目錄

一,、外資資金入境常見(jiàn)模式介紹及比較

二,、FDI方式資金入境房地產(chǎn)投資基本架構(gòu)搭建及注意事項(xiàng)

三、外資資金境內(nèi)房地產(chǎn)投資建議

筆者按：

受當(dāng)前境外融資政策并疊加疫情蔓延全球以來(lái)境外資本市場(chǎng)劇烈波動(dòng)的影響,，近期海外債市場(chǎng)在經(jīng)歷3月中資美元債拋售后,，4月僅新湖中寶一家房企完成美元債發(fā)行。目前境外發(fā)行美元債發(fā)改委在形式上雖調(diào)整為備案制,，但在資金用途上卻只允許借新還舊,，發(fā)改委對(duì)房企境外融資管理實(shí)際上十分嚴(yán)格。由于國(guó)內(nèi)流動(dòng)性相對(duì)充足,，房企融資也轉(zhuǎn)向于國(guó)內(nèi),，且近期境內(nèi)融資成本也有所下降。由于海外資本很多以負(fù)利率為主,，在國(guó)外面對(duì)疫情“舉國(guó)不靠譜”的情況下,，越來(lái)越多的境外資本尋求政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的地方及項(xiàng)目進(jìn)行保值,、增值投資,，而國(guó)內(nèi)，特別是境內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)則是一些境外資本投資的優(yōu)選,。但是對(duì)于外資而言,，要進(jìn)行境內(nèi)房地產(chǎn)投資，面臨的首要問(wèn)題則是資金如何入境,。

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近期有不少外資機(jī)構(gòu)找我們財(cái)富中心合作溝通資金入境投資房地產(chǎn)的相關(guān)問(wèn)題,，對(duì)此我們總結(jié)了近期操作境外資金入境進(jìn)行房地產(chǎn)投資的相關(guān)經(jīng)驗(yàn),，以供同業(yè)人士參考。

一,、外資資金入境常見(jiàn)模式介紹及比較

結(jié)合我們目前的操作實(shí)踐,，資金入境的方式主要包括設(shè)立外商投資企業(yè)（FDI）、通過(guò)QFLP/RQFLP（更多內(nèi)容可參考西政財(cái)富2020年4月14日的推文《境外資金如何入境中國(guó)投資——QFLP基金架構(gòu)設(shè)計(jì)及操作流程》一文）,、購(gòu)買(mǎi)金融產(chǎn)品（通過(guò)應(yīng)收賬款質(zhì)押方式入境）等方式入境,。其中，通過(guò)QFLP/RQFLP資金入境則需借用合適的通道機(jī)構(gòu),，在支付通道費(fèi)的同時(shí),，入境額度以及底層投資標(biāo)亦受到限制（如不可直接投資于房地產(chǎn)，需通過(guò)非房主體包裝）,；而通過(guò)購(gòu)買(mǎi)金融產(chǎn)品的方式入境亦需承擔(dān)一些出入境的成本,，并且資金有可能不能一次性全部到賬，但在操作速度上具備一定的優(yōu)勢(shì),。相比較而言,，通過(guò)FDI方式在自貿(mào)區(qū)設(shè)立實(shí)現(xiàn)資金入境系目前從境外引入資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資較為常見(jiàn)且正規(guī)的操作，并且可在后續(xù)根據(jù)投資規(guī)模及項(xiàng)目的情況靈活地增減注冊(cè)資本,，正常辦理資金出入境手續(xù),，并享受當(dāng)?shù)氐亩愂辗颠€等優(yōu)惠政策。

二,、FDI方式資金入境房地產(chǎn)投資基本架構(gòu)搭建及注意事項(xiàng)

通過(guò)FDI方式資金入境進(jìn)行房地產(chǎn)投資最主要的是解決資金入境架構(gòu)搭建,、資金結(jié)售匯投資房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)投資、退出等稅費(fèi)及其籌劃這三大問(wèn)題,。其中資金入境架構(gòu)搭建與資金結(jié)售匯投資房地產(chǎn)問(wèn)題的解決息息相關(guān),。

外資資金是否能投資房地產(chǎn)項(xiàng)目或結(jié)匯后用于繳納土地保證金及土地款，關(guān)于行業(yè)投資的問(wèn)題，目前外商投資行業(yè)準(zhǔn)入限制主要適用于《外商投資準(zhǔn)入特別管理措施（負(fù)面清單）2019版》（下稱(chēng)“負(fù)面清單”）,，房地產(chǎn)行業(yè)并非負(fù)面清單之內(nèi)的領(lǐng)域,。但是囿于結(jié)售匯等監(jiān)管操作及境內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的要求，若通過(guò)簡(jiǎn)單的架構(gòu)搭建,，將外商投資企業(yè)直接結(jié)匯投資房地產(chǎn)行業(yè)則在實(shí)際操作中受到限制,。

