)體小老板

滸關(guān)的環(huán)保風(fēng)暴，其中個(gè)體戶(hù)的產(chǎn)業(yè)受到打擊,，購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)意愿會(huì)受到折損,。

本地土著的改善是最強(qiáng)勁的一群購(gòu)買(mǎi)力了，多年生活于此,，離不開(kāi)走不了,，賣(mài)一套好房子改善生活，未來(lái)是開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)爭(zhēng)奪的客戶(hù)群體,。

滸關(guān)終究是偏距一方,，不像新區(qū)獅山和園區(qū)中新合作區(qū)板塊，購(gòu)買(mǎi)群體可以輻射到全市區(qū),，更多的購(gòu)買(mǎi)力支撐主要是地緣客戶(hù),。

購(gòu)買(mǎi)力怎么樣？

價(jià)格翻倍,，購(gòu)買(mǎi)力減弱

交通的便利提升下,，剛需人群購(gòu)買(mǎi)范圍擴(kuò)大,，中環(huán)通車(chē)和3號(hào)線(xiàn)的加持，在17年之前大量的剛需涌入滸關(guān),，制作了火熱的樓市氛圍,。

未來(lái)上市價(jià)格，已然不是剛需價(jià)格,，很多近3W的盤(pán)對(duì)于改善客戶(hù)來(lái)說(shuō),，可以在蘇州大市范圍內(nèi)進(jìn)行挑選，選擇面更寬,，新盤(pán)面對(duì)更多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,。

曾經(jīng)1W左右，如今3W左右,，新房?jī)r(jià)格直接跳過(guò)2W價(jià)格段,，購(gòu)買(mǎi)力發(fā)生斷層。

17年整年,，滸關(guān)新盤(pán)價(jià)格維持在1.7W上下,，銷(xiāo)售情況是緩慢的平銷(xiāo)，價(jià)格來(lái)說(shuō),，這是剛需一個(gè)坎,，單價(jià)1.7，總價(jià)150w,，超過(guò)這個(gè)總價(jià),，剛需接盤(pán)不再?zèng)坝浚兊贸粤Α?/span>

對(duì)于外地人已在滸關(guān)多年前買(mǎi)了一套房,，再次改善,，如不是現(xiàn)金流發(fā)生大幅提升，面對(duì)3W的房子,，購(gòu)買(mǎi)力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上的,。

更快的購(gòu)買(mǎi)速度？

開(kāi)發(fā)商當(dāng)然想要盡快賣(mài)完,，這就取決于足夠多的購(gòu)買(mǎi)人群和足夠大的購(gòu)買(mǎi)力,，顯然這是個(gè)問(wèn)題。

當(dāng)下市場(chǎng),，開(kāi)發(fā)商需要更快的回款,，較快的去化，去緩解資金的壓力,，每個(gè)開(kāi)發(fā)商都想盡快賣(mài)掉更多的房子,。

眾所周知，開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是另一個(gè)開(kāi)發(fā)商,，在競(jìng)爭(zhēng)加劇情況下,，總會(huì)有開(kāi)發(fā)商會(huì)想得開(kāi),，然后讓利。

下面的12個(gè)月,，滸關(guān)的新盤(pán)都將打開(kāi)售樓處迎客，到訪(fǎng)客戶(hù)的數(shù)量直接關(guān)系到開(kāi)盤(pán)的去化情況,。

接下來(lái),，滸關(guān)樓市亂戰(zhàn)，一定會(huì)很熱鬧非凡,。

哪里有什么更快的購(gòu)買(mǎi)速度,？有的只是誰(shuí)先亮相，抓住消費(fèi)者,，率先收割一波客戶(hù),。

改善看產(chǎn)品，剛需看價(jià)格,。

曾經(jīng)的滸關(guān),，價(jià)格便宜，首次購(gòu)房者流連忘返,，真是剛需的福音之地,。

而如今，滸關(guān)樓市,，改善已來(lái),，誰(shuí)將用產(chǎn)品俘虜挑剔的買(mǎi)房人？

誰(shuí)將是滸關(guān)最當(dāng)紅的樓盤(pán),，誰(shuí)會(huì)是最先勝出的開(kāi)發(fā)商,？

贏家不會(huì)很多，一定屬于用心做好產(chǎn)品的那個(gè),。

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