外資機構(gòu)境內(nèi)陸產(chǎn)前融業(yè)務(wù)實操總結(jié)

目錄

一,、外資資金對境內(nèi)房企的土地保證金及土地款融資的偏好

二,、外資資金如何入境

三、外資資金結(jié)售匯的辦理

四,、外資機構(gòu)參與境內(nèi)投資時的相關(guān)稅費問題及籌劃

五,、外資資金參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還本付息要求及增信擔(dān)保措施的設(shè)置

六、外資資金如何出境

筆者按：　

受疫情及國內(nèi)外形勢的疊加影響,，7月份境外機構(gòu)投資者凈買入2464億元債券,，環(huán)比增長144%，其中房企債券占最大比例,，與此同時,，外資入境投資房地產(chǎn)項目的資金體量也有大幅上升。在我們與外資LP的合作過程中,，我們感受到了外資機構(gòu)工作的嚴謹性,，合作的溝通也往往需經(jīng)歷漫長的過程。對此,，我們特總結(jié)了與外資LP合作房地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)時外資機構(gòu)關(guān)注的問題要點,，以供各位同業(yè)人士參考。

一,、外資資金對境內(nèi)房企的土地保證金及土地款融資的偏好

關(guān)于外資資金是否能投資房地產(chǎn)項目,，并且結(jié)匯后用于繳納土地保證金或土地款的問題，目前外商投資行業(yè)準入限制主要適用于《外商投資準入特別管理措施（負面清單）2020版》（下稱“負面清單”）,，其中房地產(chǎn)行業(yè)并非負面清單之內(nèi)的領(lǐng)域,。但是，囿于目前國家對于房地產(chǎn)行業(yè)秉持的“房住不炒”的基本基調(diào),，以及“穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策,，國內(nèi)金融機構(gòu)基本無法介入土地保證金和土地款的融資,，由此給外資帶來了很多土地款融資的機會。

在外資入境和結(jié)匯層面，目前結(jié)售匯主要下放至銀行辦理,，不過銀行等機構(gòu)對于資金流入房地產(chǎn)方向仍是執(zhí)行國家的大政方針政策,，也即對外資流入房地產(chǎn)有設(shè)置了一定的限制。因此,，在外資資金進行境內(nèi)房地產(chǎn)投資,，特別是結(jié)匯后用于繳納土地保證金及土地款的環(huán)節(jié)上，若通過簡單的架構(gòu)搭建,，將外商投資企業(yè)直接結(jié)匯投資房地產(chǎn)行業(yè)則在實際操作中可能受到一定的限制,，也即在目前的外資資金入境及架構(gòu)設(shè)計上需進行一定的操作安排。

二,、外資資金如何入境

目前資金入境的方式主要包括設(shè)立外商投資企業(yè)（FDI）,、QFLP/RQFLP、購買金融產(chǎn)品（通過應(yīng)收賬款質(zhì)押方式入境）以并購等方式入境,。相比較而言,， QFLP/RQFLP需溝通合適的通道機構(gòu),，在支付通道費的同時,，入境額度以及底層投資標的受到限制（如不可直接投資于房地產(chǎn)，需通過非房主體進行包裝等）,；并且,，所謂的“有借有還”，資金入境后還需到期后進行出境操作,。根據(jù)我們目前的操作經(jīng)驗,，在自貿(mào)區(qū)或工業(yè)園區(qū)通過FDI方式實現(xiàn)資金入境系目前從境外引入資金進行房地產(chǎn)投資最為普遍且正規(guī)的操作，且可在后續(xù)根據(jù)投資規(guī)模的需求增減注冊資本,，正常辦理資金出入境手續(xù),，并享受當?shù)氐亩愂辗颠€等優(yōu)惠政策。其中,，通過FDI進行入境架構(gòu)的搭建等問題可參考西政資本2020年6月10日推文《外資資金跨境房地產(chǎn)投資暨資金入境架構(gòu)搭建,、結(jié)售匯及稅務(wù)籌劃實務(wù)》。

需說明的是,，按我們目前的操作經(jīng)驗,，在FDI工商架構(gòu)搭建層面需非常細心，比如在資料提供上,，需提供完整的股權(quán)架構(gòu)圖并對應(yīng)提供境外所有股東有效存續(xù)證明文件,，以穿透核查資金至最終實際控制人；需明確是境內(nèi)主體還是境外主體,，提供股東名冊,、登記證書、存續(xù)證明等文件；若是基金的需提供基金的合伙協(xié)議,、投資協(xié)議等,。此外，還需提供法定代表人,、經(jīng)辦人身份證原件進行核查,。其余為正常的企業(yè)設(shè)立工商等登記的相關(guān)資料，如境內(nèi)直接投資基本信息業(yè)務(wù)登記表,、外商投資企業(yè)設(shè)立事項備案申報表等,。

三、外資資金結(jié)售匯的辦理

通過在自貿(mào)區(qū)或工業(yè)園區(qū)進行投資架構(gòu)搭建后,，在辦理結(jié)售匯過程中需提供資本金入賬的相關(guān)資料,，如涉外收入申報單、境內(nèi)直接投資貨幣出資入賬登記申請表等,；結(jié)匯入待支付時需提供FDI業(yè)務(wù)登記憑證,、資本項目賬戶資金支付命令函、境內(nèi)匯款申請書,、結(jié)售匯申請書等資料,。此外，還需提供最后一層資金流向的交易對手名稱（建議避免帶房地產(chǎn)相關(guān)字樣）,。

四,、外資機構(gòu)參與境內(nèi)投資時的相關(guān)稅費問題及籌劃

以我們財富中心目前常用的外商投資投資性公司跨境架構(gòu)為例，即搭建“外資資金—A（外商投資投資性公司,，WFOE）—B—C—D”架構(gòu),，相關(guān)稅費如下：