但是，面對(duì)當(dāng)?shù)卣猩桃Y的需求,，通過(guò)在一些工業(yè)園區(qū),、自貿(mào)區(qū)進(jìn)行入境架構(gòu)搭建引入外資尚存在一定空間。以我們?cè)谝恍┕I(yè)園區(qū)及自貿(mào)區(qū)操作的外商投資企業(yè)投資架構(gòu)為例,，設(shè)立外商投資投資性公司以及外商投資合伙企業(yè)兩大類(lèi),。外商投資投資性公司雖然對(duì)投資人準(zhǔn)入要求相對(duì)嚴(yán)格，但是在資本金監(jiān)管賬戶(hù)開(kāi)設(shè)方面存在優(yōu)勢(shì),。外商投資有限合伙則相對(duì)松散,，但是在后續(xù)增資操作上相對(duì)靈活，然而,，后續(xù)受外管抽查的可能性亦更大,。需特別說(shuō)明的是，具體架構(gòu)的搭建需根據(jù)項(xiàng)目的情況進(jìn)一步討論,。

（一）外商投資投資性公司資金入境模式及注意事項(xiàng)

1. 外商投資投資性公司資金入境基本架構(gòu)

通過(guò)搭建外商投資投資性公司架構(gòu)資金入境一般可以在設(shè)立外商投資投資性公司A（WFOE）后,，通過(guò)設(shè)立導(dǎo)管公司B、C,、D公司逐步“弱化”資金的外資屬性,。為了承載入境資金體量，B,、C,、D公司可以設(shè)置為貿(mào)易類(lèi)公司，亦便于開(kāi)發(fā)商后期通過(guò)非房主體進(jìn)行融資,?；蛘哂赏赓Y資金在境內(nèi)設(shè)立外商投資投資性公司A（WFOE）作為GP的同時(shí)，由外資資金直接作為L(zhǎng)P,，在境內(nèi)設(shè)立外商投資性合伙企業(yè)B（監(jiān)管認(rèn)定為外資）,，并在B項(xiàng)下繼續(xù)進(jìn)行架構(gòu)搭建架構(gòu)實(shí)現(xiàn)“去外資”化后，再進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資,。

2. 外商投資投資性公司架構(gòu)搭建注意事項(xiàng)

（1）對(duì)境外投資者有準(zhǔn)入要求,。對(duì)于外商投資投資性公司的設(shè)立，不同的工業(yè)園區(qū),、自貿(mào)區(qū)均有對(duì)境外投資者的準(zhǔn)入要求,。核查外國(guó)投資者的資信,，需滿(mǎn)足投資設(shè)立投資性公司必備的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，核查其申請(qǐng)前一年的資產(chǎn)總額（如不低于2億美元或4億美元,，不同自貿(mào)區(qū),、工業(yè)園區(qū)不同）；并且該投資者需在中國(guó)境內(nèi)已經(jīng)投資設(shè)立外商投資企業(yè),，并實(shí)繳出資額不低于一定的金額（如不低于1000萬(wàn)美元）,。

（2）外商投資投資性公司在名稱(chēng)中含投資字樣,，經(jīng)營(yíng)范圍包含投資等范圍,。該類(lèi)公司可以資本金結(jié)匯進(jìn)行再投資。另外,，根據(jù)《外債登記管理辦法》（匯發(fā)〔2013年〕19號(hào)）的規(guī)定,，外商投資性企業(yè)可享受注冊(cè)資本4-6倍的境外融資額度。

（3）多層架構(gòu)搭建“去外資化”,。在設(shè)立完畢外商投資投資性公司A（WFOE）作為第一層架構(gòu)后,，該WFOE再投資的第一層公司B在監(jiān)管上亦認(rèn)定為外資性質(zhì)，為實(shí)現(xiàn)“去外資”化的目的,，通常要在B公司后再設(shè)立1-2層的架構(gòu),，方能實(shí)現(xiàn)去外資化的目的。

（4）為滿(mǎn)足資金承載體量,，一般BCD等導(dǎo)管公司用貿(mào)易,、實(shí)業(yè)類(lèi)公司承載。在“房住不炒”的背景下,，后續(xù)也便于開(kāi)發(fā)商以該類(lèi)非房主體進(jìn)行再融資,。

（二）外商投資合伙企業(yè)資金入境模式及注意事項(xiàng)

誠(chéng)如上文所述，外商投資投資性公司的設(shè)立需滿(mǎn)足一定的準(zhǔn)入要求,。若無(wú)法滿(mǎn)足設(shè)立外商投資投資性公司進(jìn)行資金入境架構(gòu)的設(shè)計(jì)的情況下,，可通過(guò)搭建外商投資合伙企業(yè)架構(gòu)進(jìn)行資金入境操作。

1. 外商投資合伙企業(yè)資金入境基本架構(gòu)