對于外資機構(gòu)而言，若在境內(nèi)進行房地產(chǎn)投資,，其產(chǎn)生的收益主要來源于兩方面,，一是收取的固定收益（利息部分）或浮動收益；二是股權(quán)退出部分（本金部分）,，亦即該兩部分存在相應(yīng)的稅收,。根據(jù)我們簡單的測算，假設(shè)外資入境1000萬美元,，境內(nèi)按照年化10%的成本計算債權(quán)部分的利息（為便于計算按照美金來計算,，以下亦不進行相應(yīng)換算）。1年利息為1000萬美元*10%=100萬美元,。對于利息部分,，按照國內(nèi)的相關(guān)法規(guī)計算增值稅及附加、企業(yè)所得稅,、預(yù)提所得稅,，小規(guī)模納稅人綜合稅金約占利息收入100萬美金的35%左右,，一般納稅人綜合稅金約占利息收入100萬美金的37%左右。對于利息部分,，若外資機構(gòu)在境內(nèi)存在可信任的境內(nèi)自然人的情況下,，我們建議可以通過搭建稅收優(yōu)惠地載體的方式，將利息轉(zhuǎn)換為咨詢服務(wù)費,，并按照稅收優(yōu)惠地的政府規(guī)定享受當?shù)氐亩愂照摺?/p>

更多內(nèi)容歡迎參考西政資本2020年6月10日推文《外資資金跨境房地產(chǎn)投資暨資金入境架構(gòu)搭建,、結(jié)售匯及稅務(wù)籌劃實務(wù)》。

五,、外資資金參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還本付息要求及增信擔(dān)保措施的設(shè)置

在我們操作過的業(yè)務(wù)中,，外資對于境內(nèi)還是境外放款一般都會特別關(guān)注。具體對應(yīng)到還本付息層面,，我們的外資LP一般都希望在境外給開發(fā)商提供借款,，并由開發(fā)商在境外進行還本付息的操作，以減少資金出境的稅費及外匯對沖成本的損耗,。同時為了確保開發(fā)商能按時付息,，在合作條款的設(shè)置上，有的會要求開發(fā)商預(yù)留X個月的利息預(yù)存至投資方的境外監(jiān)管賬戶,。另外在合作之初,，一般都會要求開發(fā)商明確還款來源，以確保資金的安全性,。

在操作層面,，外資機構(gòu)在資金投放時原則上都是要求有“抓手”的情況下再安排資金投放,，比如在我們和外資LP合作保證金資金池業(yè)務(wù)中,，有的外資機構(gòu)會要求開發(fā)商相關(guān)上市主體或發(fā)債主體作為擔(dān)保，當然,，這個通常是資金機構(gòu)與開發(fā)商 “博弈”的過程,。需說明的是，開發(fā)商因考慮到上市公司決策程序的復(fù)雜性以及公告,、入表等問題,，通常不接受以相關(guān)上市或發(fā)債主體作為直接的擔(dān)保人。不過整體而言,，外資機構(gòu)在投資過程中除了對能否在境外還本付息及其資金來源特別關(guān)注外,，對開發(fā)商是否可提供境外具備擔(dān)保能力的主體或資產(chǎn)提供擔(dān)保亦十分關(guān)注。就我們目前操作的項目而言,，在增信擔(dān)保設(shè)置方面,，常見的操作主要如下：

1. 在我們操作的開發(fā)商境外上市主體的境外關(guān)聯(lián)方或表面非關(guān)聯(lián)方與外資機構(gòu)搭建的離岸SPV投資合作架構(gòu)中，我們一般會在相關(guān)投資協(xié)議的“聲明與承諾”條款中約定開發(fā)商境外上市主體對其境外關(guān)聯(lián)方或表面非關(guān)聯(lián)方在離岸架構(gòu)中的回購義務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,。

2. 上市公司提供流動性支持函或差額補足的相關(guān)函件,。當然這涉及到相關(guān)律師事務(wù)所、審計及會計機構(gòu)對是否需要公告的認定問題。

3. 若在境內(nèi)放款,，在我們操作的一些項目中,，還存在要求開發(fā)商提供具備融資金額的1.3-1.5倍貨值的其他項目的項目公司的股權(quán)質(zhì)押作為擔(dān)保的方式，但是在具體操作時主要是要求開發(fā)商簽署股權(quán)質(zhì)押協(xié)議而并不實際辦理工商質(zhì)押登記,。

4. 開發(fā)商上市主體的子公司作為擔(dān)保主體時,，上市公司在對其子公司認繳注冊資本后，當上市公司的子公司在承擔(dān)回購義務(wù)發(fā)生違約時則觸發(fā)開發(fā)商上市主體的實繳義務(wù),，由上市主體間接承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,。

5. 要求開發(fā)商開具融資性保函或備用信用證?？紤]到開具融資性保函或備用信用證亦占用開發(fā)商的外債額度,，實操中該模式的可操作性不強。

6. 要求開發(fā)商提供境外其他項目的股權(quán)進行質(zhì)押或者提供其他流動性強的主體提供擔(dān)保,。

7. 當然亦有外資機構(gòu)要求提供資產(chǎn)進行抵押,，但跨境抵押存在一定的操作難度。

六,、外資資金如何出境

目前對于外資而言,，若外資機構(gòu)通過境外搭建架構(gòu)放款，則可通過在境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出,，由開發(fā)商境外支付本金部分,。若外資資金入境后放款的，則外資資金可通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓,、撤資,、分紅退出或通過合規(guī)的渠道（如在滿足條件的情況下，進行ODI架構(gòu)搭建）實現(xiàn)資金退出,。

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