外資資金可通過(guò)境外的SPV載體在境內(nèi)設(shè)立普通的公司A（WFOE,，如咨詢(xún)公司）,，并由A全資設(shè)立投資管理公司B（監(jiān)管認(rèn)定為外資性質(zhì)）作為GP，并由外資資金作為L(zhǎng)P設(shè)立投資合伙企業(yè)C,，在C的基礎(chǔ)上繼續(xù)進(jìn)行架構(gòu)設(shè)計(jì)直至完全去外資化,。或者由外資控制的境外公司在境內(nèi)全資設(shè)立普通公司A作為GP,，與外資境外資金作為L(zhǎng)P設(shè)立外商投資合伙企業(yè)B,，并在該合伙企業(yè)B下繼續(xù)設(shè)立公司直至完全去外資化。

2. 外商投資合伙企業(yè)架構(gòu)搭建注意事項(xiàng)

（1）外商投資合伙企業(yè)的設(shè)立雖然無(wú)設(shè)立外商投資投資性公司的境外資本及境內(nèi)實(shí)繳資本的要求,，但是仍需穿透至實(shí)際控制人進(jìn)行核查,，并要求提供股東名冊(cè),、登記證書(shū)、存續(xù)證明等文件作為核查依據(jù),。

（2）外商投資合伙企業(yè)架構(gòu)在境內(nèi)的架構(gòu)設(shè)計(jì)相對(duì)與外商投資投資性公司架構(gòu),，通常后續(xù)設(shè)立的導(dǎo)管公司相對(duì)少一些，增資的靈活度相對(duì)高,，但是無(wú)法跟外商投資投資性公司一樣享受外債額度,，并且由于合伙企業(yè)相對(duì)松散，后續(xù)受外管抽查監(jiān)管的可能性相對(duì)更大,。

三,、外資資金境內(nèi)房地產(chǎn)投資建議

（一）外資資金境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資準(zhǔn)入建議

近期找我們合作的外資除了瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)一二線(xiàn)核心城市成熟商業(yè)物業(yè)以及停車(chē)場(chǎng)、物流園等產(chǎn)業(yè)以及不良資產(chǎn)等領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì),，亦有很多傾向于投資境內(nèi)房地產(chǎn)前融市場(chǎng),，但受限于資金入境及國(guó)內(nèi)稅收成本（在境外放款成本通常年化12%-15%左右，境內(nèi)放款成本則通常需上浮3%-4%）,。因此,，在資金投放上傾向于在境外放款，并由開(kāi)發(fā)商境外還本付息,。此外,，挑選的交易對(duì)手往往需要其在境外上市或有相關(guān)主體。雖然誘惑于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的高額收益,，但面對(duì)境內(nèi)流動(dòng)性充足導(dǎo)致的近期融資成本降低的競(jìng)爭(zhēng),，往往對(duì)交易對(duì)手及項(xiàng)目的挑選失去了一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在成本拼不過(guò)內(nèi)資的情況下,，只能比拼規(guī)模,、放款速度、資金使用的靈活度等,。

在解決資金入境及結(jié)售匯投資房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題的情況下,，面對(duì)國(guó)內(nèi)活躍的前融資金，外資在選擇項(xiàng)目時(shí),，對(duì)內(nèi)需綜合評(píng)估自身可投資金體量,、國(guó)內(nèi)外資金成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、資金靈活度等的基礎(chǔ)上,，挑選能接受外資融資成本,，并可選擇具備一定實(shí)力的百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商和地方龍頭或當(dāng)?shù)貙?duì)招商引資需求迫切的區(qū)域進(jìn)行合作。此外,，抓住開(kāi)發(fā)商的融資痛點(diǎn)（目前開(kāi)發(fā)商在擴(kuò)大規(guī)模的道路上對(duì)保證金資金池或建立區(qū)域拍地母基金（名詞的代稱(chēng),，因監(jiān)管的限制不代表一定成立基金產(chǎn)品）的需求較為強(qiáng)烈），因此外資可根據(jù)自身資金體量及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),，在制定好準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),、投資策略的基礎(chǔ)上,，適時(shí)介入開(kāi)發(fā)商土地競(jìng)拍保證金融資、土地款融資業(yè)務(wù),，并注意資金使用閉環(huán)及退出安全,。

（二）外資資金境內(nèi)投資稅務(wù)優(yōu)化建議

外資資金為實(shí)現(xiàn)稅收上的經(jīng)濟(jì)，目前傾向于在境外直接還本付息,，由開(kāi)發(fā)商自行解決資金入境問(wèn)題,，享受境外的稅負(fù)。根據(jù)我們的操作經(jīng)驗(yàn),，對(duì)于相關(guān)投資收益一般可通過(guò)如下3種方式操作：（1）直接收取利息,，并開(kāi)具利息發(fā)票；（2）預(yù)分紅方式,，先掛賬處理,，后續(xù)年底做沖銷(xiāo)處理；（3）向指定第三方（稅收優(yōu)惠載體或境內(nèi)虧損企業(yè)）支付咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)方式處理,。外資資金境內(nèi)投資、退出所涉稅費(fèi)及其籌劃問(wèn)題,，我們將在后續(xù)專(zhuān)題中進(jìn)一步闡述,。

房地產(chǎn)金融課堂：本文源自西政財(cái)富

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